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2014年第01期 总第108期 浏览更多《竞优e刊》

2014是房地产调控的“过渡年”

都说中国楼市是个“政策市”,而新一届政府的某些信号,又让人感到政策走向出现了些许新变化。对此,很多人既兴奋又迷茫。站在岁末年初的时点,有必要对于房地产政策进行简要的回顾、总结与展望……

传统商业地产如何与互联网融合?

对于人类社会来说,我们完全进入了一个互联网的时代。而在这个时候新的网络科技的出现和新的商业发展模式发展,这些都为我们人类社会的生活及经济发展创造了无限的活力与生机……

房地产市场迎来“分类调控”

从今年“两会”期间人大代表和政协委员的议案、提案内容来看,关于房地产市场调控的远少于往年……

房企出海现“井喷”两月海外投资计划超500亿

与去年地产商掀起的一股海外拿地小热潮相比,今年房企海外投资呈现井喷之势。中国海外投资联合会公布的数据显示,今年前两个月,绿地、新华联……

人大法工委:房地产税法“正起草”

房产税自从上海(楼盘)、重庆(楼盘)两地试点后就一直伴随着各种争议和猜测。在今年两会上,多位全国人大代表和政协委员都谈及房产税,伴随而来的声音依然嘈杂……

冯仑 : 房地产行业正被互联网颠覆

据经济之声《天下公司》报道,万通控股董事长冯仑在2014亚布力中国企业家论坛闭幕式演讲中表示,“互联网会改变一切传统行业”,也包括他自己所在的地产业……

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2014是房地产调控的“过渡年”

都说中国楼市是个“政策市”,而新一届政府的某些信号,又让人感到政策走向出现了些许新变化。对此,很多人既兴奋又迷茫。站在岁末年初的时点,有必要对于房地产政策进行简要的回顾、总结与展望。

2013年的房地产政策,堪称近十年来最诡异的一年。2月20日,国务院会议推出“国五条”,内容新意不多,但3月1日公布的“国五条细则”在限购、限贷、个调税、房价控制目标等方面明显升级。对此,资本市场反应很大,其后第一个交易日地产股便暴跌。购房者反应更大,各地交易中心暴满,甚至部分交易中心需要加夜班工作。

然而,3月底4月初各地公布的相关细则中,除了北京之外,各地基本上从宽处置,多项政策都没能落到实处。其后至年底,中央文件及领导人,不再提及“房价”,连房地产调控也少提及。只重点强调住房保障、棚户区改造。由此可见,持续十年之久的房地产调控思路与方式,在2013年发生了明显变化,分水岭就是4月,之前的国五条及细则,仍是旧思路的延续,其后则暗示着进入新阶段。

2013年的第四季度,大会不断,人们时时关注房地产方面的措辞。10月29日中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习,强调住房保障。11月中旬三中全会召开,文件中与房地产相关的内容很少,涉及土改、房地产税立法、住房保障与住宅供应、公积金等。12月11-13日,中央经济工作会议与中央城镇化会议同步召开。上述四个会议皆未提及房地产调控与房价。但也应关注两点,一是12月3日召开的中央政治局会议提出2013做好住房保障和房地产市场调控工作,二是12月下旬的全国住房城乡建设工作会议表示2013年要继续抓好房地产市场调控和监管工作。

上述信息,以及其他诸多信息(比如四季度十几个城市出台地方新政,进一步收紧调控,而且继续实施行政干预)综合起来,发出的是非常复杂的信号:房地产政策将转型,但需要一个过程。很多朋友关注的是短期政策变化与影响,接来下简要分析与展望一下2014年政策走向。

首先,调控房价转眼成烟云。“扼制房价过快上涨”、“使房价回归合理水平”、“稳定房价”……这些过去多年耳熟能详的提法,不再会在2014年官方文件中出现了。两层原因,第一,着眼长期,三中全会“将市场对资源配置的作用,从基础性拔高到决定性”,未来十年整个经济都如此,当然包括商品房市场,而直接干预房价与之相悖;第二,2014年房价涨幅将回落、趋稳,中央层面暂时也没必要调控房价了。需要提醒一点:这并不代表未来永不再提“房价”了,假如几年后房价再度飙升,仍有必将调控房价,只是更多的使用非行政类手段罢了。

