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2012年第16期 总第97期 浏览更多《竞优e刊》

四部委要求规范土地储备融资

国土资源部等四部门等联合发布通知,我国将严格控制土地储备及融资规模。

住宅调控“火”了商业地产

在限购、限贷、限价“三限”的调控政策下,各大地产商争相布局商业地产,商业综合体的竞争趋于白热化。

房产税扩围动议引非议

日前,一则“对城镇居民家庭人均用房超过40平方米部分,无论住房为何种产权性质,均应按评估价格征收税率较高的保有环节房产税”的消息,引发公众热议。大部分观点认为,此法不可取,“打击面过大”。

社科院专家:房产税时间表更重要的是取决于政治抉择

11月28日,中国社会科学院财经战略研究院发布《2012/2013中国财政政策年度报告》(以下简称报告),在这份主题为“新型城市化背景下的住房保障”的报告中,提出了新型城市化阶段的住房保障政策目标,同时提出的实现目标的三大主体政策和三大配套政策,其中就包括了“以保有环节差异化房产税调节市场化住房价格”。

征房产税要谨防误伤

近期关于开征房产税或者房产税在全国推开的消息甚嚣尘上。近日,国家财政部部长谢旭人发表署名文章指出,要逐步在全国推开房产税,引起社会各方对开征房产税的热议。28日社科院报告建议“对城镇居民家庭人均用房超过40平米部分征收房产税”,更是引起各方争论不休。

金鸡湖城发携手竞优软件,开启项目管理信息化新篇章

2012年10月,苏州工业园区金鸡湖城市发展有限公司与竞优软件达成信息化合作协议,双方将就项目管理方面开展深度合作,项目启动会在苏州举办,双方领导及项目相关人员均参加了此次启动会。

叶檀:房地产可喻为臭豆腐 闻着臭吃着却很香

著名经济评论家叶檀在论坛上表示,徽州有毛豆腐,房地产可以比喻为臭豆腐,闻着臭,吃着香。著名经济评论家叶檀在11月25日举行第四届黄山天盈建行财经论坛上表示,徽州有毛豆腐,房地产可以比喻为臭豆腐,闻着臭,吃着香。
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四部委要求规范土地储备融资 评:有利于控制地产投机

中广网北京11月30日消息 据经济之声《央广财经评论》报道,今后地方政府将不能再打土地储备融资的主意,不能挪用储备土地的资金用于其他城建项目。国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布《关于加强土地储备与融资管理的通知》,要求加强土地储备管理,严格控制土地储备总规模和融资规模。
  
按照四部门的要求,土地储备总规模和融资规模将被严格控制。土地储备贷款的用途进一步加强管理,规定土地储备融资资金应按照专款专用、封闭管理的原则严格监管。纳入储备的土地不得用于为土地储备机构以外的机构融资担保。贷款用途可不对应抵押土地相关补偿、前期开发等业务,但贷款使用必须符合规定的土地储备资金使用范围,不得用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目。
  
随着经济快速发展,近些年“土地财政”这一模式成为很多地方的摇钱树,一些地方政府甚至把土地当作融资工具,用来偿还地方债务。这次国土资源部等四部门下发通知,严格控制土地储备及融资规模,对规范土地财政,防范金融风险将发挥积极作用。经济之声特约评论员、清华大学中国与世界经济研究中心研究员袁钢明就这个话题发表他的观点和看法。
  
“土地财政”是这几年很热的一个词,说的就是地方政府依靠卖地获得大笔的财政收入,结果是地价越炒越高,房价越来越贵。国务院发展研究中心刚刚发布的研究报告说,目前很多土地储备机构承担了地方政府的融资功能,以贷款方式取得的土地储备资金用于股权投资、出借和市政设施建设等。应该说,这种模式客观上促进了城市的发展和建设,但袁钢明表示,风险同样巨大。
  
袁钢明:我们现在所谓的风险就是指的泡沫或者是房价地产,房地产的价格炒得过高,结果最后支撑不住,没有人再投入,或者没有人再进入的话,最终价格暴跌,这造成所有融资的链条都会断裂,而且会对整个经济造成毁灭性的打击。日本和美国都已经有深刻的教训了,中国现在提前看到这种情况而采取措施来控制这种投机行为,是非常正确的。
  
由于房地产调控,今年前三季度,地方政府的收入情况并不乐观,土地出让金收入大幅减少。如今国家四部门联合发文严控土地储备融资规模并限制土地储备融资用途,那么地方政府的本就不厚的“钱袋子”能不能撑下去?如果撑不下去,又该怎么办?
  
