竞优北京
010-65079013
竞优上海
021-53067093
竞优广州
020-85514911
竞优南京
025-87785036
竞优武汉
027-87638828
2013年第01期 总第98期 浏览更多《竞优e刊》

2013年中国楼市走向何方?

当前,中国房地产调控依然处于敏感时期,党的十八大自然成为预期政策变化的关键节点。十八大报告中哪些内容与房地产密切相关?报告传递了怎样的楼市调控政策信号?十八大后政策走向如何?明年房地产市场走势如何?

2013年房地产市场供求或将阶段性释放

明年房地产的发展局面或许会呈现为:以市场健康和民生改善为目标的调控下的,供求的阶段性释放和市场的稳中有进。

全国房产市场呈现一线涨二线稳三线跌的局面

国家统计局去年12月数据显示,在11月份,70个大中城市中有53个住宅销售价格上涨,北京、上海、广州等一线城市涨幅迅猛,而房价下跌的城市中除温州外,几乎全部是济南、丹东、呼和浩特等三线城市。

政协委员:房产调控应对自用购房者出台优惠政策

据新华社电 “扩大内需,房地产是躲不过、绕不开的话题,而且是重要方面。”全国政协委员、全国政协经济委员会副主任李德水20日在全国政协十一届常委会第十八次会议上作大会发言时说,要认清形势,加强和改善宏观调控,对房地产市场的调控政策要把限购与促销相结合,坚决防止房价反弹并努力实现价格理性回归的调控目标。

房地产调控到了敏感的十字路口 何为楼市"好声音"

岁末时节,楼市的“好声音”似乎层出不穷:广州、深圳新盘出现“通宵排队”,有楼盘开盘立涨5000元;上海南京等地地王再现;北京二手房一夜间加价70万元待价而沽……

郎咸平:房地产增值胜于黄金 楼市最具投资价值

郎咸平先生观点独到,喜欢用数据说话,喜爱从普通老百姓与中小企业主的眼中解析经济的变化和政策对于大家的影响。提起房地产,郎教授抛出观点:“中国的房地产比美国的房地产保值。”
!
欢迎关注竞优官方新浪微博
竞优官方新浪微博
竞优房地产信息化整体解决方案
项目管理系统
工程进度管理系统
合同管理系统
甲供材管理系统
成本管理系统
营销管理系统
营销费用管理系统
商业经营管理系统
物业管理系统
客户关系管理系统
协同办公管理系统
人力资源管理系统
采购管理系统
库存管理系统
电子商务平台
酒店管理系统
高尔夫俱乐部管理系统
E刊广告

2013年中国楼市走向何方?

中国房地产经济研究院院长谢逸枫:当前,中国房地产调控依然处于敏感时期,党的十八大自然成为预期政策变化的关键节点。十八大报告中哪些内容与房地产密切相关?报告传递了怎样的楼市调控政策信号?十八大后政策走向如何?明年房地产市场走势如何?

当前,中国房地产调控依然处于敏感时期,党的十八大自然成为预期政策变化的关键节点。十八大报告中哪些内容与房地产密切相关?报告传递了怎样的楼市调控政策信号?十八大后政策走向如何?房产税扩大试点会不会近期推出?明年房地产市场走势如何?

目前中国房地产市场的危机主要来自四个方面,一是土地制度。房价上涨的根子是土地,房价飞涨,超过国民的承受能力,酿成严重的社会、政治危机。

二是货币政策。房地产是货币现象越来越明显。没有限制的房贷,发钱过多,潜伏着严重的金融风险。三是土地供应。按照以往前几年房价上涨的原因。土地供应短缺是非常重要的其中一个。四是调控政策的错误性。抑制需求的调控政策不是解决市场的根本办法,从前几年的调控效果就可以看见。

目前中央政府实行的政策,大致可以归纳为:严控投资投机性需求,加大保障房建设力度,合理满足商品房刚性需求。这些政策的着力点也主要围绕上述两个方面。从方向上来说,这是正确的。新领导班子对中国房地产行业持“中立与观望”态度。

为什么十八大报告中对房地产这样极其重要、又极为争论的问题无明确的文字表述?因为没办法具体讲,否则必招致严重后果,导致房地产投资暴增、房价暴涨。否则必带拉觉得灾难,房地产市场交易下滑,影响经济稳增长,地方政府陷入土地财政与经济困境局面。

新领导班子对中国房地产行业保“既不打压也不扶持”,而是从更深层次的制度设计上促进房地方产业长期健康有序发展。新一届中央领导班子对中国房地产行业持“既不肯定也不否认态度”也是来源于此。因为十七大报告,房地产也一字未提。

同样,2012年11月8日,十八大报告一字未提房地产与调控,而保障房建设却破天荒首次进入党代会报告,说明保障房已经进入政治领域上层建筑的调控思维,形成中国房地产市场保障房与商品房“两条腿走路”局面。

其实,即使是过去与未来,中国房地产市场依然是单退“拐子”市场,即商品房独占市场,这是中国城市化与市场经济发展规律及土地制度决定的。

从“十八大”的报告看,透出继续调控信号。住房和城乡建设部部长、党组书记姜伟新说:房地产市场调控政策现在还没想放松。将坚持政府调控和市场调节相结合,加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系,促进房地产市场平稳健康发展,加快保障性安居工程建设,进一步加大农村危房改造力度,努力实现城乡居民住有所居。一方面通过加强保障房建设来保障更多的低收入人群,一方面通过持续的楼市调控稳住房价,从而实现房地产的“软着陆”。

