竞优北京
010-65079013
竞优上海
021-53067093
竞优广州
020-85514911
竞优南京
025-87785036
竞优武汉
027-87638828
2013年第06期 总第103期 浏览更多《竞优e刊》

征收房产税的目标要重新定位

征收房产税的目标,需要重新定位。简单地说,开征这一税种的目的,不应该是降低房价,而是为了对目前的住房市场进行调节,实现民众在房产拥有上的大致公平。

房产税征收试点将扩围 专家称一税治百病不现实

机构日前发布的2013年中国房地产上市公司研究成果报告显示,截至2012年末,沪深上市房地产公司的资产负债率均值为62.27%,内地在港上市房地产公司的资产负债率均值为67.05%,较2011年分别下降1.16和0.38个百分点,是2009年以来的首次回落。

房地产如何“大而不倒”?

五月以来全国卖地潮愈演愈烈。在人们吃惊于土地竞拍动辄上百轮,溢价率轻易超过100%的同时,出台才仅仅百日的新国五条等一系列调控政策,似乎就已经被扫入尘封的角落。

地产和金融 下一个十年的故事将要如何讲述?

地产和金融,是目前国内“最热门也最赚钱”的两大行业。最新统计显示,上市公司高管薪酬最高的两个行业,也分别是金融和地产。毋庸置疑,地产与金融的联姻,地产融入金融,将是不可逆转的趋势。正如万科董事会主席王石所言,“将来的房地产市场,没有几千亿的融资平台,你只是一个打工的。”

行政手段难抑开发商抢地热情 反映楼市看涨预期

据中国之声《央广新闻》报道,在北京,一方面是政府部门对住宅项目预售许可证的严格审批,对定价过高的房产项目进行干预。另一方面,则是房地产商高涨的拿地热情,以及对"楼市价格看涨"的预期。

任志强:支持房价暴涨的人越来越多

知名地产商任志强对于房价的预测从来都会引起不小争议,任志强解释了自己做出判断的原因。
!
欢迎关注竞优官方新浪微博
竞优官方新浪微博
竞优房地产信息化整体解决方案
项目管理系统
工程进度管理系统
合同管理系统
甲供材管理系统
成本管理系统
营销管理系统
营销费用管理系统
商业经营管理系统
物业管理系统
客户关系管理系统
协同办公管理系统
人力资源管理系统
采购管理系统
库存管理系统
电子商务平台
酒店管理系统
高尔夫俱乐部管理系统
E刊广告

征收房产税的目标要重新定位

“征收房产税的目标,需要重新定位。简单地说,开征这一税种的目的,不应该是降低房价,而是为了对目前的住房市场进行调节,实现民众在房产拥有上的大致公平。”

自2011年上海、重庆试点征收房产税以来,关于“房产税试点城市扩容”的传闻就不断撩拨着民众的神经。今年5月底,国务院批转的国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》明确提出,将扩大房产税改革试点范围,这让“房产税扩容”的话题再次升温。但日前又有住建部官员发表谈话表示,在房地产调控中,限购、限贷等行政手段仍然是第一选择,从高层的角度来说,对于试点城市、试点时间和试点方案的选择都很谨慎。

征收房产税,是本轮房地产调控中一个重要的政策选项,它被作为可以有效降低房价的一个重磅拳头而受到了一些专家的推崇,但也在市场上引起了广泛的争议,其中最大的反对理由是它不仅不会促降房价,甚至有可能因购房成本的上升而拉高房价,上海、重庆两个直辖市的房产税试点已开展两年,似乎为这种观点提供了依据,它们的房价走势与国内其他城市基本一致,房产税的开征并未在这两个城市对高房价产生“一剑封喉”的作用。因此,就连住建部官员都承认,房产税作为一项长期的税收政策,在楼市调控中难以“立竿见影”。