袁钢明:很多地方政府现在很大程度上是靠卖土地弥补自己的财政收入,政府现在一控制的话,这种收入来源就会减少;但是如果不控制的话,以后会更加不可收拾。所以对付未来的安全走向,宁可现在我们做措施处理,使得依赖土地的财政收入减少,有所困难,但是可以为未来创造良好的条件,这是毫无疑问的。

土地市场和房地产市场紧密相关,最近房价又有上涨的趋势。这个通知一出,会对房地产市场带来什么影响?
  
袁钢明:这表明了政府要控制房地产泡沫,严防房地产危机的一种坚强决心,所以房地产投资炒作应该会减弱。另外,有人认为如果控制了土地的投资或者开发的话,那就意味着土地的供给就会减少,可能房价反而会上涨,这是投机者的一种想法。但是按照调控政策坚定不移的往前推进的话,这种短期的炒作也是害怕的。我觉得从长期或者稳定的深层的角度来看,这种做法肯定是有利于控制房地产投机和调控房地产的。
  
李克强副总理说,未来几十年中国最大的潜力在城镇化,推进城镇化就必须要扩大建设用地。但同时,我们又有十八亿亩的土地红线是不能碰的,因此土地政策可以说影响中国发展的一个关键问题。一边是要大力推进城镇化,一边是要保护土地资源,此外,对农民土地的征收补偿制度近段时间也在争论声中进行修改,怎么盘活土地,又该如何控制风险都是焦点。袁钢明认为,国土资源部等四部门下发的这个通知有助于解决这些矛盾。
  
袁钢明:我们最关键的是要找到新的增长点,不能再依赖土地,不能再依赖投资,不能再依赖房地产了。实际上中国经济非房地产以外的各种制造业和产业包括服务业的发展空间非常大,而且非常健康和稳定,所以我们要找到其他的方向。第二,我们在具体措施上也不能光依赖今天刚刚出台的行政性措施,还要采取一些经济有效的措施,对于囤积土地或者对投机土地采取一行经济手段进行制约和打击,比如说征收房产税或者更严格的征收土地限制税等等。这样的话,走这条路走不通了,就会走到正路上去的。

住宅调控“火”了商业地产

在限购、限贷、限价“三限”的调控政策下,各大地产商争相布局商业地产,商业综合体的竞争趋于白热化。有数据表明,2009年至今,中国商业地产投资额月均同比增长30%左右,增速是同期住宅开发的1.3倍。2012年上半年,这一差异已扩大至2倍。在深圳,大型集中式商业项目面积在未来5年还将增长87%,接近翻倍。
  
商业地产进入“拼爹时代”
  
据不完全统计,今年以来,包括花样年福年广场、佳兆业城市广场、田厦国际中心、宝能All city、来福士1期公园道在内,深圳入市的商业地产项目达几十个之多。遍地开花的各类城市综合体或购物中心,陆续都进入了前期定位规划和中期招商,个别进度快的已开门迎客。
  