十八大报告中与住房有直接关系的仅有三句话,一句是“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度,加强保障性住房建设和管理,满足困难家庭基本需求。”;第二句是“要解决好人民最关心最直接最现实的利益问题,在学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居上持续取得新进展,努力让人民过上更好生活”;第三句话是“促进生活空间宜居适度”。新增住房需求和改善性需求将会持续增加。房地产市嘲扩大内需”,改善性住房将是重要内容。

“十八大”的报告涉及到房地产业相关内容有六个方面,一是实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番。这是国家首次明确提出居民收入倍增目标。2020年目标是城乡居民人均收入比2010年翻番,表示居民收入增加直接提升购买力。

二是房价问题,将来会解决。房价问题将慢慢解决,小朋友不要老想着房价会立刻降下去,就拿钱去买玩具。小朋友应该把心思放在学习上,好好学习,这样才有助于解决房价问题。

三是房地产调控政策,姜伟新指出现在还没想放松。房地产市场调控是中央非常重视的一个问题,这几年也取得了积极效果。房地产市场调控政策现在还没想放松。住建部正在积极研究有关扩大房产税试点的问题,适当的时候可能会出台相关政策。此外,房地产限购政策短期内不会退出。

四是建立市场配置和政府保障相结合的住房制度,加强保障性住房建设和管理。阐释了房地产制度“双轨制”的发展目标,不仅从制度层面明确了未来完善方向,同时也对市场走势带来影响。

具体而言,“双轨制”是指商品房资源由市场配置,保障房则采用政府主导、企业参与的形式来建设和分配。此前,商品房一度占据我国住房供应主体,但近年来政府部门大力推进保障房建设以后,“两条腿走路”的局面逐渐开始形成。

“十二五”保障性住房任务开工近半,“十二五”期间城镇保障性住房建设目标是3600万套,2011年已经开工1000万套,今年开工了700多万套,明年计划开工数量不会低于500万套。

2009-2011年底,全国开工建设保障性安居工程住房达2100多万套(基本建成1100万套),其中,租赁型保障房(含廉租住房和公共租赁住房)756万套;购置型保障房480万套;棚户区改造住房882万套。加快保障性安居工程建设,2013年保障性住房计划开工数量将超过500万套,将会令更多的低收入群体得到住房保障,实现“住有所居”。

五是加快改革户籍制度,有序推进农业转移人口市民化,努力实现城镇基本公共服务常住人口全覆盖。六是改革征地制度,提高农民在土地增值收益中的分配比例。征地制度改革,首次写进报告。

十八大报告指出,要推动城乡发展一体化,让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。改革征地制度,提高农民在土地增值收益中的分配比例。

目前中国国务院法制办正在制订《农村集体土地征收补偿条例》,根据此前透露的进展,修改后的土地管理法将有望提交明年的全国人大会议审议。十八大报告的内容实际涉及住房、户籍及征地三项制度,将促进房地产市场长期发展。

中国经济发展与房地产密切相关,2012年10月份多数经济指标继续呈现小幅回稳迹象:工业增加值回升0.4%,出口回升4.4%,消费实际增速回升0.3%,PMI回升0.4%;前十个月累计投资增速20.7%,较前九个月加快0.2%,外贸增6.3%,加快0.1%,实际消费增11.6%,加快0.2%。多数经济指标印证了当前我国经济增速筑底回稳的态势进一步巩固。

2012年12月2日,国家统计局最新数据显示,11月中国制造业采购经理指数(PMI)为50.6%,连续三月稳步小幅回升,创出今年5月以来新高。显示稳增长政策成效明显。

2012年12月3日,中国物流与采购联合会、国家统计局服务业调查中心发布数据显示,11月份非制造业商务活动指数报55.6%,环比上升0.1个百分点,表明非制造业经济仍保持快速增长趋势。

2012年11月房地产业商务活动指数55.3%,环比上升4.7个百分点,连续两个月保持在50%以上,也就是扩张区间,而房地产业新订单结束了连续四个月的下降走势:房地产的新订单指数本月也回升到了51.6%这么一个水平,所以说这也反映出来了房地产市场的需求也是有所扩大的。

中国房地产市场与中国的宏观经济发展相似,最坏的情况已经过去了,除非房地产商发疯的涨价、逼着政策从支持再次变为打压,让消费从积极的购买再次退回为观望。而目前从数字上看,尚未看到这种价格飞涨的情况。

根据国家统计局2012年11月9日发布的“1-10月全国房地产开发和销售情况”显示,多项指标表现出止跌或回升现象,房地产市场筑底升温势头明显。

一则,房地产投资增速正式触底企稳,首次出现反弹回升。国家统计局2012年12月9日公布的1-11月全国房地产开发和销售情况显示,今年前11个月,全国房地产开发投资64772亿元,同比增长16.7%,增幅提高1.3个百分点,较此前明显回升。单月同比增速28.5%,增速较上月反弹13个百分点。

这是近5个月来,该指标首次回升至16%以上。表明楼市从底部回升的重要信号。其中,住宅投资增长11.9%,增速提高1.1个百分点,占房地产开发投资的比重仍为68.9%。其中住宅投资增速21.8%,较10月大幅回升8.6个百分点。

