竞优北京
010-65079013
竞优上海
021-53067093
竞优广州
020-85514911
竞优南京
025-87785036
竞优武汉
027-87638828
2013年第02期 总第99期 浏览更多《竞优e刊》

房地产行业:关于房地产调控国五条实施细则的点评

2013年3月1日,国务院发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。《通知》包含6大条,分别从房价问责、抑制投机、增加供给、加快保障房建设、加强监管、建立长效机制六个方面对当前房地产市场调控措施进行了细化。

房地产调控升级 业内:9月份楼市可能会反弹

3月1日下午,国务院出台“国五条”细则,房地产调控政策进一步收紧。市场反应如何?业内如何看待这次调控政策?

房地产行业:深度解读国务院地产调控通知 增持

17号文是措辞严厉、详细全面的地产调控工作通知,市场不应过于关注焦点的住房个人所得税,而忽视了其他颇有新意、成效的政策。

房地产调控"新国五条"引发的忧虑

3月1日出台的国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知规定个人售房将征收20%个税。这是新国五条的细化,彰显中央严控房价的决心。然房价问题恐非加重个税可解决,需房产税、加大保障房力度、保障供给等组合拳配套。另售房人很有可能将税款加入房价让刚需买单。期待细化措施。

环球时报:房地产调控不能一刀切

3月1日公布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》,明确提出“依法严格按转让所得的20%计征个人所得税”等细化措施。国内舆论对此反应激烈,《环球时报》邀请三位专家就此阐述各自观点。

“新国五条”后谁还投机买房?

著名经济评论人时寒冰撰文:中国国务院在发布“新国五条”调控政策之后,出台了“国五条”细则。那么,应该如何看这次的调控呢?这次调控的意图是什么?
!
欢迎关注竞优官方新浪微博
竞优官方新浪微博
竞优房地产信息化整体解决方案
项目管理系统
工程进度管理系统
合同管理系统
甲供材管理系统
成本管理系统
营销管理系统
营销费用管理系统
商业经营管理系统
物业管理系统
客户关系管理系统
协同办公管理系统
人力资源管理系统
采购管理系统
库存管理系统
电子商务平台
酒店管理系统
高尔夫俱乐部管理系统
E刊广告

房地产行业:关于房地产调控国五条实施细则的点评

事件:
2013年3月1日,国务院发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。《通知》包含6大条,分别从房价问责、抑制投机、增加供给、加快保障房建设、加强监管、建立长效机制六个方面对当前房地产市场调控措施进行了细化。
点评:
1、着眼于房价,突出调控差异化。近期房价上涨过快是引发本次调控的直接原因。《通知》明确提出“房价上涨预期增强,不同地区房地产市场出现分化”,这为差别化调控政策奠定基调。不同城市房价调控目标、信贷政策上将有所差别。由于不同地区的房地产市场供需情况、房价走势目前已有所分化(一线供需矛盾突出,房价上涨快;二三线供应大,市场相对平稳),预计后续政策一线城市以控为主,二三线以稳为主。
2、严格执行限购限贷,严惩灰色“避限”手段。此前,一些城市只对部分城区或只对新房实行限购,政策力度有所折扣。本次从严后,新房销售的购买力将在客观上受到压制。我们认为,13年可能成为限购政策威力真正显现的一年。
3、提高第二套房贷款的首付比例和贷款利率,一线城市动力大于二三线城市,但对二套房成交的影响有限。对于一线,目前60%、1.1倍的二套房信贷很可能继续上调(如70%、1.3倍),与全款买房已经差异不大。我们认为对二套房成交的影响有限:原政策下贷款购?二手房的人群比较有限,原政策下全款买房的人群不受影响。
4、自有住房出售按差价的20%征税,对二手房和新房均有较大影响。对于是否一刀切执行,我们认为政策上留有余地。如果假设从严一刀切的情况,对于京沪广深二手房成交占比超过50%的城市,二手房交易将遭到重创,对整体住宅成交产生重大影响。预计三月底之前二手房将迎来集中过户,之后成交量大幅萎缩,成交低迷或会带来价格松动。对于二三线城市,二手房占比相对不高,这一政策影响将主要集中在新房上。
对于新房,此政将进一步挤干投资消费。原先购买新房用于投资的,将增加未来出让的成本和难度,而相同地段新房的价格对于购房者来说可能更具有优势。部分原二手房潜在购买者将转向新房市场,一定程度增加新房购买力。
5、预计成交量将高点回落,一线降幅大于二三线。从去年6月份开始的需求释放已经使刚性需求得到很大缓解,本次调控升级或许使观望氛围重新浓厚起来,从严执行限购限贷在客观上削减了有效需求,高昂的税负与信贷成本使将对改善性需求形成压制。我们预计,即使二手房需求能够部分转移到新房上,也短期内难以扭转成交量下降的势头。由于一线城市房价收入比更高,购房者对价格有更高的敏感性,且近几个月需求释放很大,观望气氛更容易形成,所以成交回落速度可能更快。
6、随着成交量萎缩,预计一线房价将结束猛涨的势头,但我们依然短期未看到大幅下降的空间。行业资金面状况目前已经大幅改善,以价换量还不是当务之急;目前项目的利润率水平已经较前几年有所下降,可供降价的空间小于以往;由于12年减少新开工,开发企业库存压力也小于12年水平。

房地产调控升级 业内:9月份楼市可能会反弹

3月1日下午,国务院出台“国五条”细则,房地产调控政策进一步收紧。市场反应如何?业内如何看待这次调控政策?