面对这一现状,置业者对项目的“出身”关注度倍增,开发商品牌背景逐渐成为置业者是否出手的重要权衡点,地产商业品牌效应凸显。且不论万达、万科、华润等大牌企业的号召力,亚洲最大房地产公司之一嘉德集团在华全资子公司凯德置地,在华南的首个城市综合体深圳来福士项目的外资血统就吸引了市场的诸多关注,其承袭26年的来福士品牌精髓、自然渗透的国际DNA和全球布局的商业视野,成为深圳市场上无法效仿的国际典范城市综合体。今年8月以来,来福士在深圳、成都、宁波、重庆四城齐发,进入品牌纵深发展阶段,“来福士”已经成了耳熟能详的商业地产名词。此外,保利、中信、华润、绿地、天健、花样年等品牌房企相继进入一、二线城市,在全国上演品牌房企抢占商业地产市场的大战,而身世背景成为争夺战的先锋部队。
  
商业地产过火惹人忧
  
在房企争先涌入商业地产,城市综合体项目四处开花后,商业地产的同质化、“投资热”已引发市场担忧。业内人士认为,与住宅投资易受宏观大环境影响不同,商业地产项目能否成功,主要取决于项目定位与专业化运作;此前蜂拥而上的商业地产项目,将面临着两极分化的命运。
  
在商业综合体的竞争中,地产商不再仅仅是简单的将房子卖出去、铺子租出去、商业引进来即可,还需要有全局的商业操作谋略、专业的资产运作方略和强大的稳健资本护航。其实在这方面,可以跟万达集团、凯德中国等商业地产成功运作者取取经。城市综合体是万达集团在世界独创的商业地产模式,万达广场是中国商业地产第一品牌,“万达模式”让万达广场在全国各地开花结果,同时引领着中国商业地产的发展方向。凯德中国虽是外资背景,但其一向以稳健的经营方略和与金融结合的创新资本通路见长于业内,来福士品牌更是发源于1986年,有着26年的品牌精髓沉淀。凯德有“中国领先的购物中心开发商、拥有者及管理者”、“中国最大的国际服务公寓业主和运营商”的美誉,每到一处即引发“来福士效应”。据了解,即将开盘的公园道是深圳来福士率先征战深圳市场的作品,未来的2期来福士广场将成为其共享资源。项目自开放营销中心以来,深圳“来福士效应”持续高涨。
  
商业地产引领城市升级
  
随着城市化进程的加速推进,城市区域商业的开发和消化能力将逐步提升,城市综合体的建设与城市的商业成熟将基本同步。作为以“全球先锋城市”为发展目标的深圳,则需要更多真正意义上的国际化商业综合体。
  
凯德置地执行副总裁罗臻毓表示,来福士进驻深圳,无论从建筑本身,还是建筑内涵,将对深圳的城市更新、区域升级、国际商务习惯、品质生活体验带来不同凡响的效果。自来福士项目进驻深圳以来,来福士效应和光环正在为深圳城市升级孕育一场值得期待的商业盛宴。而另一知名企业宝能集团在深圳推出的首个商业项目—宝能All city,以新、奇、特的业态组合,打造深圳全新的人文、艺术、国际时尚体验地,为深圳人呈现最丰富、纯粹的湾区生活,也为整个城市的商业形态以及生活赋予更为“柔软”的气质。

房产税扩围动议引非议

日前,一则“对城镇居民家庭人均用房超过40平方米部分,无论住房为何种产权性质,均应按评估价格征收税率较高的保有环节房产税”的消息,引发公众热议。大部分观点认为,此法不可取,“打击面过大”。
  
11月28日,中国社科院财经战略研究院发布《中国财政政策报告2012/2013新型城市化背景下的住房保障》的报告,其中建议“以保有环节差异化房产税调节市场化住房价格,针对居民用房开征保有环节的差异化房产税。”并建议,对于城镇居民人均用房超过40平方米的部分,无论其住房是何种产权性质,均应按评估价格征收税率较高的保有环节房产税,对于40平方米以下部分,则不征收保有环节房产税,新上市的商品房和现有存量房均纳入计税范围。
  
实际上,社科院一直是房产税征收的拥趸者。去年5月社科院发布的《2011年房地产蓝皮书》就建议快速在全国推广房产税等政策,以从持有环节打击楼市投机。而自去年1月开始,房产税已在上海、重庆试点。去年1月27日国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点后,上海和重庆均于1月28日起正式实行征收办法。
  