11月全国房地产开发景气指数为95.71,比上月提高1.15点,连续两月回升。房地产市场正逐渐走出底部,这种升温还将持续。11月同期,与房地产开发投资相关的房屋新开工面积、企业购置土地面积和土地成交价款等指标虽仍下降,但下降幅度均有所收窄。这与年末多个地区房屋和土地市场双双“翘尾”的情况一致。

反映出今年前10月拿地、新开工高潮之后,11月拿地、开工趋于回落;不过11月销售还是继续保持活跃的态势,资金状况也进一步好转。尽管部分指标出现季节性小波动,但整体上而言,房地产业筑底回稳的迹象得到进一步巩固。

二则,楼市复苏越来越明显,国房景气指数再次月度回升。根据国家统计局发布的数据,8月国房景气指数在连续下跌14个月后首次回升了0.7个百分点,为94.64。9月份国房景气指数小幅回落为94.39,比上月回落0.25点,仍在不景气区间运行。

从三季度分行业看,按企业景气指数高低排序,房地产业垫底,景气指数为108.0,比二季度回落1.2点。10月国房景气指数达到94.56,比上月提高0.17点,为继今年8月份之后再次出现月度回升。

由于该指标仍低于100,表明房地产业仍处于不景气的阶段,但在告别“14月连跌”后,已表现出调整态势,并有望从底部走出。到11月全国房地产开发景气指数为95.71,比上月提高1.15点,连续两月回升。房地产市场正逐渐走出底部,这种升温还将持续。

三则,房价连续5月上涨,总体上保持平稳。从6月开始,房价止跌回涨,房价保持基本平稳,并且持续5个月上涨,预计2013年房价总体“稳中有升”,不存在暴涨。

2012年前10个月房地产市场经历了1-5月的量价齐跌和5-8月的筑底两个阶段,2012年1-5月,70大中城市新建住房价格保持下跌态势,各月平均环比降幅分别为0.1%、0.1%、0.15%、0.1%、0.1%。

6月70大中城市新建住房价格止跌,环比微涨0.02%,连跌8个月后,首次出现正增长。7-8月70大中城市新建住房价格分别环比上涨0.2%和0.1%,9月新建住房价格环比持平。

另外是70个大中城市9月平均房价环比上涨0.02%,涨幅较8月的0.06%继续收窄。这已是70个大中城市平均房价连续第四个月出现环比上涨。但相比去年同期,测算数据显示,70个大中城市的9月平均房价仍下降1.26%,跌幅与8月基本持平,系连续第7个月出现同比下滑。

70城市房价五成环比回升,八成同比下降10月份70个大中城市新建商品住宅价格,从环比看,环比下降的城市数量减少至17个,较9月少7个;环比止跌的城市为18个,环比回升的有35个,二者合计占到3/4;从同比看,同比下降的城市数量小幅增加,从55个增加到56个,占比为八成,12个城市保持继续上涨态势;从定基看,定基下降城市缩减为5个,其余65城市房价仍还处于上行态势,最高为乌鲁木齐,涨幅为11.2%。

大中城市房价同比下降范围进一步扩大,但环比止跌和上涨的城市数量在连续两个月减少后,10月份又稳步回升,70城市房价整体上呈现出稳中微升的态势。

根据统计局公布的商品住宅销售额和销售面积数据推算2012年11月单月成交均价为5223元/平方米,环比回落4.5%。11月房价数据的表现符合我们楼市“理性暖冬”的预判,房价整体表现稳定也有利于稳定政策预期。全国房价环比继续下滑,涨价压力主要在重点城市。

根据2012年11月单月售价为5574元/平米,同比增长6.1%,环比则下滑3.4%,东部区域、中部区域11月单月房价环比下行4.5%和6.1%。连续四个月,全国房价没有出现明显涨价势头,近期的房价反弹主要集中在重点城市,特别是一线城市。

理论上房价存在反弹暴涨的因素,一则2012年土地地供应负增长。二则开工量负增长;三是库存消化速度增快。四则限购令未能限制需求,二手房供应量减少。譬如2003年、2005年和2006年的土地负增长导致了2007年出现的一轮房价暴涨,2008年年中的土地供应下降导致了2009年以至于2010年的房价又一轮的暴涨。

而2012的数据也显示,土地供应再次出现负增长,再加上开工负增长及库存消化过快。但是,全国未竣工住房用地形成的房屋供应可足够未来3-4年的市场消化。理论上,房价受供求失衡导致暴涨。实际上,房价不仅受供求关系影响,还受到调控、政策、货币、市场等变化影响。

四则,今年全年商品房销售超过去年,实现正增长已基本确定。销售回升速度加快,11月单月销售创年内新高。1-11月商品住宅销售额增速10.4%,较1-10月提高3.7个百分点;其中11月销售金额增速43.1%,较10月增幅提高7.8个百分点,环比升18.3%。11月商品住宅单月销售额、销售面积均创年内新高,均价同比涨8.7%。

从需求端看,商品房销售面积转降为升。1-11月,商品房销售面积同比增长2.4%。1-10月为同比下降1.1%。今年前11个月,全国商品房销售面积91705万平方米,同比增长2.4%,这是该指标今年以来首次正增长。今年前11个月,全国商品房销售面积91705万平方米,同比增长2.4%,这是该指标今年以来首次正增长。主要是由于降息导致购房成本降低以及多地调整公积金政策的结果。