昨日,记者采访了多个楼盘、中介机构,咨询对后市政策如何变动的人明显多了起来,已经有二手房卖房者想急于卖房。但业内人士认为10年来房地产调控越调房价越涨,亟须出台更全面的房地产调控政策顶层设计,同时建立健全房地产市场发展体系。

二手房中介

咨询的人多了,有卖方急于出手

“上周五晚上国家的政策一出台,我就接到了一个客户的电话,咨询二手房买卖个人所得税如何缴纳的问题。”昨日上午,位于文化路红旗路附近的一家房地产中介机构,门店店长张先生如是说。据介绍,周末两天里,电话咨询、到门店咨询、直接给经纪人打电话咨询等,想买房、卖房的客户都有,都是关心个人所得税如何征收的问题,有的买方咨询个人所得税如何分摊的问题。

位于陇海路伏牛路附近的一家中介机构这两天也是电话不断。前台服务人员告诉记者,除了她不停地接到电话外,还有不少客户直接给具体的经纪人打电话,数量没法统计。这些客户有的是已经成交过的,有的是打算卖房的,都是咨询国家的政策会不会执行的问题。

21世纪不动产郑州区域相关负责人也表示,周末这两天接到很多咨询电话,都是关心政策如何执行的问题。除了买卖双方对政策的咨询外,也有不少打算卖房者想赶在政策落地前急于把房子出手。该负责人表示,实际上每个人的看法是不同的,有的人对二手房交易情况仍然很乐观,并不担心二手房所得税征收的问题。

售楼部

二套房贷款政策暂时没变

这次“国五条”细则,要求进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

昨日,位于桐柏路棉纺路附近的一处楼盘,置业顾问段小姐称这两天咨询二套房贷政策的人也比较多。“截至今天(3月3日),二套房贷的首付比例、贷款利率还没有变化,明天(3月4日)会不会变化就不知道了,如果打算买房的话还是要尽快动手。”段小姐如是说。

位于航海路未来路附近的一处楼盘,置业顾问郭小姐同样表示,咨询二套房贷款政策的人明显增多,但目前还没有变化。

郑东新区对二手房转让所得征20%所得税

采访中,业内人士均指出,对二手房转让,能核实房屋原值的,应依法严格按照转让所得的20%征收所得税,这一规定对二手房市场冲击较大。

而实际上,郑东新区农业东路众意西路的一家房产中介工作人员介绍,这条规定以前就有,只是各地执行严格程度不一。目前在郑东新区已经执行了这一条规定。

业内人士分析,目前,郑州市对二手房转让征税按照房屋购买时间、房屋面积、卖方是否二套房等实行不同的二手房转让个人所得税税率。

具体来说,有以下几种情形:一是如果所卖的房子购买时间超过5年,面积小于144平方米的,则不征收个人所得税;二是如果面积超过144平方米,即使超过5年,仍需要按照交易评估价的1%或者评估价与原始购买价差额的20%征收个人所得税;三是如果所卖的房子购买时间在5年以内,不论面积大小,一律要按评估价的1%征收个人所得税;四是如果卖方卖此套房子之后仍有房子的,则不论房子面积大小、购买时间长短,一律要按照评估价的1%或者评估价与原始购买价差额的20%征收个人所得税等。

据介绍,郑东新区对面积超过144平方米的房子转让的,一律按照评估价减去原始购买价以及合理费用后的20%征收个人所得税。合理费用指的是上次契税、当次营业税、城建税、附加、贷款利息、维修基金等。比如,原来一套房子是50万元买的,现在100万元卖掉,如果不考虑合理费用的话,要对卖方所得的增值50万元征收20%的所得税即征收个税10万元。

后市

二手房市场或许会死掉

中介机构相关人士介绍,目前除了郑东新区,郑州市区对二手房转让个人所得税都是按照房子评估指导价的1%进行征收。以市区来说,假如一套房子原始购买价是30万元,现在评估价是60万元,按照评估价的1%征收,只需缴纳个税6000元;如果按照增值所得的20%征税的话,则需要缴纳个税6万元,这对买卖双方来说,都是一笔较大的纳税支出。

为此,文化路红旗路附近的某家中介机构对后市二手房市场比较悲观:“如果国家的政策真要严格执行的话,二手房市场或许会死掉。”

不过,21世纪不动产郑州区域分部副总经理王川认为,国家这次出台的调控政策对二手房市场会有影响,但不会是想象的那么大,实际上有很多卖房子的人并不是都有多套房子。

对一手房市场或许是利好

永威置业常务副总经理马水旺分析,从郑州房地产市场来看,买房再卖出去的人并不是主流,但是政策却打压了一部分改善性需求者。比如早些年参加过房改房的人,当时他们的房子可能又小又破,现在想换套新房,但是遇到了二手房转让需缴纳高额的个人所得税这一问题。

过去有些人喜欢买二手房的原因之一是二手房房源多、好选房,如果将来因为该政策的实施二手房房源减少了,加上需要承担较高的个人所得税,可能一部分购房者转而去购买新房,反倒能促进一手房市场的发展。