问题的关键在于,百姓最关心的是按40平方米标准开征后,自己要缴多少税。中原地产市场研究部总监张大伟直言,40平方米的标准太低。他说,按这个标准征税,大部分人都会受到影响。这个建议一没有考虑地域区别,二没有考虑城乡差别,三没有考虑市场平均水平。因为标准太低,打击面太大。在一项有2200多人参与的网上调查中,也有近6成参与者反对人均超过40平方米的部分征收房产税。
  
此前,有言辞更加激烈者。合富辉煌市场研究中心副总经理龙斌在微博中认为,房产税并不是包治中国目前所有“经济病”和“社会病”的灵丹炒药。如果真的全面开征房产税,即使是刚需也在打压之内。房产税全面开征的实际效果是“慷百姓之慨,盈政府之库”。
  
不过,以重庆、上海两地去年试点的结果看,“盈政府之库”似乎还谈不上。截至2011年底,重庆应税住房为8791套,建筑面积达215.1万平方米,征收率达90%以上,已征收总额约1亿元。而2011年重庆地方财政收入超过2900亿元,2011年重庆土地出让收入为1344.2亿元,房产税约1亿元的收入非常低。上海市财政局公布的2011年上海预算执行情况报告显示,2011年上海征收房产税达22.1亿元。而2011年,上海全市地方公共财政收入3429.8亿元。
  
还有人表示,在目前中国房地产仍是卖方市场的时候,高昂的税费最后会转嫁到买房、特别是租房人身上,这是经济学原理中最浅显的道理。
  
上海易居房地产研究院副院长杨红旭提出,当前我国城镇人均住宅面积33平方米多点,40平方米纳税线偏低,将城镇3—4成家庭都包括进去了。按发达国家舒适住房面积,人均在40—50平方米。他建议,可暂时参照上海做法,人均60平方米以上征税。按此推算,约占全国城镇家庭15%左右,这等于是向富人征税。
  
中国房地产数据研究院院长陈晟认为,社科院的建议短期内不大可能实行,因为房产税涉及的范围太多,各地都有不同情况,因此近期应是维持现有情况不变。
  
实际上,社科院报告“人均住房超40平方米部分征房产税”建议,是其“政府应当采取以经济利益调节、市场化管理手段为主体的住房保障政策框架,其包含三大主体政策”之三大主体政策之一。
  
另两大政策为:一是形成市场化住房与保障性住房协调发展的住房供给体系,采取多种手段增加保障性住房供给,满足中低收入人群的保障性需求。二是基于市场化原则管理保障性住房,增强保障性住房资产属性。这一政策的要义在于,保障房应封闭运行,允许中低收入居民按统一的、市价的70%的标准租赁或者购买。现阶段主要采取租赁的方式。
  
不少业内人士表示,房产税开征后,对楼市的影响其实心理大于实际影响,而且开征房产税也不是楼市下行的直接原因。无论如何,土地财政和税费改革对于缓解楼市上涨动力有积极意义。正如知名财经评论家叶檀所言,房产税改革是大势所趋,土地财政纠偏、现有房地产税费制度改革、建立正确的激励制度,都需要房产税。

社科院专家:房产税时间表更重要的是取决于政治抉择

11月28日,中国社会科学院财经战略研究院发布《2012/2013中国财政政策年度报告》(以下简称报告),在这份主题为“新型城市化背景下的住房保障”的报告中,提出了新型城市化阶段的住房保障政策目标,同时提出的实现目标的三大主体政策和三大配套政策,其中就包括了“以保有环节差异化房产税调节市场化住房价格”。

中国社会科学院财经战略研究院提出的差异化居住房产税制,具体内容为“设定标准人均居住面积免征额40平米,免征额以上面积部分征税。”这一房产税征收政策建议的提出,将一直备受关注的“房产税”话题又一次推向风口浪尖,引发新一轮的争论。本报记者刘渝渝 长沙报道