在限购政策仍持续的情况下,前11个月房屋销售面积仍有所增长,说明市场中的刚性需求颇为庞大。11月销售情况好于预期:1-11月商品房累计销售面积同比上升2.4%,全年首次进入正增长区间;11月单月销售面积环比增长25.8%,好于往年平均10%-15%左右的水平;同比上,由于去年底低基数,单月同比大幅增长30.4%。

另外是2012年1月-11月全国商品房销售额53526亿元,同比增长9.1%,增速比1-10月份提高3.5个百分点;11月单月全国商品房销售面积12962万方,销售额11408亿元,双双创下年内新高,符合10月份“暖冬”的预判。

公司销售额继续分化:已公布前十一个月销售的主要地产公司,A股万科(10%),保利地产 (600048 股吧,行情,资讯,主力买卖)(36%),金地集团 (600383 股吧,行情,资讯,主力买卖)(17%);H股中国海外(30%),龙湖地产(1%),远洋地产(23%),绿城中国(58%),恒大地产(7%)。

12月销售的预判:①年末银行信贷额度偏紧,个贷发放周期拉长,预计将对销售产生一定负面影响;②从上市公司前11月累计销售业绩情况看,多数公司已经完成全年销售计划,预计12月份推盘会有所放缓;③楼市已经有所回暖,结合全年销售计划已完成,预计12月开发商在销售价格方面难有更进一步的优惠措施;综合上述三个因素,12月实际销售情况难以超越11月。

但由于统计局公布数据在每年12月有对全年错误遗漏回补的惯例,统计局口径的销售数据12月份预计仍将环比11月大增。

五则,房屋新开工面积降幅继续收窄。从供给端看,房屋新开工面积降幅继续收窄。2012年1-11月,房屋新开工面积同比下降7.2%,降幅比1-10月缩小1.3个百分点;其中,住宅新开工面积同比降11.1%,降幅缩小1.6个百分点。

1-11月累计新开工面积同比下跌7.2%,单月新开工面积同比上升7.1%,单月环比上升32.6%,2012年1月-11月,房地产新开工规模、企业购置土地面积和土地成交价款的同比降幅均收窄,房企到位资金情况和国房景气指数均有所提高。

在楼市回暖的同时,库存压力在一些城市有所上升。投资和新开工同比反弹主要有两个原因:1)2011年年底低基数影响,2)刚需产品、一二线城市的库存去化后,开发商结构性的补充土地库存,新开工增加。累计土地购置面积同比下降14.8%,单月同比上升17%,全国层面土地市场整体回暖势头并不显著,近期土地成交走强主要集中在一二线城市。

六则,土地市场的数据显示出市池稳的趋势。1-11月份,房地产开发企业土地购臵面积31638万平方米,同比下降14.8%,降幅比1-10月份大幅缩窄3.2个百分点;土地成交价款6594亿元,同比下降10.3%,降幅缩窄1.5个百分点。

11月单月,土地市池暖明显,单月土地购臵面积3979万方,单月同比增长16.8%,单月土地购臵费832亿元,同比增长2%,单月土地成交均价为2091元/平,同比回落13%。土地市场虽然单月数据有所回暖,但累计同比仍是负增长,预计年内难以转正,地方财政压力仍存。

另外,虽然近期有地王出现,从11月单月地市均价同比负增长的情况上看,地王应该仅是个别城市的个别现象,结合目前政府忙于换班,预计短期政策难实质性加码,预计多以“喊话”为主。

七则,房地产开发企业的资金状况进一步好转。数据显示,房企的资金状况创年内的最好水平。数据显示,1-11月,房地产开发企业本年到位资金85802亿元,同比增长14.1%,增速比1-10月提高2.5个百分点。

其中,定金及预收款23119亿元,增长20.2%;个人按揭贷款增长23.7%。定金和按揭贷款继续改善:1-11月开发商资金来源同比增长14.1%,较上月改善2.5个百分点,其中国内贷款增速为16.1%,单月环比微涨0.4%;定金及预收款同比增长20.2%,个人按揭贷款同比增23.7%,继续维持改善势头。受销售推动,资金来源回升速度亦加快,行业资金状况持续改善。

1-11月资金来源增速14.1%,较1-10月回升2.5个百分点,各类来源的资金增速均在回升,其中定金及预付款、个人按揭贷款回升幅度最高。11月资金来源单月增速38.7%,较10月增幅大幅提高12.7个百分点,自筹资金、定金及预付款仍为最主要来源。

成交平稳、淡季不淡背景下行业资金状况持续改善,带动新开工、土地购臵增速回升,预计全年投资增速将超出我们年初15%的预期。但目前行业库存仍居高位,新开工难有较大起色,且土地购臵主要依赖于资金面好的开发商的补货行为,或将制约投资进一步回升力度。房地产库存压力正在显现。

数据显示,11月末,全国商品房待售面积33567万平方米,比10月末增加519万平方米。其中,住宅待售面积增加298万平方米,办公楼待售面积减少15万平方米,商业营业用房待售面积增加119万平方米。从11月的成交量上可以看到北京楼市的回暖程度。