河南财经政法大学工程管理与房产学院教授刘社也认为,如果这次出台的二手房转让个人所得税政策严格执行,可能会促使一部分人去买新房。

9月份楼市可能会反弹

马水旺认为,预计3月份楼市成交量仍然不会下降,4月份预计会出现观望等待的情形,一旦随后的几个月里楼市成交量下不来,到今年9月份房地产市场还会出现大幅反弹。

这样分析的原因在于:10年来的调控政策并不能改变一二线城市的供求关系,也不能抑制房价的上涨,加上今年新开工量减少,而新增住房的需求在大幅度增加,同时郑州市场中炒房并不是主体,二手房政策对三四线城市不会有啥影响。

忧虑

市场担心限制投机误伤无辜

新华社的报道称,在业内人士产生争议的同时,市场普遍担心严厉的调控会殃及无辜。

天津某事业单位的李先生表示,现在市区的新盘很少,即使有,价格也很贵。如果限制二手房交易,许多人将被迫去郊区买新房。但是城区的二手房在学区、医疗资源等方面都有明显优势,一些人买二手房就是为了换一个好学区。这些刚性需求即使征税也无法转移。调控有可能造成的后果是,学区好的二手房交易不会减少,但税收被转嫁给买房人,而各方面条件一般的二手房再没有人买,也没有人卖,因为这种交易对于买房者和卖房者都不合算。

按照目前的规定,对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。因此对于拥有二套房,想卖一套换一套的人来讲,或许将产生影响。

天津某公司职员王先生认为,很多人卖房是为了换个更好的房,属于改善需求,但现在把房子卖了再买房已经不合算了。很多人持有房产的过程中确实享受了更多的升值,但也一直没有参与投机,确实属于自住需求。20%的差额征税可能导致持有房子时间长、增值多的人吃亏,持有房子时间短、增值少的人反而税少。

  中央财经大学民生经济研究中心主任李永壮认为,对二手房交易征收重税的调控政策,一定会对投资、投资需求产生极大的抑制,但同时也存在误伤普通投资者的可能,政策具体的实践效果仍有待检验。

天津房地产协会副会长徐保满认为,调控房价,最终要从调节供需着手。进一步发展保障房,增加土地供应,才能从根本上降低房价。

思考

为何越调越涨:需要健全房地产市场发展体系

从2003年房地产行业被确立为支柱产业开始,10年来房地产调控政策不断推出,但是房价却越调越高,原因何在呢?

河南省房地产业商会常务副会长兼秘书长赵进京认为,出现这种情况在于一直没能找到市场的症结所在。同时,从这些年调控的政策可以看出,支持自持自住、限制投资投机已成为房地产调控的基本国策,将来会长期坚持下去。但是,从限购限贷等政策措施来看,执行效果是递减的;而从已经试点房产税的上海和重庆来看,房产税的征收金额与当地财政收入的比重是微不足道的,也就是说,房产税对市场有一定影响但是作用不大。

“解决房地产调控存在的问题,必须从造成这种原因的根部入手。很少有一种产业同时具备政府需求(土地财政等)、投资投机需求(理财、保值增值)和居住需求等多种功能”,赵进京表示,将综合思考这方面的问题,建议政府建立健全房地产市场发展体系,重点解决好“中间层”的住房问题,“抓中间促两头”,使得房地产市场健康发展。

调控之困:顶层设计有问题

刘社分析,从政策规定看非常严格,但是执行中会出现很多变通的办法。而且,国家所说的问责制并没有落实,10年房地产调控,还没有见到哪个地方政府的领导因为房价上涨而落马或者被追责。

同时,每次调控都是指向消费者、开发商,没有指向地方政府,长期来看政策效果打折扣。“这说明当前执行的房地产调控政策有问题,市场发展到现在,需要对房地产市场进行梳理,有一个通盘的考虑,而不是每次出台应急措施。”刘社认为,国家亟须出台房地产调控的一揽子架构。

观点

二手房交易税应全免

3月2日下午,针对此次“国五条”细则出台的出售住房所得20%缴个税、加快推进房产税扩大试点等调控措施,SOHO中国董事长潘石屹在微博表示,应从第三套房开始征收房产税,而且应在征收房产税前实现房产信息联网;同时他建议免去二手房交易所有税费。

微博中,潘石屹认为,在正常的市场中根本不用担心房价上涨的压力。只是有人房多,有人没房子住。 因为中国的房子问题已经不缺,开发商手中也囤了不少土地。根据他的分析,房价问题的根源在于,一些人买了很多房子空置,是资源的巨大浪费,持有这些房子没有成本,又能坐等升值。而一些年轻人没有房子住,怨声较大。

对于房产税征收的问题,潘石屹呼吁应从第三套房开始征收房产税,把空置的房子逼到二手房市场,形成市场供应,供应量大了,房价就会降下来。他还表示,征收房产税的前提是住房信息联网。同时,不能只对商品房征收房产税,违法建筑、“小产权房”也要公平征收。

他建议,在实施以上政策的同时,免几年二手房交易所有税费,让房子充分地流通起来,让一个被扭曲的房地产市场得到释放,房价自然会降下来。如果房价还降不下来,再提高房产税。尤其是多套房子的税率,如5套以上更高的房产税税率。

