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2013年第03期 总第100期 浏览更多《竞优e刊》

限购下商业地产火热 万科等房企加入难掩泡沫

近期,随着楼市调控的不断深入,房地产市场正经历着新一轮调整。中新网房产频道梳理发现,随着调控政策的不断细化,不少房企已经或正在调整和完善产品结构,保利、招商、华远等房企纷纷加大商业地产项目的投入。

新政加码商业地产投资 万达中心为财富保驾护航

4月份以来,随着“新国五条”和各地方楼市调控政策的陆续出台,一直 “高烧不退“的住宅投资市场一度陷入恐慌,赶在细则之前抛售房产的现象层出不穷。“住宅新政,必将催热商业地产市场再迎发展新机”,面对不断收紧的住宅市场调控政策,不仅众多的大型开发商加紧策略调整,投资者也不约而同把目光转向了商业地产市场。

房地产:预计5-6月成交量将企稳

本周14个城市成交量环比降7.5%,同比增16.3%。一线城市环比降28.6%,同比升6.9%;二线城市环比增1.8%,同比升19.6%。二手房方面:4个城市成交量环比降34.7%,同比增0.3%。

房地产行业结束阶段性回升

日前,国家统计局和物流与采购联合会联合公布数据显示,中国4月官方非制造业采购经理人指数(PMI)由3月的55.6%回落至54.5%。4月官方非制造业PMI与制造业PMI保持一致回落步调。

从管理角度看地产行业——地产企业进入组织型企业周期

本文不考虑地产市场瞬间产生巨大变异的极端市场行为,对市场的假设是按照现有市场流行逻辑来进行推断。因此文章不对任何购房提供决策依据。

任志强:中国房地产的"真相"

由于在“房价赌约”中胜出,任志强再次出尽风头,这回,“任大炮”被网友称为楼市“预言帝”。日前,任志强再次登“鹭”,出席了“2013厦门财富精英活动”,演讲中他谈房价、谈“国五条”、谈房产税,依然不改犀利本色,力求告诉公众一个关于中国房地产的“真相”。
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限购下商业地产火热 万科等房企加入难掩泡沫

近期,随着楼市调控的不断深入,房地产市场正经历着新一轮调整。中新网房产频道梳理发现,随着调控政策的不断细化,不少房企已经或正在调整和完善产品结构,保利、招商、华远等房企纷纷加大商业地产项目的投入。为此,业内人士认为,在楼市调控不断发力的情况下,住宅开发企业仍然会被动、盲动转型到商业地产,部分城市出现了商业地产泡沫化倾向。

楼市调控持续发力 多房企加速商业地产转型

据悉,在楼市调控背景下,伴随着住宅市场的新一轮调整,保利、招商、华远等房企纷纷增加商业项目的投入。因为没有楼市限购、限贷、限价政策的束缚,商业地产再次成为地产商转型的目标。

全球购物中心开发量达历史高位 中国占“半壁江山”

世邦魏理仕(CBRE)最新的研究报告显示,目前全球在建购物中心面积达3200万平方米,同比增长15%,达历史最高水平。购物中心开发主要集中在新兴市场,中国在建购物中心面积以1680万平方米占全球的一半以上。

其中,中国七个城市位列全球十大最活跃购物中心开发市场,其中成都约290万平方米,天津约210万平方米,紧随其后的沈阳、重庆、武汉、广州和杭州,这些城市都将在未来三年交付达100万平方米以上的购物中心。

商业地产“变数很大” 进新场“如同赌博”

这一轮起始于2011年的“商业地产热”,发展至今,已是商业综合体遍地开花。在住宅限购政策日益加码的背景下,商业地产似乎成为了政策的“避风港”。

然而,“避风港”并非风平浪静,更不等同于赚钱。兰德咨询调查数据显示,中国上市房企的商业地产持有性物业租金收入,一般占其年度营业总收入的3%~5%,高的达到7%。而相对于持有性物业资产,租金收入仅占1.5%左右,而经营利润则大都为负,特别是开业不久、正处于培育期的商业,八成以上亏损。

张江说,品牌商选址“不是求名就是求利”,要么跟相关的大牌在一起,要么选择销量好的铺面。他说,目前整个消费市场不如前两年,品牌商扩店动力不足,但许多省市的商业综合体却越来越多,随着供应增大、竞争加剧,品牌商挑选的余地大了,有时同样的地段可以拿到更优惠的价格,同样的价格,有时则可以拿到更好的位置。

这种“甲方”的角色转变,虽然让张江感到欣慰,但他也认为,商业地产供应剧增,反而对公司经营提出了挑战。

“一下子就能火的场子越来越少,消费不景气,加上一下子多了太多商场,人流就被分流了,而大家都知道,原本电商也分走了一部分客流。”张江说,“现在这么多场子可以选择,我们却没有这么多精力进入那么多场子,关键是老场子还好说,人流看得到,品牌能做多少销量也看得到,但新场还是有风险的。”