本轮房地产调控开展至今已有数年,但从控制不住的房价涨势来看,调控基本没有收到什么效果,因此,征收房产税让很多人产生了期待。但是,房产税不可能对降低房价起到直接的作用,这不仅已被上海、重庆两地的实践证明,而且也符合税收的原理。税收是国家为了实现其职能,依照税法规定,凭借政治权力参与民众收入分配和再分配,取得财政收入的一种形式。就税收的作用来说,它可以组织财政收入、调节经济发展、满足政权运转需要、监督经济活动,但从来不可能因为税收的存在而起到降低商品价格的作用。税收确实能够对商品价格产生影响,但这种影响只是表现在因为税收的存在而增加交易成本,从而促使价格上升,而不可能起到相反作用。给房产税贴上降低房价的标签,实在是缺乏税收和商品交易常识的一种表现,对民众造成的是严重的误导。

但是,就现阶段的中国国情来说,征收房产税仍然有它的必要性。由于长期以来房地产市场曾经被作为地方政府发展经济的一个“龙头产业”加以扶持,导致投机力量在市场中过于活跃,特别是权贵势力已经将这个市场作为其鲸吞社会财富的一个场所,在房价越走越高的背后,是占人口绝大多数的中低收入人群无法通过房地产市场分享经济增长成果,反而必须为此付更高代价的窘迫现实。前一时期曝光的一些“房叔”、“房嫂”式人物拥有的房产可以达到几十套,已经远远超出了民众的想像力。即使他们的房产来源是合法的,在房地产作为一种紧缺资源的背景下也是不能容忍的。而解决这个问题的有效途径便是征收房产税。在免除了基本的居住型、改善型需求的纳税义务后,对那些拥有过多房产的人按高税率征收房产税,并且随着其房产的增多而上升税率,让他们囤积房产成为一桩“蚀本生意”,无疑是一条可取之道。

因此,征收房产税的目标,需要重新定位。简单地说,开征这一税种的目的,不应该是降低房价,而是为了对目前的住房市场进行调节,实现民众在房产拥有上的大致公平。如果说一些囤房“大户”因为不堪承受高税率而不得不将过多的住房吐出来,并进而改变房地产市场的供求关系导致房价下降,那也只是房产税的一个附带作用。如果我们将房产税的征收仅仅理解为降低房价,那么这种希望自然是要落空的,但这不应该成为延迟征收房产税的理由。当然,由于目前房产登记上的信息不完整,导致房产税不能做到应征尽征,存在大量“漏网之鱼”,这可能也是上海、重庆两地的试点未能有足够收效的一个原因。现在,有关部门正在就不动产登记进行研究,相关法规据称将在明年上半年之前出台。为了房产税能够顺利推进,为了我国房地产市场不再成为权贵集团鲸吞社会财富的天堂,希望有关部门能够把这一基础性工作做得扎实些,不要再给权贵集团留下任何可以钻的空子。

房产税征收试点将扩围 专家称一税治百病不现实

关于房地产,市场上最近有三个信息值得注意。

一是上市房企负债率四年来首次下降。

机构日前发布的2013年中国房地产上市公司研究成果报告显示,截至2012年末,沪深上市房地产公司的资产负债率均值为62.27%,内地在港上市房地产公司的资产负债率均值为67.05%,较2011年分别下降1.16和0.38个百分点,是2009年以来的首次回落。

此外,剔除预收账款后,沪深上市房地产公司2012年末的有效负债率均值为48.48%,同比下降1.90个百分点,而内地在港上市房地产公司的有效负债率为54.30%,与上年基本持平。在负债水平回落的同时,房地产上市公司的短期偿债能力也进一步加强。

二是一线城市地王再次频频涌现。

5月22日,北京大兴区三宗经营性土地公开挂牌出让,成交金额达到35.22亿元,创下“国五条”出台以后北京单日土地成交价格的新高;一天之后,广州白云区、海珠区又分别以接近8亿元和24.6亿元的价格拍出两块住宅用地,两块土地的楼面价分别达到了每平方米2.4万元和3.5万元;5月29日,上海长宁区新华路街道71街坊地块以46亿元的成交价刷新了上海今年以来的总价“地王”纪录;5月30日,北京世纪鸿房地产开发有限责任公司以10.4亿元的代价,竞得北京市通州区台湖镇一地块,楼面地价达到每平方米13601元。但就在4月份之前,该区域地价不过每平方米五六千元。