房地产行业:深度解读国务院地产调控通知 增持

摘要:
17号文是措辞严厉、详细全面的地产调控工作通知,市场不应过于关注焦点的住房个人所得税,而忽视了其他颇有新意、成效的政策。
、 措施涵盖不仅有住宅差价个税,还有限购统一且从严、二套房贷认定标准从严且首付利率可提高,囤地囤房者禁止买地、融资等诸多政策。

我们认为此次政策将限制投资投机及部分改善性需求,对于整体销量将产生负面影响,销量可能存在1-2 个季度的调整期。

有别于市场观点,我们不认为该政策将导致行业性二手房量价大跌、一手房量价上涨。因为17 号文不仅有所得税按20%征收,还有限购、限贷加严等配套措施、房产税推广,同时还要求严格落实限价。

对开工投资的影响:将受负面影响,负面程度预计小于地产销售,具体程度待进一步观察。原因在于开发商观望情绪也将上升。维持年初我们预测的2013 年房地产投资增速16.5%,新开工增速10.4%,因预测时已考虑到13 年地产政策风险比12 年市值上升,暂不调整。

对不同需求的影响:将抑制改善、投资投机,仍明确鼓励刚需,对于以中小户型为主的开发商影响小;将抑制住宅,商业环境较宽松;将抑制二手房,一手房冲击偏小,需求偏弱区域的一手房影响更大。

对开发商的影响:有利于龙头企业市场份额的提升,可以获得相对低廉的土地、在资金、审批等将得到支持等;将抑制小开发商。

对于购房者:投机投资炒房暴富的时代逐步进入尾声。投资商品住宅也将讲究长期价值投资。

关于住宅出售个人所得税:我们认为按照国际惯例和支持刚需的基本原则,住宅个税存在一定的豁免的可能性较大,如国税总局过往明确发文的“满五年唯一”住房出售免个税;诸如国际上惯例的根据持有物业时间的长短进行一定的豁免也相对更人性化,更易被接受。

后续政策:预判部委将出台相关细则,而大家焦点的住宅出售所得税的相关疑问将得到解答;主要城市将出台房价控制目标和政策落实的细则;部分城市存在二套房贷款比例、利率上浮相关具体措施。

对股价影响:继续维持1 月以来对地产板块谨慎的观点,短期板块仍将承受压力。但此次调整更有利于年内或中期龙以头地产股为代表的板块趋势性投资机会。此次政策有利于销量回落、价格平稳,降低进一步政策的压力,行业中期迎来趋势性投资机会可能性加大。

房地产调控"新国五条"引发的忧虑

3月1日出台的国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知规定个人售房将征收20%个税。这是新国五条的细化,彰显中央严控房价的决心。然房价问题恐非加重个税可解决,需房产税、加大保障房力度、保障供给等组合拳配套。另售房人很有可能将税款加入房价让刚需买单。期待细化措施。(3月1日《新华网》)

只要把住房当做一种商品,纳入市场经济轨道,就可以得出房地产市场面临的困境是供需矛盾的结论。那么,做好房地产市场调控的重点,就是加大保障房力度、保障供给,哪怕是“扬汤止沸”,至少也可以抑制或降低房价。但每一轮的楼市调控,几乎都成了“空调”。而此番的“新国五条”,在一些符合市场规律的措施尚属预期的情况下,一项立竿见影的调控手段引起了舆论热议。这就是“个人售房将按转让所得征收20%个税”。

“新华微评”用三个“是否”对此表示担忧:一是是否会转嫁给买家再度推高房价?二是是否会带动新楼销售反而利好开发商和地方政府?三是是否抑制了改善性需求而导致租房价格猛涨?

看似“征收20%个税”可以抑制投机性购房的势头,但按照楼市调控是为稳定或降低房价的初衷,用加大交易成本来降低商品的价格,就明显违反了市场规律。也许,可以把“征收20%个税”理解为降低售房者的利润而无关售价,那么,必须具备买方占据绝对优势的市场环境。但是,买方占据绝对优势的市场,还用得着用“调控”来抑制房价上涨吗?如果没有买方无奈的“追随”,房价怎么得以一路飙涨?

那么,个人售房将按转让所得征收20%个税的最初结果可能就是,短期内二手房买卖将跌至冰点。这对于用于扩大供应的“保障房”还没有眼见为实时,堵住“空置房”进入市场的活路,无疑会加剧楼市的供需矛盾。而楼市的供需矛盾原本就是房价只涨不跌的市场动力。

事实上,二手房和现房的价格,根本不存在20%差价。而当二手房交易平添20%的成本,又让买方因供需关系上的弱势地位而无奈承担,无形中就提升了二手房的“身价”,那么,现房还能淡定吗?这在每一轮的土地涨价引发的房价跟进中,已经成了合理的连锁反应。如果把土地和房子比作面粉和面包的关系,那么,二手房就是隔夜饭和热饭了,当“面粉”和“隔夜饭”涨价时,“面包”和“热饭”是不可能不涨价的。

因此,人们担心对个人售房征收20%个税会再次推高房价,是符合房地产市场现状的。因为,前几轮的楼市调控落空,都是因限购限贷加剧了供需紧张状态。而在这种“打压”下再次形成的北京等热点城市的楼市反弹,蕴含这几年来一些合理需求被限购限贷严重挤压、推后,在无法承受时的决堤、爆发,因此也更具刚需的成分。在这样的市场形势下,任何加大楼市交易的成本,很大程度上会落到无可奈何的买方头上。原因就如前文所述,如买方占据绝对优势的市场,还用得着用“调控”来抑制房价上涨吗?