商业地产转型路漫漫 开发商更爱复制黏贴

不过,相较于探索创新及转型的这些成本高昂的商业地产模式,“大佬们”更青睐于另一条更为快捷的赚钱之路:将成功案例直接搬到二三线城市去。

“目前商业地产重镇已经从一线城市转向二三线城市。毕竟相较于北上广较为激烈的市场,二三线城市的商业地产业态还稍显单一,开发商发展空间较大。”武汉搜房网高级分析师亚麻分析,“直接复制一线城市成功的案例意味着更低的成本和更大的成功几率。”

数据显示,未来十年内,以二三线为主的中国50个新兴主要城市将新建8000多万平方米的现代零售物业和接近3000万平方米的甲级办公楼。“二三线城市零售市场结构正由以传统国有百货为主的模式向以主力店为支撑的大型购物中心的模式转变。”亚麻称。

二线城市隐现商业地产泡沫

商业地产以不限购的“卖点”成为投资者和企业追捧的“香饽饽”。无论是新近转行的家居巨头还是原本专注于住宅开发的房企都跃跃欲试。然而业内人士指出,商业地产对资金和运营能力的要求都非常高,并且目前库存较大,存在同质竞争,贸然进入可能会有风险。

今年全国土地的高溢价均出现在商业地块中。2012年最后一天,北京通州梨园一幅住宅混合商业用地,吸引了9家企业竞争,最终以491%的高溢价率成交。

在上海,2012年6月也曾出现过商业地块成交溢价率超过400%的情况。嘉定新城D10-24商业地块以17500万元的总价成交,折合楼板价16063元/平方米,溢价率435%,成为上海今年最高溢价率的地块。

部分城市商业地产空置率渐上升 约55%增量在中西部

在住宅房地产市场受宏观调控因素影响的背景下,多家房地产龙头企业转战商业地产。2012年,包括万科、中海、招商、保利在内的住宅地产巨头转型试水进军商业地产,再加上万达、绿地等商业地产大鳄的急速扩张、商业地产泡沫急剧膨胀,甚至出现了常州商业“鬼街”、成都写字楼“空楼”现象。多位业内人士表示,在发展城镇化的背景下,部分房企提前布局商业地产,但由于经营与消费力的不足,我国不少大中城市商业地产空置率逐步上升,已经出现过剩态势。因此,应警惕商业地产泡沫化风险加剧致难以控制的局面。

曾经被描述前景无限美好的“商铺化公寓”,如今的“钱”途惨淡。华强广场1000多户老业主正遭受着出租困难、房价下跌、出售困难等投资瓶颈,而开发商为尽快甩货推出返租的促销政策,让老业主心感不平。有业主细算,按目前价格计算,老业主投资一年时间损失高达十余万元。

万科加大商业地产开发比重 房企“豪赌”复合战略

作为一个开发商,如果在岁末年初的各种行业聚会上,不提上几句商业地产或者产业园区,共聚的同业多少会认为你的企业缺乏远见。因为在这一年里,有多少住宅以外的业务增长,几乎将决定一家房地产开发企业的生命力。

就在2013年的隆冬,在潜行试探了多年之后,万科在北京低调地组建了集团商用管理部,毛大庆成为分管此项业务的高级副总裁。出人意料的是,万科总裁郁亮出现在成立仪式的现场,在此之前由集团总裁出席一个部门设立仪式,在万科还绝少有类似的先例。

一直视专业化为铁律的万科,在这一战略上,并非是“孤独者”。包括远洋地产、华润置业等房地产开发企业,都已经开始向商用地产业务转型;而在2012年实现超过行业平均增速增长的北大资源集团、华夏幸福基业、鸿坤地产等,则将产业园区作为了业务的新增长点。

任志强借商业地产突围调控 自持物业比例仍难扩大

“华远正加大力度推动集团层面的商业地产业务。”3月31日,华远地产相关负责人在接受 《每日经济新闻》记者采访时指出,目前华远在青岛、西安均有商业整体推出,而通州的这一商业项目也将以写字楼及中高端购物中心为主。谈及项目未来的持有情况,该人士表示,目前具体的方案还未确定,但应该会有部分散售,部分自持。

新政加码商业地产投资 万达中心为财富保驾护航

4月份以来,随着“新国五条”和各地方楼市调控政策的陆续出台,一直 “高烧不退“的住宅投资市场一度陷入恐慌,赶在细则之前抛售房产的现象层出不穷。“住宅新政,必将催热商业地产市场再迎发展新机”,面对不断收紧的住宅市场调控政策,不仅众多的大型开发商加紧策略调整,投资者也不约而同把目光转向了商业地产市场。
  