据北京中原市场研究部统计,今年11月,北京新建住宅成交面积为140.78万平方米,新建商品住宅成交12988套,环比上涨32.37%,同比上涨94.34%。与北京一样,上海、广州等一线城市楼市在寒冷的季节全面回暖。成交上涨,使得去库存化的速度加快,由此,担心供应量减少导致房价上涨的声音出现。

北京中原地产数据显示,北京整体市场库存的最低点出现在7月份的7.7万套,在11月初增加供应后,目前的住宅可售库存回升到了88308套。而北京住建委相关负责人不久前表示,年底前还有9000套预售正在审批中。今年北京的去化速度为月均1万套,按这个销售速度计算,目前的库存去化周期为8-9个月,这还不包括新增房源。

目前,北上广三个一线城市中,北京的去库存压力相对较小,而广州、上海的库存相对于其成交量来说,压力仍然堪忧。

阳光家缘数据显示,截至2012年11月28日,广州未售套数为10.6万套,按套均面积100平方米粗略计算,未售面积达到了千万平米。而广州市国土房管局数据显示,11月,广州10区新建商品住宅网上签约面积76.92万平方米。

上海房管局统计,截至2012年11月,今年上海市商品住宅成交面积为817.83万平方米,同比增长21.75%;以目前的去化能力,上海市商品公寓总体去化周期在9个月,略大于7到8个月的供求平衡经验值。但100平方米以下的商品公寓,去化周期仅为6个月左右,而面积在150平方米以上的公寓房源库存去化周期长达15个月。

八则,中央房地产政策继续以稳定预期作为延续调控思路,放松与收紧并存。此轮房地产调控起始于2010年初,两年多以来房地产市场调控一直坚持“增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设”的基本思路。正确处理政府和市场的关系,进一步完善房地产市场调控体系,是房地产业下一步深化改革的重要内容。

随着改革的深化,今后在调控方式和政策体系上会有所调整,调控手段也将会更加注重市场手段和法制手段。十八大报告是纲领性文件,是原则性的内容,房地产的调控方向还应结合温家宝总理10月12日和10月17日的两次讲话内容,即“房地产调控初见成效,但依然不稳定,必须坚持调控政策不动冶。

2012年房地产调控政策与前两年不同的是,对自住性首套住房需求给予了一定的支持,强调保持首套住房贷款政策稳定性,督促银行业金融机构支持居民家庭购买首套普通自住房。在坚决抑制不合理住房需求的同时,保证首套住房贷款供给。与前些年房地产市场调控政策频繁变动相比,这种调控思路的坚持稳定了市场各方的预期,指明了房地产长期政策的方向,无疑有利于房地产市场的长期健康发展。(来源:BWCHINESE中文网)

2013年房地产市场供求或将阶段性释放

2012年,我国坚持房地产调控政策不放松、抑制房价过快上涨,同时大力建设保障性安居工程,最终实现了房地产调控的阶段性目标。2013年我国房地产市场的供求矛盾或许会减弱,预期改变释放的刚性需求和城市化进程催生的新增需求,会激发市场的供给信心;与此同时,中央已经明确了明年继续实行严格的房地产调控政策的基调。综合多种因素,明年房地产的发展局面或许会呈现为:以市场健康和民生改善为目标的调控下的,供求的阶段性释放和市场的稳中有进。
  
2012年楼市调控初步控制了房价快速上涨的局面
  
2012年为巩固楼市调控效果,中央多次重申抑制不合理需求的宗旨,坚持限购等房地产调控政策不放松,加大了差别化住房信贷等政策的实施力度。在此努力之下,本年度房价快速上涨的趋势得到抑制,住房相对价格有所下降。与此同时,保障性住房建设计划提前超额完成。
  
根据国家统计局发布的数据,在全国70个大中城市,2012年11月新建商品住宅(不含保障性住房)中,同比价格下降的城市有41个;环比价格下降的城市有10个、持平的城市有7个、上涨的城市有53个,但环比价格涨幅均未超过1.0%。在全国房地产开发投资领域,1-11月,总计投资额为64772亿元,同比增长16.7%,增速比2011年1-11月下降13。2%。
  
住房城乡建设部的数据显示,2012年1至10月,全国城镇保障性安居工程新开工722万套,基本建成505万套,已经提前超额完成年初设定的“新开工700万套以上、基本建成500万套”的目标。
  
南京大学不动产研究中心主任高波,在社科院举办的“十大经济学家中国房地产业发展论坛”上谈到:“这一轮调控,抑制房价过快上涨还是有效果的,目前为止全国平均房价的涨幅跟去年差不多。”这也是业界的普遍观点,即:2012年,我国房地产调控的目标已经阶段性实现。
  
在房地产市场调控继续推进的同时,今年我国宏观经济并没被受到明显影响。目前,全年经济增长实现7.5%的预期目标已经没有疑问,国民经济也出现了积极的变化,例如,农业生产连续9年增收;工业增加值增速从9月开始反弹;三次产业结构有所改善,比重约为9.4%、46.8%和43.8%,第三产业增速有所加快;人均收入快速增长,居民消费先降后升,成为经济增长重要的驱动力量。这种局面表明,伴随着经济结构调整、发展方式转变的过程,宏观经济对房地产的依赖开始减弱。
  
2013年房地产市场或将是供求阶段性释放的时期
  
近期,住房市场的一些指标有回转的走势,年底的这种“翘尾”行情引发了市场的猜想和讨论:2013年,供求关系、价格变化会是怎样的局面?
  