其次,长效机制建设。频繁波动、有时暴涨暴跌,这本就是房地产市场的特性,所以大部分时段都需要调控楼市,只是各国在方式方法上有所区别而已。近两年来,房地产长效机制成为一个频频被媒体提及的名词,这其中包含房地产调控,但又不等于同房地产调控。它应是一揽子计划,是房地产业的系统工程,比如包括土地供应、税收金融、住房保障、信息联网、住宅产业化等。也有可能在今年出台一个文件,对房地产业做出一个纲领性、框架性的安排。

相比空泛的长效机制总框架,业内外更关注2014年的房地产调控的具体动向,不妨关注以下八个方面。

其一,限价弱化或取消。直接干预商品价格,原本就是伤害市场机制的做法,只能偶尔、暂时的使用,在市场经济条件下,万不可经常使用。2011年和2013年,房地产调控文件中两度要求地方城市制定年度房价控制目标。从中央层面看,不太可能要求各地继续制定房价控制目标了。从地方层面看,既然不须制定年度房价控制目标了,而且2014房价上涨压力将减小,也就没必要限制项目售价了。

其二,不动产统一登记制度建设。建立和实施以土地为核心的不动产统一登记制度是产权管理体制机制的重大改革,2014年重点在于建立统一登记机构、统一登记依据、统一登记簿证、统一登记信息平台。按国务院要求,2014年6月底前出台不动产登记条例,并实施不动产统一登记制度。对于正常的商品房并无影响,原本就属合规登记;而对于各种灰色房屋,以后将逐步纳入正规登记程序,会曝露某些不合规的事实,因此属于负面影响。比如在部分资源型城市,某些大型矿产国企所建的大量房产,皆没有进行合规登记,就卖给本单位职工甚至非本单位人员。

其三,个人住房信息系统联网城市扩围。原计划的2013年6月底完成500个城市联网,最终还是泡汤了。这事不仅涉及技术问题,更多的还有人为障碍,在当前中央反腐力度大增的背景下,部分权贵阶层担心自己的多套房产曝光。即便阻力重重,此事还将继续推进,这是一项基础性工作,国家必须掌握全国住宅的“家底”,这也是制定合理的住宅产业政策和房地产调控政策的重要前提。随着这一进程的推进,必将抑制官员和国企领导的新增多套房需求,中短期内会有少量出售二手房的行为发生。

其四,房产税立法与试点。 三中全会中提出“要加快房地产税立法并适时推进改革”。再次表明中央推进房地产税改革的决心是不变的。财政部部长楼继伟的解读是:减少房产建设和交易环节税费,清费立税,增加房产保有环节的税收。说得明白,房产税继续推进。由于明确提出要立法,也即要走人大流程,那么在立法之前,不可能全国铺开,而立法需要好几年时间,暂也不必过忧。不过,立法之前,依然可能扩大试点范围,先试点后立法,这是改革的“常规打法”,2014年推出第二批试点城市的可能依然较大。

其五,出台《国家新型城镇化规划》。中央城镇化会议,提出了推进城镇化的六条主要任务,这将成为2014年将出台的《国家新型城镇化规划》中的主要方针与内容。其中三条与房地产业关系较大。第一,推进农业转移人口市民化。为此必须进行配套的户籍制度改革,全面放开建制镇和小城市落户限制,有序放开中等城市落户限制,合理确定大城市落户条件,严格控制特大城市人口规模。第二,提高城镇建设用地利用效率。三大城市群地区,要以盘活存量为主,不能再无节制扩大建设用地。减少工业用地,适当增加生活用地特别是居住用地。第三,优化城镇化布局和形态。“两横三纵”的全国城市化战略格局,一张蓝图干到底。已经形成京津冀、长三角、珠三角三大城市群,同时要在中西部和东北有条件的地区,依靠市场力量和国家规划引导,逐步发展形成若干城市群。由此可见,新型城镇化更注重发展城市群与中小城市,而控制超大城市。