然而,真正将为个人售房征收20%个税买单的,是整个房地产消费群体,包括买现房的和租房的。因为,对于加大保障房力度、保障供给等组合拳配套的预期,人们未必信心十足,而实打实的20%个税,必将会助推整个房地产市场的涨势。假如此轮调控再次变成“空调”,20%个税倒恰似一笔价格不菲的“空调费”了。

环球时报:房地产调控不能一刀切

编者按:3月1日公布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》,明确提出“依法严格按转让所得的20%计征个人所得税”等细化措施。国内舆论对此反应激烈,《环球时报》邀请三位专家就此阐述各自观点。

房市调控理论上容易做起来难

董黎明(北京大学环境学院城市与区域规划系教授、博士生导师):其实这个政策早在几年前就有了,只是没有实行。因为一直实行的是1%的税率,这回是政府准备动真格的了,所以社会上反应比较大。中国房地产市场调控是个复杂的问题。上述政策的出台对二手房交易肯定会有影响,打个比方,在北京某处房子原先价格是150万,现在价格500万,按差价20%征收个税,那就是80万,这很容易被转嫁给购房者。这样一来,就容易把买旧房的购房者推到买新房的大潮中去了,新房的需求也就增加了,如果新房市场供应赶不上,新房的房价也会跟着上涨。

调控措施在一定程度上遏制了炒旧房的投资和投机的买卖行为,但也伤了一部分有改善住房需求的群体。因此,应针对不同的人群出台相关细则和配套政策,对投机分子进行打击,对有真正居住需求人群进行照顾,而不是“一刀切”,这样才能真正达到调控目的。

目前房地产市场出现“十年九调控、房价年年涨” 的严峻形势,想解决起来理论上容易,但实际上做起来却很难。如果政府多盖价格便宜的公租房、社会保障房,满足大多数“刚需人群”的需求,房价就涨不起来 了。但现实是市场需求量太大,地方政府对公租房、社会保障房的投资跟不上,地方城镇化的速度又急剧加快,城镇人口也急速增加,这几方面矛盾综合在一起,房 价上涨的势头还是难以遏制。中国房地产调控不能简单地就房地产而论房地产,或就房价而论房价,要和国民经济的整体调控和城镇化发展政策结合起来。

新政最多只能治标,不能治本

梅新育(商务部国际贸易经济合作研究院研究员):二手房交易收益征税20%, 此举目标无疑是正当的,是期望借此大幅度削减拥有多套房产的投机者预期收益,以此抑制房地产市场泡沫。问题是二手房卖方中非投机者总数肯定远远多于投机 者,他们当中很大一部分是希望改善居住条件,卖掉目前所住小房,加一部分钱换购大房;或是因为工作地点调动而打算换购住房。二手房交易收益征税20%的规定,等于是平白大幅度增加了这部分中等收入群体的生活成本,对他们打击很大,有些可能会因此重新考虑自己工作调动等项决定。这条措施出台,不仅必然降低房地产市场的流动性,在劳动力市场上也会引起降低流动性的不利后果。

而且,尽管此项政策在落地之前会出现二手房市场 交易恐慌性热潮,价格也会有所下跌,但在此项政策落地之后,二手房交易市场更可能冰封一段时间。真正高收入高资产人士不会急于卖掉手头房子,而是会改为持 有,取得房租收益。由于一线城市房租水平近两年来已经大幅度提高,他们的这项策略不会损害他们的现金流量,换言之就是不会让他们感到手头紧。而想要买房的 中等收入群体将更多地奔向远郊置业,大城市的交通等压力将因此而进一步加剧,城区租房客总体收入层次将因此而有所下降,群租之类行为更难防治,这对于该城 市的可持续发展、尤其对其市中心的可持续发展是不利的。只要供需总体格局没有根本变化,这项举措实施一段时间后总体效果更可能是刺激负担转嫁给买房人,反 而加大房价上涨压力。一项旨在打击投机和过度泡沫的措施,如果打击的中等收入群体非投机者比投机者多得多,同时又会带来其他多方面的负面后果,那么就值得 商榷了。

在目前的发展阶段下,房地产市场“十年九调控, 房价依然在涨”现象无法完全消除,最多只能减轻其程度。我们在调控房地产市场时,不宜对其订立过高的期望目标值,要想根治房地产市场泡沫,还是应当改善经 济资源布局,改变过度集中于少数大型、特大型城市的局面,限制性措施最多只能治标,不能治本。

征房产税比征房产交易税更有效

徐长生(华中科技大学经济学院院长):新 措施出台对房地产市场肯定会产生一定的影响。每次房地产政策调控其实是一种各方利益的博弈,房地产商肯定不希望房价下降,地方政府为了地方财政也不希望房 价下降,银行与上述两方的利益是共通的。这三方在利益的博弈中占有绝对优势。如果房价过快下降,就会使三方利益受到较大损失。中央政府不希望房价涨得太 快,是出于两方面考虑,一是房价涨得太快,广大民众买不起房子,不利于社会稳定与经济持续发展;第二是房价涨得太快,容易出现泡沫经济,一旦破灭,对整体 国民经济的损伤太大。政府出台调控房地产的措施不宜一刀切,应避免“伤及无辜”。比如,部分群众对住房的投资性需求,是想通过买卖差价挣点钱养老,严格按 新措施征税,就打击了这部分人的利益。对于那些购买二手房自住的也不宜一刀切。