国五条挤出投资客 商业地产市场迎来发展新机遇
  
在投资渠道匮乏的今天,购置房产依旧是投资人让自己的财产保值增值的最佳方式。然而,刚刚出炉的新"国五条"及其细则,已明确表示"坚决抑制投机投资性购房",也提出了会以增加税费和扩围限购等方式"驱逐"投资客。

伴随着各地新政细则的相继出台,不少投资领域的专家一致认为:"在目前国内投资渠道相对匮乏的大市场环境下,房地产市场的投资依旧是市场主流;然而目前住宅限购、限贷等调控持续从紧,将进一步刺激商业地产投资需求,不排除在今年的下半年出现商用物业'涨价潮'的可能。"
  
而中国不动产研究中心江苏区主任尹晓波指出,商业地产本来就是投资性产品,而且是相对高端的投资性产品。他认为,这次政策对商业的波及范围很小,商业地产的开发销售应该会向更加健康、良性、旺盛的方向发展。

新政落地,在业界普遍看好商业地产投资市场的同时,商业地产的成交量,特别是写字楼的成交量也取得了不俗的成绩。以南京为例,据网上房地产数据,进入2013年,南京商业地产市场的成交量一直居高不下,截至目前全市商业地产已经实现了226970?的总成交量,其中写字楼的成交量更是接近13万?。成交量的的高居不下,一方面说明了目前市场上巨大的投资需求,另一方面,能否选到一款具有品牌保证、收益保障、升值潜力巨大的办公产品也是投资客最需要解决的问题。
  
万达中心品牌保障 标杆商务领航财富升值
  
每一个城市,每一个地区的发展都与其商务核心区的成熟息息相关,在见证城市核心商务区成为地区地标性建筑的同时,很多的投资者也在这里实现了自己的财富梦想。万达集团倾力打造的万达中心,正强势打造城市地标商务集群,在推进城市商务成熟的同时,也为众多的投资客提供了品牌与品质兼备的5A甲写投资产品。
  
“任何一个商务集中区的形成要经历住宅集中化、商业集中化等阶段,一个城市可以有多个商务集中区,但是必须有一个实力雄厚、品牌号召力极强的开发商来引航整个商务区的发展、成熟。” 25年,纵横全国70余城,打造300余栋甲级写字楼,万达中心已经成为世界级的商务航母,中国独一无二的商务集群的引领者。
  
不管是武汉万达中心,还是大连万达中心,遍布全国的万达中心都已经以一个优质的商贸平台,凭借其甲级地标5A写字楼的高品质产品成为了众多企业的合作伙伴,并已经为企业带来了超越期待的丰厚回报。此次万达中心落户江宁,携其南京首座旗舰级城市综合体而来,江宁万达中心的甲级写字楼也即将在万众期待中华丽揭幕。
  
地处未来商务核心、万达大平台品牌保障、标杆商务领航市场,江宁万达中心,旗舰综合体之上甲级写字楼集群,即将耀世亮相。

房地产:预计5-6月成交量将企稳

本周14个城市成交量环比降7.5%,同比增16.3%。一线城市环比降28.6%,同比升6.9%;二线城市环比增1.8%,同比升19.6%。二手房方面:4个城市成交量环比降34.7%,同比增0.3%。

五一期间14个城市(不含北京)住宅销量比2012年同期上升7.4%,其中除北京外3个一线城市下降13.7%,11个二线城市上升11.1%。相比2011年同期,住宅销量上升51.6%,其中4个一线城市下降21.5%,除福州外的10个二线城市上升100.5%。

7个重点城市可售套数环比升0.8%,同比降10.7%。可售套数的去化周数为28周,较上周有所上升,主要由于成交量减少所致。

本周新增房源套数较上周上升61.9%,本周新增房源单周去化率达81%,单周去化率指标下降,主要由于成交量环比下行所致。 14个重点城市1-4月成交套数累计同比增长48%;成交面积累计同比增长50%。4月14个重点城市成交套数环比3月下降21.7%,其中一线下降42.5%,二线下降10.3%;4月成交面积环比下降10.5%,其中一线环比下降42.8%,二线环比下降10.5%。4月14个城市成交套数由于调控政策环比大幅下降。