如果从一年的短期基本面来看,2013年或许是供求阶段性释放、供求矛盾减弱的时期。
  
国家重大社科基金招标项目“促进房地产市场稳健均衡发展对策研究”课题组组长倪鹏飞谈到:“2012年房地产调控距离实现‘房价理性回归’的最优目标还有距离,原因在于,在房价总体回落的趋势下,应对宏观经济下降过速的微调政策波及房地产,地方政府执行政策出现变相放松,引起市场预期逆转,打乱了房地产理性回归的进程。”
  
随后,尽管中央再度从严调控政策,使各方预期再度发生变化,但市场已经改变了明显回落的轨迹,再次进入震荡微涨阶段。这就使得部分积累的刚性需求因为市场预期变化在2013年进一步释放,增加市场的真实需求。与此同时,开发商前期“以价换量”的销售积累了相应资金,在市场需求有所释放之后,其购地和开发地产的信心相应增加。
  
在商品房市场供给或许增加的同时,2013年,保障性住房建设也会继续发挥惠民生、稳房价的作用。住房城乡建设部部长姜伟新25日提出了2013年保障房建设的新目标:“努力完成城镇保障性安居工程基本建成460万套、新开工600万套的任务。”
  
根据社科院发布的2013年《住房绿皮书》的预测,明年住房市场将量价继续逐步上涨,但价格上涨幅度低于经济增长和人均收入的增长。分季度来看,2013年第一季度会温和上涨,第二季度后政府采取措施,住房市场开始降温。
  
如果从长期背景来看,我国住房市场的潜力仍然较大,主要推动力在于:我国城市化处在加速期,新型城镇化带动供需上升;居民收入持续提升,住房刚性需求和改善性需求潜力仍然较大。
  
2013年继续实行严格的房地产调控政策
  
目前,我国经济转型要求主动降低过快的增长速度,宏观经济也开始企稳,这种局面减弱了宏观调控与房地产调控的矛盾,使楼市调控获得了空间。中央经济工作会议提出要“继续坚持房地产调控不放松”,已经奠定了2013年调控的基调。随后,12月25日,住房和城乡建设部也明确表示,2013年将继续实行严格的房地产调控政策,同步实行差别化的住房信贷和税收政策,支持合理自住及改善性需求。
  
由此可见,明年我国房地产市场发展的基本路线已经确定。业界观点认为,2013年,通过强化和完善调控政策,取法其上,将争取房地产市场理性回归;得乎其中,将实现房地产市场稳中有进;避乎其下,要防止房地产市场反弹和“硬着陆”。
  
倪鹏飞谈到,明年的房地产市场,在价格上要确保稳定,力争理性回归,保证价位较低城市的房价增幅不能超过经济增长率,价位较高城市的房价下降;在销售上要力争稳步增长,尤其保障房和普通商品房销售比例要上升;在投资上要总体适度,保障房和普通商品房投资要稳步快速增加。
  
中国社会科学院副院长李慎明表示,房地产调控是一个系统工程,需要统筹布局、综合应对,各个方面要结合当前调控的时机,选择突破口,及时推出既解燃眉之急,又保长期健康的制度政策。
  
对此,社科院发布的2013年《住房绿皮书》建议,房地产调控在需求管理方面,可以细化和严密限购政策,堵塞和纠正各种企图改变政策的行为;在金融政策方面,可以取消期房预售制度,完善差别化的金融政策;在税收政策方面,可以将扩大房地产税试点作为稳定当前预期和深化住房综合配套改革的突破口;在住房保障方面,可以完善安居工程的各项措施,探索实施康居工程;在租赁市场方面,要规范和发展租赁市场;在土地政策方面,可以制定调控目标,探索建立抑制地价过度上涨的机制;在空间管理方面,要根据对不同城市采取不同调控措施,针对一些城市可能出现的房地产泡沫破灭的情势,建立房地产调控的应急机制,避免市场“硬着陆”。

全国房产市场呈现一线涨二线稳三线跌的局面

国家统计局去年12月数据显示,在11月份,70个大中城市中有53个住宅销售价格上涨,北京、上海、广州等一线城市涨幅迅猛,而房价下跌的城市中除温州外,几乎全部是济南、丹东、呼和浩特等三线城市。

自2012年下半年至今,一二线城市楼市强势回暖之际,三四线楼市却显露疲软,使布局侧重三四线城市的房企如恒大、碧桂园、雅居乐等业绩增长减速,甚至跑输大势,在此背景下,保利、金地等大房企的战略重心重回一二线城市。

三线城市销售放缓

在一二线城市遭遇限购、限贷等调控政策重压的2011年,三四线城市可谓“风景这边独好”,恒大地产凭借布局三四线城市以全年803.9亿元迅速跃升至第一军团。但2012年,增长最快的龙头则是侧重在一线、二线城市布局的保利、中海。

统计数据显示,今年前11月,保利地产销售额同比大幅增长了36%,年内将进入千亿俱乐部,中海也猛增近30%,而恒大地产销售额为846.3亿元,同比仅增6%,同样侧重在三四线布局的碧桂园仅增6.5%,而雅居乐、恒盛地产等业绩更是跑输大势,预计难以完成全年销售目标。