其实,政府推行房地产税比推行房地产交易税对控 制房价更有效。真正影响中国房价的是类似于“房妹”、“房姐”这样大量持有房产的既得利益阶层。房产拥有越多,税就理所当然越高,国外也普遍采用这种模 式。而房地产交易税很容易将负担转嫁给购房者身上。因此,从一定程度上说,交易税对收入分配的影响比对房价的影响还要大。

安居乐业一直是中国老百姓千百年来的梦想,政府应将房地产调控的目标瞄准既得利益阶层,而不是广大普通购房者。适当让渡既得利益阶层的“所得”给广大普通购房者,既有利于缩小社会贫富差距,也有利于社会和谐稳定。

“新国五条”后谁还投机买房?

房地产方面出台的重要政策,国人都非常关注。从实体经济看,自2003年起,房地产被定为国民经济支柱产业,房地产硬被活生生地弄成了中国经济的核心与灵魂。从投资市场看,房地产板块上面连着钢铁、水泥、玻璃等几十个行业,下面连着银行。可谓牵一发而动全身。

3月1日晚上,国务院在发布“新国五条”调控政策之后,出台了“国五条”细则,立即掀起巨大波澜。

那么,应该如何看这次的调控呢?这次调控的意图是什么?在这次调控之后,政府还将继续做什么?等等问题,许多人都在思考。

笔者曾分析过中国房地产运行的一些基本规律,谈了它在货币吸纳和对于中国投资拉动经济模式中所扮演的角色。这次的房地产调控,其实仍然没有超出那个范畴。

看看这次调控细则的重点内容:

1)行政手段:进一步完善现行住房限购措施。“限购区域应覆盖城市全部行政区域;限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房;购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前;对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,要暂停在本行政区域内向其售房。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市,要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施;其他城市出现房价过快上涨情况的,省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。”

特别值得注意的是,这次强化了问责机制:“要严肃查处限购措施执行中的违法违规行为,对存在规避住房限购措施行为的项目,要责令房地产开发企业整改;购房人不具备购房资格的,企业要与购房人解除合同;对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构,要责令其停业整顿,并严肃处理相关责任人;情节严重的,要追究当事人的法律责任。”

2)金融手段:继续严格实施差别化住房信贷政策,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。“继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策,严格执行第二套(及以上)住房信贷政策。要强化借款人资格审查,严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录,不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。银行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查,对违反政策规定的,要及时制止、纠正。对房价上涨过快的城市,人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。”

3)税收手段:依法严格按转让所得的20%计征。“充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验,加快推进扩大试点工作,引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。”

4)市场手段:增加普通商品住房及用地供应。“各地区要根据供需情况科学编制年度住房用地供应计划,保持合理、稳定的住房用地供应规模。原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量……加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成有效供应。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目,银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。”

5)保障手段:加快保障性安居工程规划建设。“全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务……加强分配管理。要继续探索创新保障性住房建设和管理机制,完善保障性住房申请家庭经济状况审核机制,严格准入退出,确保公平分配。加大保障性安居工程建设、分配和退出的信息公开力度。严肃查处擅自改变保障性安居工程用途、套型面积等违法违规行为。2013年底前,地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。要加强小区运营管理,完善社区公共服务,优化居住环境。”

6)价格手段:加强市场监管和预期管理。“2013年起,各地区要提高商品房预售门槛,从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理,引导房地产开发企业理性定价,稳步推进商品房预售制度改革。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定,严格按照申报价格对外销售。各地区要切实强化预售资金管理,完善监管制度;尚未实行预售资金监管的地区,要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导,或没有实行预售资金监管的商品房项目,可暂不核发预售许可证书。各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设,完善管理制度,到“十二五”期末,所有地级以上城市原则上要实现联网。加强房地产企业信用管理……各地区、各有关部门要加强市场监测和研究分析,及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息,正确解读市场走势和有关调控政策措施,引导社会舆论,稳定市场预期。要加强舆情监测,对涉及房地产市场的不实信息,要及时、主动澄清。对诱导购房者违反限购、限贷等政策措施,造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的企业、机构、媒体和个人,要进行严肃处理。”

分析:

房地产调控涉及多方利益:中央政府、地方政府、房地产商、银行、投机客、自住需求者等等。

对于中央政府而言,它首先考虑两个方面:其一,重视民众对高房价的不满,通过调控房价疏解这种不满情绪。其二,不能损及经济可持续发展。

这就限制了政府调控房地产可能采取的政策措施,且必须考虑相关措施的尺度。那么,有没有比较好的办法,既达到了上述目的,又不损及经济的可持续发展呢?

要知道这个答案,首先就要分开考虑,在新房和二手房之间,哪一个对于政府更重要?