土地市场表现

推出量环比上涨,成交量和溢价率环比下降。24个重点城市本周推出住宅用地建筑面积387.5万平方米,环比增15.7%,同比增3.2%。24个重点城市共成交住宅用地建筑面积141.8万平方米,环比降35.0%,同比降46.8%。24个重点城市楼面地价3,540元/平米,溢价率30.2%,溢价率有所下降但依旧保持高位。
24个重点城市1-4月住宅用地出让金累计同比升88.1%,成交建筑面积累计同比升46.6%,累计涨幅本月缩小。4月住宅用地出让金环比下降13.4%,同比增长19.0%,成交建筑面积环比下降25.5%,同比下降6.4%。4月重点城市土地市场成交溢价率28.0%,环比上升7.6个百分点,溢价率创2年来新高。

1-4月全国土地出让金累计同比上升80.3%,出让建筑面积累计同比上升29.7%,4月出让金环比降14.0%,同比升25.0%,4月出让建筑面积环比降10.7%,同比增3.2%;1-4月全国住宅用地出让金累计同比上升86.2%,4月出让金环比降14.0%,同比升29.8%;1-4月出让住宅用地建筑面积累计同比上升36.9%,4月环比下降8.5%,同比增17.6%。

房地产板块表现及估值

本周东方房地产指数上涨3.7%,上证指数上涨1.3%,沪深300上涨1.9%。重点公司股价对应12年PE为10.8倍、13年8.6倍。

地产股投资策略

4月商品房成交量环比有所下降,同时随着地方政府对楼盘预售价格的直接干预,预计未来房价涨幅也会趋缓,政策面短期实质强化调控的风险较小,从微观楼盘上门量以及推出楼盘的销售率来看,需求仍较旺盛,随推盘的加大,预计5-6月成交量将企稳。继续看好龙头地产股二季度表现。
风险提示: 房产税出台且力度较大;销售萎缩后持续低迷。

房地产行业结束阶段性回升

日前,国家统计局和物流与采购联合会联合公布数据显示,中国4月官方非制造业采购经理人指数(PMI)由3月的55.6%回落至54.5%。4月官方非制造业PMI与制造业PMI保持一致回落步调。

对于4月份制造业和非制造业PMI的双双下滑,银河证券首席经济学家左晓蕾表示,目前增速是正常的,虽小幅回落,但仍处于临界点之上。“目前应该接受中国经济这种增长水平,不必纠结于经济指标,重要的是去扎扎实实找到新的增长点,培育增长后劲。”

中国物流与采购联合会副会长蔡进则认为,虽然4月非制造业商务活动指数有所回落,但仍保持在54.5%的较高水平,也就是说仍然保持了平稳增长。

从官方公布的数据可看出,建筑业商务活动指数为62.4%,比3月回落0.1个百分点,继续位于临界点以上;房地产行业亦结束阶段性回升,步入常态发展阶段;而受中央反腐倡廉风气困扰的餐饮业则持续低迷。

此外,服务业商务活动指数为52.5%,比3月回落1.4个百分点,其中邮政业、电信广播电视和卫星传输服务业、批发业、住宿业、水上运输业等行业商务活动指数位于临界点以上,企业业务总量继续增长,居民服务及修理业、道路运输业等行业企业业务总量减少。

而新订单指数持续位于临界点以上。新订单指数为50.9%,比3月回落1.1个百分点,表明非制造业市场需求继续保持增长态势,但增幅收窄。中间投入价格指数出现回落。中间投入价格指数为51.1%,比3月回落4.2个百分点,表明非制造业企业在生产经营过程中的中间投入价格增幅回落。

从市场层面来看,服务业的新订单指数回落到了50%,低于历史平均水平,非制造业的价格指数也出现了较大幅度回落,预示着市场经营活动有所放缓,今后仍需注重扶持服务业的发展,扩大消费需求,从而来增强经济平稳增长的一个支撑作用。

数据还显示,收费价格指数位于临界点以下,为47.6%,表明非制造业企业销售或收费价格整体水平由升转降;业务活动预期指数为62.5%,比3月上升0.1个百分点,继续位于较高景气区间,表明非制造业企业对未来3个月市场预期保持乐观。

从管理角度看地产行业——地产企业进入组织型企业周期

引言:本文不考虑地产市场瞬间产生巨大变异的极端市场行为,对市场的假设是按照现有市场流行逻辑来进行推断。因此文章不对任何购房提供决策依据。

人生有时候确实需要转身与离开。当然这也许是笔者个人的感受,每一次思考的巨大角度转换与调整,要不与长假有关,要不与新朋友接触有关,只是遗憾的是,这一两年重庆地产行业新鲜思维委实太少,尽管笔者已经跨出地产界接触朋友,或者也看遍金融行业的地产行业分析报告,一个感慨,新思维太少。然而地产行业环境却在每天发生着实实在在的变化。以不变的思维,应对变化的环境,问题迟早会到来的。