三是房产税扩围。

日前公布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》提出,扩大个人住房房产税改革试点范围。发展改革委有关负责人就此表示“今年会有具体动作”。相关部委的官员也对房产税扩围进行了重点解读。

从房地产调控的角度看,上述三个信息并不是孤立存在的,在一定程度上互为因果。

首先,在严厉的房地产调控政策下,上市房企负债率下降说明,它们在调整发展战略之后已经适应了目前这种调控政策的压力,其生存状况获得了明显的改善。

市场人士认为,尽管今年城镇化大会还没有召开,但在新型城镇化建设的背景下,庞大住房需求将继续支撑房地产市场平稳快速发展,随着利好效应逐步传导到资本市场,房地产板块有望出现新一轮的投资机会。

基于这样的发展预期与自身抗调控能力的增强,房企要想长远发展,就要想方设法获得建设用地这个稀缺资源。于是,地王的频繁再现也就不难理解了。

从国家统计局公布的数据看,抑制房价上涨并没有取得预期的效果。为了抑制高房价,房地产调控政策必然会进一步加码。于是,就有了房产税征收试点扩围的官方表态。

其次,这三个信息引发了这样一个问题,寄望房产税扩围来实现房地产调控的目标是否现实。

从已经出台的房地产调控的措施看,税收是最能触动各方利益的一个手段,堪称调控的“杀手锏”。但面临扩围的房产税却首先需要解决两个问题:一是面向增量还是存量进行征收。针对增量征收可使房产税顺利起步,但如果长期回避存量,则可能造成税收不公平;二是征收来的房产税用在哪里。有专家建议,房产税在试点阶段主要用于保障房建设是可以理解的,但在扩容以后,就必须进行该项税收的长远规划。

此外,有税法专家提醒,指望“一税治百病”是不现实的,房地产调控政策需要从政策导向、土地供应、房企规范运作、税收等方面进行全方位的立体设计并采取措施确保执行力不打折,才能实现调控的预期效果。

房地产如何“大而不倒”?

五月以来全国卖地潮愈演愈烈。在人们吃惊于土地竞拍动辄上百轮,溢价率轻易超过100%的同时,出台才仅仅百日的新国五条等一系列调控政策,似乎就已经被扫入尘封的角落。
  
各大城市地王纪录在不断刷新,有的是总价地王,有的是单价地王,归根结底是与开发企业资金宽裕、地方政府推地策略有关。最新一例是北京福润天成房地产开发有限公司,以46亿元的价格刷新了今年上海总价地王纪录。
  
房企资金宽裕的背后则是融资渠道、销售状况良好,一方面是海外融资渠道一直畅通,大量房企通过在海外发债、贷款、上市等手段获得了资金;另一方面是内地银行贷款、信托、基金等一直提供支持;第三方面,房企销售持续良好也是显而易见的现象。
  
以龙头房企为例,保利在前5个月已经实现500亿销售;万科更是早在四月底就实现了560亿的销售金额;同样还有中国海外,1至4月累计合约销售额520亿港元,已经超过全年销售目标的50%。
  
从楼市到地市的生长态势不难看出,近半年来房地产行业似乎从未因为任何因素偏离过增长轨道。这对中央政府苦心孤诣推出的一系列调控政策而言,似乎是在空前复杂的环境中遭遇到了“极大阻力”。
  