回应:并非建议房产税马上实行

发布会结束后不久,“人均住房超40平米部分应征房产税”的消息就已经流传开来,并且引来各方人士的不同意见。

当天下午,潇湘晨报记者致电中国社会科学院财经战略研究院,接听电话的一位李姓工作人员表示,《报告》中提出的差异化居住房产税制度,是为了实现住房保障政策目标的一个主体政策。这一次的《报告》是建立在对中国住房保障近十年来的发展进程进行大量调研的前提下形成的,给出政策建议也是基于实现未来住房保障目标而提出的,此次提出的差异化房产税的政策建议并不是说房产税马上就要实行,房产税应该要有充分依据才能实行。

其实,在当天发布会的现场,中国社科院财经战略研究院院长高培勇已对此有所回应。高培勇在回答记者提问时说,房产税的时间表不能简单预测,它取决于多种因素,更重要的是取决于政策判断,政治抉择,“我们只能说中国目前的发展阶段已经到了渐进式的推进房产税改革的时候了。”

根据中国社会科学院财经战略研究院《报告》的建议,以保有环节差异化房产税调节市场化住房价格的政策,“最重要的调节目标是合理占用居住空间,而不仅仅是房价。”

反响:房产税开征争议尚多

虽然并不是建议马上实行房产税,但是这个政策建议依然触动了业界的敏感神经。

28日下午,几乎是在消息开始传播的第一时间,上海易居房地产研究院副院长杨红旭就在微博上发表了自己观点。他认为,当前我国城镇人均住宅面积33平米多点,40平米纳税线偏低,将城镇3-4成家庭都包括进去了。按发达国家舒适住房面积,人均40-50平米。他给出的建议是:暂时可参照上海做法,人均60平米以上征税,占全国城镇家庭的15%左右,等于向富人征税。

在长沙房地产业界,资深行业观察人士屈国辉对此的反应则显得很是淡定,和两年前的观点并无太多改变。屈国辉认为,各种利益关系的难以平衡,仍然是使得物业税开征的条件尚不成熟的关键障碍。他表示,目前地方政府财税收入主要依靠房地产业,短期内难以有其他产业能够取代其作用。如果开征房产税,除了影响房地产外,还将影响地方政府的收入,将会使得地方政府的财税收入产生巨大削减。在当前的经济格局下,地方政府的经济收入的锐减,对于中国经济而言,利小弊大。

一个事实是,房产税在重庆、上海试点之后,在更多城市的试点正在进行,房产税循序渐进的过程正在向前推进。

[观点]如果开征就不考虑买二套房

购房者刘婕 房产税的征收对于购房者的心理影响会很大。我和老公现在已经有了一套80?的房子,两个人住已经足够。但是一旦家里来客人或者是以后有了小孩,就有点不够了。我们的计划是三年之后再买一套120—140?的三房或者四房,也可以方便以后把父母接过来住。但如果要征收房产税,我就会考虑买不买第二套了。即便是买了,首套房我们也会卖出去。

不具备大面积征收房产税的条件

湖南振业房地产开发有限公司副总经理黄艺 中国目前正处于城市化进程的高速发展阶段,试点可以搞,但房产税的大面积征收目前尚不具备可操作性。一旦房产税大面积征收成行,将对房地产市场造成致命的打击,并扭转房地产市场的发展趋势。对于拥有众多产业的中产阶级来说,一定会大量地抛售手中持有的物业来避免和减低自己应缴纳的房产税,短期内会造成供求关系的变化,对房价造成影响。而对于市场来说,影响最大的将是购房者的心理,会对市场的销售量造成影响,而房地产企业的生存空间将进一步遭到挤压,而在经济发展乏力的今天,与房地产相关的上下游产业也将受到波及,产生连锁反应,最终伤害国民经济的发展。