这两年地产行业的宏观环境,挂在所有地产人嘴边的只有一个词汇,调控。如果从技术论角度来说,大家对调控研究进入技术性环节,比如某一个政策出台以后,产品市场的变化以及区域市场变化对企业的销售业绩的影响。但因为政策问题本身只是个短周期概念,以及存在着执行的人为差异,所以分析政策的逻辑后果往往靠不住,结果造成了大家对政策的失望与漠视。面对的确定性不确定环境(尽管矛盾,主要事实本身矛盾,确定的政策变化与人为执行的变化与不变化的模糊),因为没有答案,所以行业选择了集体忽视与漠视。

随着万科研发中心的功能日渐示弱,地产企业研发已经进入了某种死胡同,近两年整个行业基本没让人眼前一亮的作品或者说产品出现,早期地产市场各个代表性企业,隔三岔五总有让行业眼前一亮的产品,星河湾的托斯卡纳风情,万科第五园的中国元素等等。无论在规划,建筑,景观方面都有显著的创新优势。万科倡导的标准化将行业发展带进春天,但却将产品创新带进了死胡同。

2008年以后,全国各主要大型企业均基本完成了产品的标准化与模块化。在笔者之前的某项专题服务中,笔者曾梳理了2011年全国前十强的企业,共有超过100条产品线,而产品线的宽度覆盖了从低端刚需市场到豪宅市场与商业市场的各个领域。从这个角度来说,地产进入2008年以后,产品几乎失去了创新的原动力和拓展空间。做过企业的人都知道,地产企业的真正来源于标准化。如果每个项目都要小组织细分深入研究每个地块和产品,一方面是时间成本过大,二是决策难度过大,个体差异对地产企业来说,每个项目均存在,这点按照可口可乐方式的决策,是决然行不通的。全部人决策等于无决策,这在地产企业中是绝对存在的,因此管理者的技术与经验优势,往往决定了在一个产品差异化相对较小的市场中,组织管理的规范性决定了规模化的能力。而规模化往往是利润与规模的最后体现。

分析近几年地产供应市场,一个巨大的特征即是组织型企业优势明显凸显。在2007年前的明星企业是万科,星河湾,金地,中海等。这四大企业中,星河湾是明显的个人英雄与产品英雄企业;万科是产品型与组织型企业的混合物,中海属于典型的组织型企业;但进入2008年以后的明星企业变成了保利,中海,恒 大,以及近期崛起的招商与荣盛发展。尽管万科依然是市场销量的领头羊,但其绝对的优势已经大幅度缩小;保利与恒 大的狂飙突进显示出了万科的落寞。保利恒 大在产品市场上,几乎没有任何建树,但其组织管理能力显然大大超过同行,而近来被视为小万科的荣盛发展,尽管销量到目前不足200亿,但其在2010年即有24个分公司,显示了这个企业强大的组织能力和管理能力。中海一如既往的稳健,而招商在2011到2012年这两年,呈现出几乎100%的年增长率,依然源于招商百年企业沉淀中,丰富的组织管理能力与经验。

与之相反的是绿城与龙湖的没落,尽管这么说会引起这两个曾经的明星企业粉丝的巨大反感,这两个企业曾经以产品的综合素质享誉业内,赢得了整个市场的尊重。但从近三年市场份额的增长,则可以看出,这两个企业近乎零增长。绿城在2011年还面临生存之忧,龙湖市场增长还保持了年约10%左右的增长幅度,但龙湖的问题在于市场全国化而销售更加区域化,龙湖对重庆市场依赖度与龙湖的全国化的方向呈现出反向的发展势头。而龙湖的拳头产品在其他城市纷纷遭遇滑铁卢,成都的天街,北京的别墅,都分别被市场质疑,北京龙湖的业主,甚至自己掏钱给龙湖做负面广告,北京龙湖与业主的矛盾之尖锐,在重庆市难以想象的。而即使在大本营龙湖情况也不容乐观,中心区能快速出货的住宅产品几乎短缺,时代天街可售物业几乎售罄的情况下,大量的土地囤积于大学城与蔡家悦来这些城市规划中的新兴区域,在市场良好的情况下,这些区域可以依靠品牌与价格获得销量,但市场一旦出现摇摆,这些区域即便降价也难获得理想的销量。更为致命的问题是,这些区域龙湖均配置了与其自身能力甚至与整个城市发展或区域发展不匹配的商业体量。绿城的问题在于一个巨无霸企业的市场结构和产品结构太过单一,以至于不能抵御其他企业视为机会的调控,而地产企业这种资源型与企业惯性能力极强的企业,这种过程的调整,短期内基本看不到希望。绿城2012年的短暂复活,到目前还不能给出答案,真正的答案在于市场再次面临风险的时候,绿城是否还活着才会事最终答案。