调控效果难于彰显的根本原因,是货币政策和土地财政等根本因素没有任何变化;另一方面,作为中国经济支柱的房地产行业,已经有逐渐形成“大到不能倒”的迹象。
  
毫无疑问,中国房地产如果“倒”了,结果将是灾难性的,任何人都无法承担那种后果。当然,调控的目的并非是要房地产倒下,而是要使这个行业重归可持续健康发展的轨道。
  
房地产行业应该如何调控?这会是新一届中央政府面临的机遇与考验。毋庸置疑,新一届政府已经被寄予了很高的期望,而这个期望体现在“改革”两字。
  
中国改革从“摸着石头过河”到逐渐步入深水区,如何深化和推进改革已经成为头等大事,而改革必然绕不开房地产行业。
  
用著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮的话来说就是,2013年及未来很长一段时间,中国经济的核心与主体应当是改革,房地产行业的发展将是进一步改革最重要的推动力。
  
新一届政府并没有让大家等得太久,5月24日,国务院批转了发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》,明确2013年改革重点工作是,深入推进行政体制改革,加快推进财税、金融、投资、价格等领域改革,积极推动民生保障、城镇化和统筹城乡相关改革。
  
如果说2013年中国经济的关键词是改革,那么改革的关键词则是城镇化和房产税。
  
发改委《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》中明确,2013年将扩大个人住房房产税改革试点范围,同时研究制定城镇化发展规划。
  
但改革的深入必然触及既得利益,在当前已经形成的庞大既得利益阶层的影响下,任何一项改革都将是雷区,特别是关于房地产行业的改革。
  
正如新型城镇化与房产税改革,在刚刚出现一丝推进迹象的时候,就出现了“李克强总理否决发改委城镇化草案”传闻,以及“房产税试点已确定不向存量动刀”的消息。
  无论草案叫停传闻是否属实,都可以看出当前对于城镇化的争议之所在:新型城镇化新在哪里?会否演变成一次投资的“大跃进”,成为一个放大十倍的“四万亿”投资?
  
“房产税试点确定不向存量动刀”的消息则令人担忧,预热多年的房产税改革试点如果只对增量征收,那么似乎只能成为打压房地产市场,抑制房价上涨的工具。
  
真相总是掩盖在重重迷雾之下,但无论如何都不可能回避的是,房地产行业对于中国经济改革和转型的决定性作用。
  
归根结底,在新一届政府开启的新改革时代,在中国经济进入改革与转型的关键一局,房地产行业应以高屋建瓴的视角为基础,洞察全局,描绘与建立中国房地产全新的发展路径。
  
只有正确建立可持续健康发展的新秩序,房地产行业才能真正“大而不倒”。

地产和金融 下一个十年的故事将要如何讲述?

地产和金融,是目前国内“最热门也最赚钱”的两大行业。最新统计显示,上市公司高管薪酬最高的两个行业,也分别是金融和地产。毋庸置疑,地产与金融的联姻,地产融入金融,将是不可逆转的趋势。正如万科董事会主席王石所言,“将来的房地产市场,没有几千亿的融资平台,你只是一个打工的。”
  
下一个十年,地产业的故事将如何讲述?
  
毋庸置疑,地产与金融的联姻,地产融入金融,将是不可逆转的趋势。正如万科董事会主席王石所言,“将来的房地产市场,没有几千亿的融资平台,你只是一个打工的。”
  
2013年,时值中国平安集团成立25周年,王石通过一封信向平安表达了他的敬意。而万科与平安,这两家发迹于深圳的企业,未来很可能在业务方面有许多合作;而那些拥有高净值资产的富有人群,他们的财富管理、他们的资产配置,也将在很大程度上被这两家企业所掌控。
  
万科与平安的宿命
  
地产和金融,是目前国内“最热门也最赚钱”的两大行业。最新统计显示,上市公司高管薪酬最高的两个行业,也分别是金融和地产。
  
而金融之于地产的重要性,王石也早已意识到。“我到美国两年半,但是万科的国际金融平台是3年前开始投入建立的。”王石认为,房地产说到底是金融问题,“将来的房地产市场,没有几千亿的融资平台,你只是一个打工的。”
  