房产税征收不能一刀切

湖南顺天地产集团总经理何洪伟 房地产市场的税收目前集中在销售环节和流通环节,这增加了开发商的开发成本与购房者的购房成本。而房产税的征收会让房地产市场进入更均衡的、可持续的发展阶段,这是一种科学的税制改革,也是未来房产管理的一种良性调控。当然,房产税征收的时机仍然值得商榷,现在进行大面积征收是否合理需要考虑。目前中国经济发展仍然很不均衡,要征收房产税,需要考虑的问题很多,最好是在征收的过程中采取差异化的政策,不能一刀切,让每个城市根据自己的房地产市场发展水平和居民收入水平等各项指标进行调整。

征房产税要谨防误伤

近期关于开征房产税或者房产税在全国推开的消息甚嚣尘上。近日,国家财政部部长谢旭人发表署名文章指出,要逐步在全国推开房产税,引起社会各方对开征房产税的热议。28日社科院报告建议“对城镇居民家庭人均用房超过40平米部分征收房产税”,更是引起各方争论不休。
  
从先期试点和权威人士讲话来看,似乎全国开征房产税已是大势所趋。但是,开征房产税首先要理清楚其目的何在。
  
开征房产税有两个功能:一是完善税制,增加税收收入。对房产持有者征收保有环节的税收是世界各个国家的通用做法。二是从我国房地产调控、抑制高房价需要,开征房产税的主要目的在于抑制投机投资性需求。从目前来看,主要应该侧重于后者。
  
征收房产税之所以议论这么多、争议如此大,笔者认为,房产拥有者一方面担心政府特别是地方政府把推出房产税作为其收入的又一个来源,作为其收入的新税种来实施。在这种收入利益驱使下,可能就会无限制扩大房产税的征收范围。另一方面,则担心正常的刚需或改善性需求会被税收政策“误伤”。如果这样,房产税将仅仅成为地方政府敛财新手段,却没有起到抑制投机性需求、平抑高房价的作用。
  
这次社科院发布报告建议“对城镇居民家庭人均用房超过40平米部分征收房产税”,将会把城镇30%-40%居民都纳入到征税范围。媒体披露的相关统计数据显示,当前我国城镇人均住宅面积已经达到33平方米多点。40平方米纳税线显然偏低。
  
以笔者看,房产税征收要综合考虑,缜密决策,不要眉毛胡子一把抓。建议对一个家庭一套普通基本住房和一套改善型普通住房免征房产税,从一个家庭第三套住房开始征收房产税,并且确定比较高的税率。在地区上,先行在住房价格畸高、投机投资猖獗的地区和城市实施,比如一线城市的北京、上海、深圳、广州等,然后逐步延伸到省会城市等。

总之,必须综合考虑开征时机、难易程度、技术成熟与否等。决不能把大多数百姓特别是自住型需求者作为房产税纳税对象。

金鸡湖城发携手竞优软件,开启项目管理信息化新篇章

2012年10月,苏州工业园区金鸡湖城市发展有限公司与竞优软件达成信息化合作协议,双方将就项目管理方面开展深度合作,项目启动会在苏州举办,双方领导及项目相关人员均参加了此次启动会。

苏州工业园区金鸡湖城市发展有限公司成立于2010年9月,是苏州工业园区管理委员会直属的大型国有企业。公司以高端城市综合体开发与运营为核心业务,借鉴国内外整体开发先进理念,加强定位、规划、开发、运营的整合互动,致力于打造业态丰富、功能集成、立体交通、绿色低碳的高品质城市综合体项目。

苏州中心广场是金鸡湖城发近年重点部署的战略项目,项目位于苏州工业园区金鸡湖西侧,居苏州市域CBD核心位置,毗邻东方之门,由10幢建筑构成,规划包括780米和450米超高层建筑各1栋、100-200米高层塔楼7栋、大型商业建筑一座,总投资约285亿元。项目占地面积13.9公顷,规划开发总量约182万平方米,集写字楼、商业、酒店、酒店式公寓、文化娱乐等多功能、多业态混合,融地上建筑和地下空间于一体,建成后将成为苏州市的重要城市名片和顶级商务商业中心。

此次与竞优软件合作,金鸡湖城发希望借助竞优20多年专注房地产企业管理信息化方面的丰富经验,为苏州中心广场项目的顺利进行,搭建一个高效的信息管理平台,规范工作流程,提高工作效率,实现项目运营的高效管控,提升企业的核心竞争力。同时,竞优软件专业的品质、深厚的管理沉淀、强大的项目实施能力也为金鸡湖城发留下了深刻的印象。

相信有了金鸡湖城发高层的重视以及双方的充分沟通和共同努力下,苏州中心广场项目管理系统的实施定会顺利开展!