融创是一个让市场永远无法理喻的企业,一方面这是个典型的个人英雄主义企业,整个融创置身于孙宏斌的个人覆盖之下,但另一方面融创又有非常典型的市场战略,即集中精力在京津沪渝这四个城市,这四个城市京沪为一线城市,津渝为准一线城市,市场结构梯度依然是存立的,融创企业最大的特征是强大的销售能力,也是一个明显的机会性企业,在对待企业机遇上,孙宏斌有着巨大的甚至惊人的市场魄力,当然这也来源于个人英雄型企业简单的决策程序,因此这才会出现其他企业根本无法做到的在极端短暂的时间购买绿城的项目,以及面临市场寒冬壮士断腕式的获取资金套取另一个市场机会。危机这个词的含义在融创面前书写的极为深刻,将危险化为机遇。但短期过于激进的市场扩张,导致了企业人才储备的巨大不足,这在目前融创已经得到了充分的体现,人才不足,项目过多,企业原有的组织结构简单而产生的决策能力将大幅度降低,企业从小型企业变成中型企业必然面临整个组织体系,决策体系的变化,以及因问题导致而出现的相应企业病程序的启动,从这点来说,如果融创再发展,那么对融创的挑战,将大大强于融创对机遇的应对能力。

回过来在讨论绿城与龙湖,如果说2008年以前的龙湖,是一个兼有组织型企业优势与个人英雄主义优势的企业,那么对2008年以后的龙湖即开始蜕变和收缩,逐渐回归到企业个人主义式的企业,企业创始人分家,必然导致权力的变更,一大批龙湖老员工离去导致了企业所有者与管理团队信任度的重塑与重建,然而随着企业规模的扩大,企业负责人无法与每一个身兼要职的管理团队详尽沟通,因误会与沟通造成的不信任程度大幅度增加,而短期内这种信任度的建立又基本难以解决。因为信任度的缺乏,职业团队的建议往往被所有者质疑,这种不信任导致了企业决策的不科学,职业经理人的科学的决策往往被所有者的怀疑所扼杀,代之则是职业经理人的消极应对与管理者的四处奔劳。愈是如此,企业效率越低,这也可以解释其他企业在这两年狂飙猛进,而龙湖则几乎是原地踏步,如果不是市场这两年较好,龙湖的现状,可能会更加凄惨。至于绿城,则几乎完全是个人英雄主义的企业,相对于融创的没问题,绿城的问题在于企业规模过大,管理沟通跨度太大,一个人根本不可能管好这么庞大的一个企业,从这个角度来说,龙湖正在走在绿城2011年的路上,而融创势必将面临绿城的之伤痛。

组织型企业的最大优势,在于企业有固有的组织秩序,一个优秀的人才,没有经过严格的企业组织历练,如果用的不当,就呈现出能力越强,对企业破坏性越强的后果。从人才流动性来看,这两年中海,保利,恒 大与招商的人才流动性显然大大低于其他企业,一个优秀的组织,不仅能够塑造人才,而且还会源源不断的吸收和输出人才。一个有等级秩序的企业,下级员工的未来,往往取决于其领导的未来,换言之,下层员工在这种漫长的等待中,其心理成熟能力大大强于那些个人英雄主义企业里面的员工。为组织付出,以组织委荣耀,而不是将组织视为个人的附庸的那种英雄主义企业里面火箭式员工,如果一个企业员工忽视组织秩序,那么企业结构将无法稳定。尽管有很多理论批判大型企业组织的这种诟病,但一个没落的大型企业只要有一个强力的领导即可迎来一次春天,反之一个个人英雄主义式的企业,短期内几乎不可能成为巨无霸。万科近几年的人才之殇的核心原因在于一个没有组织沉淀的企业,短期内成为一个巨型组织,企业中的员工没有长时期的组织历练,对组织认同度的欠缺,即一遇到自身理念与组织理念冲突,即可拂袖而去。

在我们前面的讨论中,笔者选择忽视了一个巨无霸企业,大连万达。这是因为笔者想在另外一个角度探讨万达。关于万达,笔者最愿意提及的话题和阿里巴巴有关。王健林和马云的悲壮式赌局的内心,不知道是一种怎样的情况,如果网购在未来十年市场份额扩大到王健林赌局之下,也即赌局为王健林胜,但市场界限接近与赌局,即网购市场份额占据整个零售市场份额的49%,那么王健林赌局即便胜利了,也会对万达绝望。尽管同为零售,但网购市场与商场零售市场的商业组织体系是完全不同的,网购需要的商业物业不是零售商业物业,是仓储物流性商业,即便要出现零售卖场,也是相对极少的体验店。而王健林的万达所建设的商业物业则是传统卖场型物业,在现有商业物业基本饱和,而未来规划商业物业体量极为恐怖以及现有市场份额下降的双重压力之下,十年后的万达,存与不存都是一个巨大的问号,当然这个时间与我们前面讨论的时间界限不对称,接下来则是我们要继续探讨的另外一个与之高度相关的问题。