而从上市那天起,万科对于融资平台的追求就没有停止过。
  
“万科早期在海外融资、房地产信托等方面都做了很多尝试,而且最早上市,房地产行业里面所有的金融创新基本上都是万科先做。”万科董秘谭华杰对本报记者说。
  
2009年后,A股资本市场对于房地产融资的关闭,迫使万科转向寻求海外融资平台。从2010年开始,万科就筹划收购一家香港上市公司,并且开始到世界各地考察合作项目。2012年,万科收购在香港上市的南联地产,更名为万科置业(海外);同年,万科启动B转H计划,万科总裁郁亮将之称为万科的“第二次股改”,可见对于海外资本市场的重视。
  
作为国内最早开始做综合金融的公司,平安集团在房地产金融上更是先行先试。其旗下的平安信托较早开始涉入房地产业务,其与万科、金地、绿城等主流房企的合作密切。
  
平安信托2012年度年报显示,公司2012年顺利兑付所有到期地产开发融资类信托达108亿元,同比增加了170%。
  
而平安银行(行情,资金,股吧,问诊)在收购深发展银行之后,也于28日正式公布了业务架构调整:新设9个产品事业部及五大行业事业部,而地产金融事业部是其中重头。地产金融事业部中的电子商务部,意在打造平安银行住房电子商务平台,并提出“三年见效,五年时间再造一个线上地产金融事业部”的初步目标。
  
王石说,万科致力于为住宅业主提供全面的服务,平安则选择“综合金融服务和交易平台”的战略,两家公司在很多方面有共性。
  
“2008年的金融风暴再次向我们说明,在监管放松的情况下,伦理缺位最终导致了整个社会的系统性风险。”王石称,金融和住宅,是新崛起的中国中产阶级一生中极为重要的消费选择。而保持自律、保持清醒的态度,正是万科和平安这些掌握着客户一生中绝大部分资产的行业,需要时刻提醒自己的。
  
万科与平安的未来
  
“在金融领域中有平安,在住宅行业有万科,我们秉持相似的价值观。”王石称,他相信,一家公司只有与客户保持良好长期的关系,才能在保险、银行、投资三大业务板块之间共享客户,为企业带来更大的价值。
  
事实上,追溯往事,万科与平安渊源深厚。平安银行(000001.SZ)前身深发展,是与万科并列“深市老五股”,是1990年深交所开始试营业的最初五只股票之一。
  
而在业务层面,万科与平安的合作早已开始。
  
早在2005年4月28日,平安集团旗下平安信托就成功向广州万科发放总额2亿元、期限2年、利率为年4.75%的贷款,参与广州万科南湖项目的开发。
  
此后,平安信托多个产品与万科项目挂钩,成为地产信托领域的典范。
  
未来,万科与平安合作的可能性在哪里?或者说万科和平安各自的未来将会怎样?这一论题成为近期网上投资界人士探讨的热点话题。
  
其中之一可能是万科和平安各自的庞大客户量。作为世界最大的住宅开发商,万科拥有国内最多的优质业主资源,这一巨大的线下数据库如果可以开发,将是一笔巨大的资产;而作为国内最大的综合金融服务商,平安集团仅平安信托资产管理规模已达2120.25亿元,累计高净值客户已突破2万人。
  
万科和平安拥有的实力资产人群,可以让他们在财富管理领域有所作为;金融界人士已经形成普遍的共识:财富管理业是中国最大的朝阳行业之一,也是金融业发展的方向。
  
而万科目前正在试行的社区商业,也存在与平安合作的空间。首先已经看到的牛刀小试的业务包括,第五食堂、幸福街市、万物仓、幸福驿站以及社区诊所等,围绕万科用户开展的一系列配套服务。这也是香港领汇的社区商业模式。
  