显然是新房。一个基本的常识是:二手房是已经卖出去的房。它对于政府的贡献已经完成:土地卖出——房地产商完成开发——销售到购房人手中(投机客+自住者)。在这个过程中,政府拿到了土地出让金和相关的税、费收入。如果二手房继续转卖,对于政府而言,唯一能够继续有收益的,就是交易税和相关的费,当然,还有正在酝酿的房产税(物业税)。

正由于二手房是已经卖出去的房子,把板子打在这上面,政府才不会痛,更何况这个板子是税收!这注定了,政府非常有动力打这个板子!把板子打在二手房上,房地产商的疼痛表面上看似乎也不大,反正房子已经卖出去了。那么,银行怕不怕?房子是抵押给银行的,房主已经交了首付,并且,已经逐月偿还了部分房贷和利息,加上10年来,中国房价持续上涨,为抵押品涨出了安全的空间,银行也不怕。

新房就不一样了。新房卖不动,银行怕——开发商借它的钱做的项目,它们是捆绑在一起的。地方政府怕——既怕土地价格下跌,更怕已经卖出去的地被退,又怕相关税收下降。开发商当然也怕。房子如果砸在自己手里,可能前功尽弃。

因此,调控房地,把板子打在二套房身上,对于政府是风险最小,收益最大的调控手段。

以前的房地产交易征税,既可按照购售价金额的1%缴纳,也可以按照价差金额的20%来缴纳,而现在统统按照价差的20%来缴纳,相差是非常大的。

不妨引用一下《新京报》的一段采访:“来京工作6年的吴先生刚缴纳购房定金,但因二手房购房政策的调整,他可能要面临多缴纳20多万个税的情况。在北京,购买二手房所有税费均由购房者承担。近日,吴先生在朝阳区购买了一套价值150万的小户型二类经济适用房,该房已满五年可上市交易,但并非业主的唯一住房。按现行政策,吴先生需替业主缴纳总房价1%的个人所得税,即150×1%=1.5万元;但是,如果按照新政策,因该经济适用房最初价值仅为20万元,如果按照差额缴税即(150-20)×20%=26万。这多出的24万多元的税收,让吴先生很头疼。”

有人说,这多出来的税收,可以转嫁给买房人。有那么简单吗?

第一,在连续多年暴涨之后,中国的房价已经远远超出了民众的购买力,能够买房的仅仅是少数人,要转嫁谈何容易?

第二,不妨看看一些专做移民生意的公司打出的广告:在北京买一套房(公寓)=美国买一套别墅+新鲜的空气+子女上学免费+终生的保障。

中国北京、上海这样的大城市的房价,已经超过了美国很多城市的房价,如此高的房价,只会刺激越来越多的人移民。

事实上,最近几年的移民大潮一直汹涌澎湃,除了货币超发等少量因素,中国的房价已经失去绝大部分支撑力。20%的税款要转嫁出去是极其困难的。

今年1月份,有一则新闻引起巨大关注:从去年(2012年)底开始,各地出现了大规模的房产抛售现象……从去年11月开始,各地官员急于抛售房产的现象增多,这些房产往往是豪宅,一些一线城市的房产市价动辄千万。

中介手中的房源仅仅是一部分,出于各种原因,一些房源还会委托给国有机构或者有熟人认识的机构,甚至委托专业代理人来全盘操作,自己自始至终都不会出面。

北京住建委网站的网签数据统计,2013年1月上半月,北京二手住宅网签总量为7940套,与去年1月同期的网签量相比大幅上涨了360%。

据链家地产市场研究部统计,2013年1月份,北京二手房市场新增房源与2012年12月平均水平相比,上涨11%,其中成交单价在3.5万元/平方米以上的住宅占比达到了31%……

此外,中纪委、监察部12月14日也下达通知:严惩违规、违法提取各种货币、套汇及洗钱外流等活动。上述中纪委的通报称,据不完全统计,2010年大陆非法资金外流是4120亿美元,2011年达到6000亿美元,2012年估计已突破10000亿美元。2013年的非法资金外流规模将达到15000亿美元。

难道这些抛房者未卜先知,知道了今天对二手房征税的消息?

当然,这则报道最终被否,原因不难理解。

第三,如果不能向买房人转嫁税款,那么,二手房要与新房竞争,就需要降价——二手房交易税的上升,使得二手房与新房相比,增添了一个明显的成本劣势。但由于房价连年上涨,卖房者很难接受自己承担税收成本的事实。

当然,这里面存在一些可以变通的手段。比如,以原价位转让,逃避20%的税收,问题是,买房的干吗?他将来卖的时候岂不要负担更多的税?而且,政府必然会采取措施,防范这样的行为。

事实上,这次的细则已经明确“通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值”,假如一个人要出售住房,这个小区同期的销售单价是多少,是很容易比较出来的。

还有人发了一个更神奇的办法:“买方先把房款给卖方,卖方按房款打欠条给买方,以房产做抵押。然后买方以卖方欠款不换起诉到法院,卖方承认欠款,表示无力偿还,愿意以房产抵偿,最后买方拿着法院的判决书去房产中心过户,不论是否限购,都可以过户。一分钱税没有!”

问题是,走法院程序也是有成本的,这不是到童话世界中旅行。这种成本说不定会超过那20%的税收。而且,如果这种做法密集进行,法院成了房地产交易市场,政府是很容易发现的。结果当然是偷鸡不成蚀把米。

如此,二手房的销售必然萎缩。

那么,二手房的销售萎缩,会不会促进新房的销售呢?