叶檀:房地产可喻为臭豆腐 闻着臭吃着却很香

著名经济评论家叶檀在论坛上表示,徽州有毛豆腐,房地产可以比喻为臭豆腐,闻着臭,吃着香。未来房地产发展将实行试点城市的房产税与土地财政、保障房与商品房双轨制。

著名经济评论家叶檀在11月25日举行第四届黄山天盈建行财经论坛上表示,徽州有毛豆腐,房地产可以比喻为臭豆腐,闻着臭,吃着香。当前中国房地产处于冰火两重天的态势,实体经济和人均GDP缓慢上升、人和资源集聚的城市房价将会处于长期上升趋势,近年来房企开始圈地的养老地产未来发展前景不明,旅游地产应注重精细化服务,未来房地产发展将实行试点城市的房产税与土地财政、保障房与商品房双轨制。

房地产当前处于冰火两重天

论坛上叶檀认为,目前全球房地产市场都处于冰火两重天的态势,从2007年-2012年8月,全球房价上涨最高的城市包括香港、奥地利、新加坡以及中国等,多是资源和资金集聚、移民多、实体经济发达的城市。

对于中国房地产而言,很典型的两种城市的房价在大幅下跌,一是资源集聚但大幅下跌的中小城市,当资源价格下跌之后,它的房价就开始下跌,最典型的在内蒙古和陕北,譬如鄂尔多斯,160万的人口一年流出10万人,同时资金也在大幅度流出;二是制造业大幅下挫的中小型城市,如浙江、温州等,现在义乌的一间商铺已经从以前一千万现在已经回落到四五百万,价格在回落,且几乎无成交量,譬如东莞,大规模的出口制造厂搬迁至广西、贵州,50%的空置率。但东部沿海大城市,房价仍保持一个坚挺的状态,同时资源集聚的城市中间城市,如武汉、长沙等,房地产发展处于上升趋势,房价也在稳步上涨。

房地产不要看供求关系,第一要看货币,有货币泡沫,就一定有房地产泡沫,房地产泡沫多发于一些热带岛屿,像中国海南。;第二看当地实体经济,如果当地实体经济和人均收入缓慢上升,人和资源在集聚,房地产发展将有一个长期的上升周期。

旅游地产离不开精细化服务

十年前,房企建造商业地产,实际上是布局城市化的过程,近两年不少房企在各大城市圈地布局养老动产,像海南、云南等城市,但养老地产的未来发展还很难判断,但其发展与政府是息息相关的。

对黄山旅游地产发展,叶檀也提出了一些建议,它认为目前各地都在发展旅游地产,存在同质化竞争,黄山旅游地产发展应该做一些别人想不到的服务,将精细化的高端服务与旅游结合起来是未来发展的大方向。同时对于投资者来说,投资资旅游地产首先想的不是增值服务,而是一种高端的体验,是希望离开日常生活进入的一种精神休闲领域,因此旅游地产发展背后的支撑服务是很重要的。

未来房地产将实行双轨制

谈到未来中国房地产市场,叶檀表示,主要取决于两个因素,第一,地方财政能不能与土地脱钩,,如过不能脱钩,那就别指望地方政府能让房价下降;第二,国家是否真的能够出台行之有效的政策,譬如房产税,如果对存量房也征收房产税,这个政策出台将是致命的;叶檀判断,未来中国房地产将走上双轨制道路,即试点城市的房产税与土地财政双轨制、保障房与商品房双轨制,将会持续很长一段时间。