那么,未来,万科“开一家社区银行怎么样?”其与平安的合作想象空间很大。
  
而在更高的层面,本报记者获悉,万科已经在前海注册了公司,为未来的商业地产REITS做准备,这方面,与平安的金融资源对接、合作,也并非无可能。

行政手段难抑开发商抢地热情 反映楼市看涨预期

据中国之声《央广新闻》报道,在北京,一方面是政府部门对住宅项目预售许可证的严格审批,对定价过高的房产项目进行干预。另一方面,则是房地产商高涨的拿地热情,以及对"楼市价格看涨"的预期。

北京市住建委是目前北京期房预售许可的批准单位,在楼盘递交预售许可申请的时候,除了要递交土地规划建设相关的手续之外,还必须说明这个楼盘拟预售的价格,北京市住建委会综合这些信息后才能批准这个楼盘能够进行预售。而在北京市贯彻落实国务院关于遏制部分城市房价过快上涨的文件中就提出,要在住宅项目预售审批过程中对定价过高的项目进行干预。

有媒体报道,多位房地产开发商的销售表示,北京预售许可的价格依据主要有两个原则,一个是在楼盘后期所批准的预售价格,原则上不能高于同一项目前期批准的预售价格;第二个是新开盘的楼盘所批准的预售价格原则上不能高于统一区域内最近一次审批的楼盘的预售价格。也就是说,比如说在楼盘销售过程中,楼盘一期的批准的预售价格,平均价格是1万5每平米,这个楼盘二期的预售价格就不能够高过1万5每平米,否则就不能够被批准。如果说一个新的楼盘,同一区域内比如说上一个月所批准的楼盘的预售价格是1万7每平米,那么对同一区域内新开盘的楼盘,住建委所能够批准的预售价格就不能够高于1万7每平米。

房地产商的拿地热情或者说这种预期主要体现在开发商在拿地过程中真的是不惜血本,一掷千金。从今年3月1日到5月28日,北京的地产商土地购置面积总计达到了47万7千平方米,花费的总金额超过了63亿元,而且北京第二季度的土地成交面积和土地出让金金额的总数要比去年同期分别上涨了95%和175%,涨幅非常明显。房地产开发商在买地过程中所展现的热情,就能够展示出他们对于未来房价进一步上涨的预期和他们盈利的一个预期。

任志强:支持房价暴涨的人越来越多

知名地产商任志强对于房价的预测从来都会引起不小争议,同样,任志强也不会因为争议而改变自己的看法:“现在看来,支持我的预测(指明年三月房价将暴涨)的人越来越多而不是越来越少。”

在楼市齐谈现场,任志强解释了自己做出判断的原因:“我是根据投资增长的下降和土地供应情况得出的结论。现有的库存大概也就在明年3月份以前基本上消化的差不多了,而新的供应没有看到,所以明年3月份以后可能会出现暴涨。”

但同时,他澄清自己的说法:“大家对于暴涨的概念理解太过狭隘,不是房价翻倍才叫暴涨。”

任志强解释:“大家都以为暴涨的概念是要翻倍才叫暴涨,错,我们一般说暴涨就是只要高于收入增长就是不合理的暴涨,如果房价的上涨低于收入增长,房价收入比是逐渐缩小的,没有扩大那就是合理的增长。如果房价增长幅度大于收入增长的幅度他就变成房价收入比例差距越来越大,它是不合理的,就叫暴涨,所以很多人搞不清楚,一说暴涨好像就以为非得翻两翻才叫暴涨。”

任志强认为,房价的上涨终其原因,是由于市场的供需不平衡引起的,与目前热议的国际金融改革是没有关系的:我们是有很明确的一个增长标准,不要以为说我说房价暴涨是鼓吹房子上涨,是一种警告,如果政府现在不增加供给就会造成未来的关系恶化,会导致因为供求关系不平衡而出现的房价上涨。

此外,“地产大嘴”、华远集团董事长任志强最近修正了有关房价的“预言”:相较“明年3月房价暴涨”的论断,他更确信“房价在明年3月之前就会暴涨”,时间将提前。