2008年笔者曾经写过一篇文章,论及万科的时候,曾说过万科的研发中心人文类人才的匮乏。这点在今天万科的困境中似已经得到验证(结果仍然不确定),万科的商业转型困局在于一方面万科没有这个传统,另一方面商业物业市场的巨大压力对万科而言,是显而易见的,第三是商业物业的市场前景悲观与万达现有的风险都是万科无法做出大规模商业决策的障碍。同时对商业物业规则的缺乏理解,也是万科目前无法做出商业物业决策的因素,显然万达的决策依据并不为万科这个略带有理性主义情怀的企业中,万达的个人决策体系显然不够科学,但万科自身又找不到支撑商业物业前进的理论体系。因此万科的商业物业策略,从一开始就陷入摇摆和动摇中,表面上是企业决策层意见不统一,实则是对商业物业的风险的担忧。商业物业从表面来看属于理工类人才的范畴,但经济学从来主导天下的都是人文类的人才,理科类人才只有在应用经济学领域有较为重要的贡献,对未来形势判断,以及对未来居民商业习惯与消费习惯的把握,则属于人文类人才的阵地与领域。

因为人文类人才的短缺,万科在住宅产品的开发也遇到瓶颈和障碍,即当居住满足了人们的基本需求以后,住宅的方向问题便成为了一种困扰,未来人们对住宅产品需求的方向,以及何种产品形态具有较为长久的生命力,对于万科而言,一旦决定了就是方向问题,也就意味着很不容易转身,否则企业惯性就将拖死整个企业,但不决策也是一种决策,万科固守住宅领域,遇到最大的问题导致的政策让行业环境扁平化,万科不可能做出更深度的产品出来,对未来无预判,对现状无法解决,万科困境短期内将无法摆脱。中国房地产市场的危机还没真正出现过一次,尽管08年算一次危机,但因为政府的完全救市,导致危机还没滑入底部即开始上扬,而一旦真正出现危机,那么万科的纯住宅就可能如诺基亚或者摩托罗拉那样,帝国瞬间崩溃。缺乏人文科学类人才对未来市场的分析与描述,是万科今天这种困局的真正原因。而融创的崛起,或者说孙宏斌本人究其本质来说,属于一个人文类的人才,能在困境中做出非常聪明的哲学判断,这是今天融创成功的重要因素。对经济节奏的把握与理解,这对中国逐渐进入市场经济的趋势中,市场力量的把控,将不再那么弱小,政治对经济的把控将不会那么强大。美国与其说政府力量弱小,不如说市场力量太过强大,而当前的中国,市场力量正日渐强大,只要中国的中产阶层与富裕阶层不倒塌,中国的市场力量迟早有一天会强大到政治无法控制与左右。

未来的地产市场胜出者,将不再是技术优势者,在金融面前,任何技术都是有价值的,同样的在待遇面前,任何企业员工的忠诚度都是有价的。金融与传统实业最大的差异在于企业无边界性与其流动性与隐匿性。这种属性的巨大差异将是传统实业与金融企业争斗的重要筹码,与传统实业的诸多考虑而言,金融企业对地产企业的考虑,往往只是一个简单的数学法则,即投入与产出的资金速度数量与比率,没有了实业人员的技术情感牵绊,金融人员对地产项目运营更为简单与冷漠。在进入2010年以后,金融已经成为控制整个地产行业的主导力量,而传统地产企业也为金融的进入,加速了产品标准化的进程。同时金融的进入,也摧毁了传统的地产企业核心竞争力的关系资本的原始概念,土地市场被金融市场冲击的七零八落,即使关系最强大的企业,也很难与金融抗衡,在招拍挂的制度下,资本的力量强大到政治也无法控制,尽管这也许是政治本身所期望的。没有了关系资源的壁垒,技术不再成为优势,地产金融化加速了行业的变局与变革。这两年发展势头强劲的企业身上,无不流着金融的血脉。而众所周知的原因,金融是一个古老的行业,金融业与传统企业相比,更加强调组织体系的重要性以及组织中的秩序和等级的重要性。

任志强:中国房地产的"真相"

由于在“房价赌约”中胜出,任志强再次出尽风头,这回,“任大炮”被网友称为楼市“预言帝”。日前,任志强再次登“鹭”,出席了“2013厦门财富精英活动”,演讲中他谈房价、谈“国五条”、谈房产税,依然不改犀利本色,力求告诉公众一个关于中国房地产的“真相”。
  