“业绩下滑的房企都输在了一线城市。”广东保利地产董事长余英在其实名认证的微博 上称,今年二三四线城市房地产成交量“出乎意料”滑坡,但北京、上海、广州等一线城市的成交却好于2011年。据悉,广州保利去年销售额为100亿元,今年猛增至200亿元。

业内人士表示,2012年全国楼市呈现出“一线涨,二线稳,三线跌”的局面,除了以旅游资源为主导的三亚、西双版纳等城市,以及北京环首都周围以投资拉动的燕郊、香河等地外,大部分依靠当地购买力的三线城市销售都陷入了阶段性放缓。

大房企重回一二线城市

三线城市增长乏力,大型房企的城市投资布局也因时制宜开始转型,恒大、金地都表示将侧重发展二线城市。业内人士表示,从全国楼市的总体份额来看,必然是以数目众多的二三线城市为重,但大房企在战略布局上将更侧重一线、二线城市。

恒大主席许家印此前对媒体坦言,受调控政策影响,三四线城市营运环境困难,所以集团不得不改变策略,转战二线城市。据业内人士介绍,恒大一直是国内利润率最低的房企,目前恒大在广州已经开始推出部分毛坯房。

阳光100置业集团常务副总裁范小冲对记者表示,阳光100定位在二三线城市开发,但可能过早地进入这些城市,错失了一线城市的机会。

而近期房价反弹的一线城市,同期土地成交也开始走强。“一线的库存迅速减少,自然要买地补充。”北京一家央企背景的开发商负责人告诉记者,一线城市拿地的机会很少,由于集团对房地产战略举棋不定,公司错失了在一线城市做大的机会,北京等一线城市以后的“玩家”将聚焦于万科、保利等龙头房企。

观点交锋

三四线城市楼市:陷阱还是馅饼?

经过2010年-2011年的高速增长后,三四线城市的房地产市场在今年尽显疲软,不少曾在各地新城运动中大量囤地的知名房企,目前销售情况不佳,如星河湾在鄂尔多斯的折戟。新市场看起来是馅饼,但发展后劲不足就很可能是陷阱。

中坤集团董事长黄怒波认为,三四线城市的楼市普遍存在过剩问题。对此,业内主流观点认为,三四线城市的地方政府近年来大量卖地,市场供应过多,购买力不足,房价自然下跌。

据上海某房地产研究院副院长杨红旭介绍,今年一二线和三线城市的走势明显分化。下半年以来一线城市房价反弹,目前全国一二线城市房价已连涨数月,但三线城市的住宅库存量仍高于2010年一季度,很多中小城市不仅成交量下跌,房价也低于去年。

中金公司首席经济学家彭文生在接受本报采访时表示,高房价下,一二线城市还能聚集国内、省内富有人群的置业需求,但三线城市主要依赖本地人购房,购买力难以为继,目前三四线城市房屋供过于求,新型城镇化刚提上日程 暂时难以支持再一轮的房地产扩张。

  但业内也不乏乐观之声。“总体的住房需求还处于增长阶段,部分三线城市住宅的供过于求只是暂时困难,会在发展中解决。”阳光100置业集团常务副总裁范小冲对记者如是说。

“城镇化下住房需求趋势不会改变,如果政策有较好的引导,三四线城市房地产仍有较大发展空间。”国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁此前在深圳告诉记者,三四线城市没有限购、限贷等调控压力,未来可通过市场手段实现人口从一二线城市的转移。

链接

何为三四线城市?

仲量联行大中华区董事总经理冯建强告诉记者,所谓一二三四线城市,是通过城市GDP(总值、增长值)、人口、可支配收入、存款储蓄、社会消费品零售额、固定资产投资等多项指标,在全国280多个城市中划分出的公认的城市体系。

目前公认的一线城市仅有4个,为北京、上海、广州、深圳;而二三线城市则因为各机构标准不同小有差异。如仲量监测的核心城市中,除了4个一线城市外,二线城市19个,如天津、成都、重庆、沈阳、杭州、温州等地;三线城市31个,如福州、昆明、长春、哈尔滨、石家庄等城市。

开发商视角

市场分化,房企策略不同

对2012年房地产市场总体呈现的“一线涨,二线稳,三线跌”的趋势,各大房企也因地制宜地调整了城市投资布局。

金地集团董事长凌克此前在深圳对记者表示,一线城市竞争激烈,未来增长最快的应是二线城市,公司会重点布局;而三四线城市分化明显,一些城市好,一些城市不好,在三四线城市做一定要找一个好城市和一块好地。

旭辉集团董事长林中表示,由于管理和人力的调整,大房企必然在城市布局上取舍,大型开发商一定会抢占“战略高地”,放弃很多中小城市,未来三四线城市将是小企业存活的最大战场。

但记者了解到,一些三四线城市的中小开发商对未来并不乐观,一方面土地、建筑成本上涨使得利润下降,另一方面,面对大型开发商如万科、恒大的进驻,小开发商的产品、规模、配套都无优势。

山东三维华德投资控股有限公司董事长冯义厚表示,公司正在四线城市潍坊开发一个文化创意小镇,目前一线、二线城市的地产投资较踊跃,而三四线城市的库存量和投资环境不太乐观,即使在城镇化的预期下,未来投资价值也不高。