很多人认为,新政削弱了二手房的竞争优势,将把买房的人赶到新房方面。这是这次调控最戏剧化的一面,以调控房价的名义赋予新房涨价的空间和动力。

因为,对二手房转让征收差价20%的税,相当于导致新房对二手房有了明显的溢价,大大增强了新房的吸引力——这当然是政府最希望看到的结果,也是对政府而言最完美的调控方式:

新房销售好了,地方政府继续兴高采烈的高价卖地(新城镇建设的推进过程中,地方政府会从农民手中拿到大量的土地),几十个相关行业继续发展,就业继续保持,税收继续增长……而且,新城镇建设过程中,需要新房销售量增加的配合,否则,新城镇建设就可能成为无源之水,无法延续下去。

新房对于政府太重要了。

如果看了下面两则信息,就知道为何此次调控政策如此出台了:

1)超八成省份面临财政收支压力。受土地出让收入降低、各地主动进行经济结构调整短期降低税收收入等因素影响,去年财政收入低增长趋势或将在今年延续。随着各地地方“两会”的结束,各地纷纷公布了去年财政收支情况和今年的财政收入预算,财政部日前首次汇编了29个地区2012年预算执行情况和2013年的预算草案,结果显示,包括北京、江苏、河南在内的超过八成地区均在其预算报告中坦承今年财政收支将会面临压力。

2)中投旗下公司3个月豪掷64亿频拿地。3个月,64亿元:中投发展在“国五条”出台“前夜”,分别向天津和北京的土地市场豪掷重金。这个成立不到两年的“投手”来头不小。资料显示,中投发展成立于2011年4月,由中国建银投资有限责任公司(下称“建银投资”)、黑石基金及绿城地产等组建。大股东建银投资是不折不扣的“国家队”,它是中央汇金100%持股公司,中央汇金则是中投公司的全资子公司。短短三个月的时间,也恰逢全国楼市回暖、调控政策处于观望期,中投发展在京津挥洒下高达63.74亿的大手笔。2月1日和4日,中投发展总计斥资13.87亿元,先后两次在京郊密云县购得地块。此前的2012年11月13日,天津滨海新区中心商务区推出10宗地块,其中8宗由中投发展竞得,成交总价为46.771亿元。随后又以3.1亿元底价摘得津滨中(挂)2012-10号地块。中投旗下公司拿地的勇气何来?

如果新政要促使新房价格上涨,必须有一个前提:民众继续看高房价,也就是房价上涨预期的保持和延续。

问题是,中国买房的是哪些人?投机需求的有多少?自住需求的又有多大?

由于中国房价已经高处不胜寒,像温州炒房团这样的早已经淡出人们的视野。20%的税收新政,会进一步打击正在快速萎缩的投机客,甚至,可能从此让投机客退出。如果没有投机客的推波助澜,仅仅靠能够买得起住房的人的需求,新房的销售又能好到那里去?

实际上,中国近年来的房地产之所以火,关键就在于,它具有良好的流动性,买房的人在赚钱之后可以轻易抛售。

问题是,现在的政策加大了交易成本,在此价位买房本身已经在冒风险,再加上这个新的风险,谁还投机买房?更何况,“新国五条”细则还有“继续严格实施差别化住房信贷政策,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”。

如果公众的预期改变,看跌房价,则有可能出现另外一种极端的情况:二手房带动新房下跌。因此,20%的税是一把双刃剑,它在新房与二手房之间制造了溢价,这个溢价,要么,通过新房价格拉高来弥补,要么通过二手房价格下跌来弥补。但有一点是明确的,这一政策对二手房是致命打击。对投机客是重创。

因此,“新国五条”细则对中国房地产的影响是显而易见的,是一个非常沉重的打击,而不是什么利多!看看房地产商的反应就不难知道了。

中国的房价之所以涨到如此地步,给投机客大量囤积住房有直接关系,此前已经暴露出来的几个典型,动辄数十套房产,这些人购房往往是既不出租,也不销售,就等着涨价,达到自己的预期之后再出售。这样,不仅推高了房价,也推高了房租!

因此,政府接下来可能继续在二手房上打主意,比如,对二套或二套以上的房子征收物业税,不仅从交易环节,也从保有环节征税,政府既可增加税收,迎合民众的调控要求,又不至于直接伤及新房。

其实,要调控房价非常简单:像前段时间公安系统集中消除一人多个身份证的做法那样,把各个城市的房地产信息联网,把像“房姐”那样的拥有多套住房的人找出来,如果不能说明购房合法收入来源直接充公,拍卖掉建设保障房,或者补贴给低收入者作为租金。如此即可,简单便捷。

从宏观层面来看,自从2003年错误地把房地产界定为中国的国民经济支柱产业,促使大量资源向房地产领域集中,中国经济结构已经严重畸形。假如房地产萎缩,用什么来替代它?

美国启动了自动减缩机制,欧洲的问题层出不穷,日本的新刺激政策也是在玩末日豪赌,在这种情况下,一旦外围需求下降,中国经济有可能迅速走向滞涨。

假如这个时候,美国又突然终止QE,那么,全球经济体大部分都将陷入通缩,除了美国等少数几个经济体,绝大部分经济体都将陷入衰退。