谈房价:2013年会稳中有升
  
关于房价的打赌,任志强又赢了一次。

最近,英联国际不动产董事长郭建波发微博称,3月中国平均房价同比上涨3.07%,的确属于任志强去年底放言的暴涨。为了不给平安北京添乱,他自贴媒体裸图践约。任志强转发了此微博,并称北京房价涨幅超过10%。

“我第一次说出今年3月房价会涨,就是去年这个时候在厦门说的!”任志强说,他之所以敢说这样的话,也不是随便乱说的。随后,任志强用了众多数据、图表来证明,去年全国的房产投资、资金流动、成交数量,都处于一种压抑的状态,市场购买力从去年下半年开始爆发。

那么,对于今年房地产市场的总体运行趋势,任志强又是怎么看的呢?“宏观经济温和回升将为房地产市场提供支持,城镇化发展战略会有利于扩大市场需求,而商品房新增供应增长仍可能处于下降,房价总体呈现稳中有升态势”。
  
谈“国五条”:对房地产市场没影响

“国五条”是近来的焦点,与以往的调控相比,它所造成的反响都要大得多。
  
不过,在任志强个人看来,“'国五条'对房地产市场基本没影响。”他说,纵观整个“国五条”,只有两点新内容,其一就是中央政府发话,把调控与否的权力下发给地方政府,对于供过于求的城市不必搞一刀切,另外一个新的内容就是地方政府可以约谈房企,价格涨太高就不给预售证。
  
至于20%计税的内容,任志强称“早在1999年的税法就有提出了,2006年再次重申,东莞实施20%个税5年多了,房价也是照样上涨。”台下有听众提问,这次调控对后续房地产市场会有什么影响吗?“要真有影响,一线城市最近怎么还是照样儿出好几个地王呢?”任志强笑答。
  
他还称:“看看这几年房价为什么涨这么快?因为货币超发一定会引发通胀,所以价格涨到不行的时候政府要摁房价。中国超发货币之后,没有看到通胀,是因为政府有一个很高的手段,就是限价。”
  
谈房产税:一旦开征必会转嫁购房者
  
当前,社会上也有一些呼声,建议尽快开征房产税,寄望于用征税来降房价。
  
对此观点,任志强忍不住再次放“炮”:“没有历史经验表明,持续征税能抑制房地产价格增长。不要以为物业税能降房价,那些鼓吹用加税的办法把多余的房子腾到市场上的人,没有比他们更傻的了!”为了证明自己的观点,任志强用了较多的时间和例子,向公众揭示了“房产税”的前世今生。
他说,按照国际惯例,房产税也称物业税或不动产税,既包括流通环节征收的税负也包括保有环节的税负,因此对房产保有环节征收的只是房产税的一部分。
  
中国针对流通环节的房产税比重较大,而对保有环节征税较少,因此流通环节房产税是重税,保有环节是轻税。当前国内保有环节房产税只适用于商业办公用房,并且是无差别征收,因此不存在累进性质,也没有收入再分配作用。
  
而流转环节的税收种类较多,流转环节的房产税还包括交易税、营业税、所得税,针对赠与、继承的相关税收和房产登记时的印花税等。以上各类税收加总才是全部的房产税。而当前房产税试点城市的政府征税成本高昂,以重庆为例,其地方政府的税收成本甚至高于税收收益。
  
谈房地产投资:只要你需要,什么时候都可以买房
  
信志强,住洋房。在近期的“房价赌约”中胜出后,任志强被网友称为楼市“预言帝”。
  
对此称呼,任志强也毫不客气照单全收。“这十年来我有9次说过房价会涨,结果每次都涨,但大多数人还是不信,真信我话的那1%、2%,买了也确实都涨了、赚了。”
  
在对话环节,任志强还自己吐槽说,有一个问题他被无数个人、无数次地提问过,什么时候买房合适?“我就一个回答,只要你需要,什么时候都可以买房。”
  
“厦门人太有钱了!”任志强昨天不止一次发出这样的感叹。在与听众的互动、对话环节,抛给任志强的好几个问题都是与投资房产有关的,有人问房产投资的好日子还有几年?还有人问什么样的房子,是最具有投资价值的?
  
回答上述问题时,任志强“预言帝”的本色再次上身。“你什么时候买房,以后的房价都会比现在高。如果要投资,就随便买,比如在市中心买一个破房,当投资就不要嫌破,不信你就试试。我去年两次重申今年房价要涨,别的城市不敢说,就是在厦门,我才敢提这个话。你们就别问我了。”
  
不过,任志强也指出,住宅投资的红利周期,也视城市化的比率而定,城市化比率较低的时候,居民进入城市,住房需求占主导地位;城市化比率较高的时候,商业地产占主导地位。