阳光100置业集团常务副总裁范小冲告诉记者,三线城市的地理位置、经济地位都并非区域中心,很多城市以投资拉动扩张,出现了盲目的新城建设,但三线城市数量众多,需要区别对待。“挑选三四线城市时,我们首先看当地是否有产业支持,是否出现人口快速进入,以及城市的腹地是否有很强的支持力”,范小冲表示,一些城市完全靠投资、房地产拉动盲目扩张,没有人口进入,追涨时大家都认为市场有需求,但泡沫总会退去。

政协委员:房产调控应对自用购房者出台优惠政策

据新华社电 “扩大内需,房地产是躲不过、绕不开的话题,而且是重要方面。”全国政协委员、全国政协经济委员会副主任李德水20日在全国政协十一届常委会第十八次会议上作大会发言时说,要认清形势,加强和改善宏观调控,对房地产市场的调控政策要把限购与促销相结合,坚决防止房价反弹并努力实现价格理性回归的调控目标。

严控以投机为目的的购房者

李德水委员提出,对房地产市场的调控政策要把限购与促销相结合。对真正自用的购房者要出台一些优惠政策,鼓励他购房,对以投资和投机为目的的购房者,还要严格控制,并从简单的限购转向在销售环节高额征税和征收房地产税来调控,坚决防止房价反弹并努力实现价格理性回归的调控目标。

李德水说,世界经济和中国经济都处于关键时期。我们要做好长期应对的打算。一是对当前我国经济受到的冲击绝不可掉以轻心。最近中共中央出台了相应政策,是完全必要的,必须坚决避免经济大起大落。二是对我国经济发展要充满信心。我们完全有条件实现平稳较快发展。三是要变经济下行的压力为动力,努力实现稳中求进。

委员建议中央加强分类指导

李德水还就加强和改善宏观调控提出建议。他表示,中央政府把稳增长放在更加重要的位置非常必要,但应把握好力度。

李德水建议中央政府处理好政策的连续性、稳定性和灵活性的关系。以中国之大,宏观政策不搞一刀切也得切一刀,绝不允许各行其是。但我国地区发展不平衡,还需加强分类指导。如东部沿海地区经济增速回落较多就应多一些容忍度;中西部地区发展速度较高,也不必火上浇油。

房地产调控到了敏感的十字路口 何为楼市"好声音"

岁末时节,楼市的“好声音”似乎层出不穷:广州、深圳新盘出现“通宵排队”,有楼盘开盘立涨5000元;上海南京等地地王再现;北京二手房一夜间加价70万元待价而沽……

“好声音”加剧民众担忧:房价还会这样涨下去吗?

客观事实是:新华社记者在北京调查后发现,某二手房一夜提价70万元的消息是假新闻。在广东,楼市回暖传言后有开发商和策划者的推手,他们放大局部脉冲现象,制造恐慌氛围。开发商组织包括工作人员在内的“两三百人”排队,被肆意渲染成 “千人排队”。至于二手房的惜售、撕毁合同情况更是少数。

多家金融机构负责人聊及地产市况,一致的声音是“别听他们的忽悠”!不仅现房不好卖,存量房按市价打三折抵给银行、信托来融资,他们一般都不愿接。银行抵债房的处置量越来越大,一些报纸的房产拍卖公告都是整版,这些都是房地产公司资金链出问题,难以赎回的房子。最大规模的一起地产拍卖,当数中信信托对青岛舒斯贝尔收益权信托的抵押物拍卖,涉及标的物底价为7.89亿元。中融、平安等房地产信托项目集中出险,抵押品大规模进入拍卖程序。房地产风险向金融体系传导。

国家统计局最新数据显示,11月全国70个主要城市房地产价格同比上涨的城市达到53个,但环比增幅均未超过1%。无论是从所谓市场蓄积的刚需释放,还是投资饥渴因素考虑,当前房地产市场并不具备量价齐升大幅反弹的条件。

房地产调控到了敏感的十字路口。在刚刚闭幕的中共北京市委十一届二次全会上,北京市委书记郭金龙提出要“防止开发商做局,用虚假信息把消费者、地方政府套进去,把北京套进去,这一定要高度重视。”在市场充斥各类芜杂信息中,这是一个拨开云山雾罩的冷静理性的警告,是楼市真正的“中国好声音”。

郎咸平:房地产增值胜于黄金 楼市最具投资价值

据中新社报道,郎咸平先生观点独到,喜欢用数据说话,喜爱从普通老百姓与中小企业主的眼中解析经济的变化和政策对于大家的影响。提起房地产,郎教授抛出观点:“中国的房地产比美国的房地产保值。”
  
郎咸平说,“中国和美国的情况正好相反。在美国,股票的保值性要强于房产,美国的股票年增值率能达到7%-10%,美国股票长期一定看涨。”
  
而在中国,情况却正好相反。“中国房地产的保值性要强于股市。”在为现场投资者支招时,郎咸平还讲了一个“四合院的故事”。
  
郎咸平说:“民国初年,1两黄金可以买2亩良田,而5两黄金就可以买北京一个四合院。但是100年后的今天,同样的一公斤黄金等于30万元人民币,却只能买到北京四合院的半个厕所。黄金适合短期炒作,长期投资的话,房地产的增值空间要比黄金好。”认为当前国内形势下最具有投资价值莫过于楼市,尤其是高端住宅,引起了不少投资者的共鸣。