其六,土地政策与土地制度改革。从短期政策看,2014年依然延续2013年,主要方针是增加普通住房、保障房用地,尤其是要求房价涨幅偏大、住宅供应紧张的城市增加宅地供应,另外还会继续抑制地王。从改革层面看,重点在农村土地制度改革,主要包括三个方面:加快征地制度改革;完善农村宅基地管理制度;引导和规范集体经营性建设用地入市。三中全会在土改方面的一条新意是:“在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。”2013年12月深圳史上第一块集体经营性建设用成功上市,政府获得地价款的七成,村集体获得三成及部分建筑面积。这是继1987年深圳首创国有土地拍卖后,又一次历史性破冰之举,意义重大。2014年,国土部将在土地改革方面制定指导意见等相关文件,长期看将有利于缓解大城市国有用地紧张的局面。

其七,货币政策与房地产融资政策。中央经济工作会议的方针是:2014年继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。这一口径已坚持了四年,但前三年的实际执行情况却有差异:2011年偏紧,2012年偏松,2013年前松后紧。2013年以来中央更重视以高利率去杠杆、控制影子银行、约束房地产和平台,所以20013年6月和12月的银行间利率飙升。按照这一短期惯性,2014年仍将延续2013年下半年偏紧的执行态势。另外,预计2014年通胀压力大于2013年,限制了货币放松空间。不过,假如2014年经济增速下滑超过预期,或者外汇占款显著减少,或者债务风险凸显,则有可逼迫货币政策稳中略松。

那么,是什么原因让这么多品牌房企开始热衷于海外投资呢?

货币政策的松紧,会决定房地产信贷与融资政策。另外2014年,尤其是上半年,房价仍处高位,房地产融资难以明显放松。相比2013年度,开发贷、个人房贷仍略偏紧。至于上市公司的再融资,2013年有段时间有消息要开闸,靴子至今未落地,估计2014年会有所放行,这也是提高房企直接融资比重的应有之义。从改革层面看,一方面调整和优化公积金制度,另一方面将设立住房金融机构,通过提供政策性贷款、贷款担保等形式支持普通居民融资购房。

其八,住房保障制度建设。住房保障,是房地产长效机制的重要组成部分。2008年四季度,国家开始发力保障房建设,到2013年底,全国累计用实物方式解决了3400万户城镇家庭的住房困难。2011年至2013年底,全国城镇保障性安居工程累计开工2490万套,十二五期间新建3600万套的目标,前三年已完成近7成,完成五年目标没有问题。2014年的目标任务是基本建成480万套以上,新开工600万套以上,其中棚户区改造370万套以上。从指导方针分析,总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系,也即住房供应“双轨制”;重点发展公共租赁住房,廉租住房将并入公租房,各类棚户区改造仍是重点,弱化传统的经济适用房,引导发展上海模式的共有产权房;制定《住房保障条例》。

最后,再强调一下房地产调控的形势。2014年,正处我国房地产调控转变方式、建立长效机制的过渡期。外部经济与政策环境是,经济低位企稳,货币中性略紧。内部房地产市场环境是,高盘振荡、趋于降温。总体而言,2014年依然会延续2013年的调控态势,不可能大幅放松调控,但更加强调分类指导,因地制宜。住建部的口径是:对于房价上涨过快的城市要从严落实差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施,增加住房用地和住房有效供应;库存较多的城市要注重消化存量,控制新开发总量。这就意味着,2014年的房地产调控要求大体如此:一线城市从紧,二线城市维稳,三四线城市有所放松。上半年,政策基本不变。下半年,视市场温度变化幅度,同时参照经济增长形势,如有必要,则小有调整。

传统商业地产如何与互联网融合?

对于人类社会来说,我们完全进入了一个互联网的时代。而在这个时候新的网络科技的出现和新的商业发展模式发展,这些都为我们人类社会的生活及经济发展创造了无限的活力与生机。

比如,乔布斯的苹果或智能手机的出现不仅创新出网络技术发展的新模式,而且它已经改变了人类的思维模式、生活方式、行为方式,改变了人类的经济行为方式,创造出了人类新的消费模式及企业的生产方式,从而为不同的企业提供一系列无限发展之商机。比如说,智能手机的普及、电信消费爆炸式增长、电商业异军突起、比特币的热炒、网络金融快速成长等等,都是这种商机无限的具体展现。

可以说,在2007年苹果手机推出不久,就有人预言,iPhone时代出现,移动网络将成为最有前景的行业或产业,无论是哪一家企业,如果能够做移动网络中任何一个产品或在任何一个节点把其产品做到极致都可创造出无限的商机。无论是美国的谷歌、推特、脸书等网络公司,还是中国腾讯、淘宝等企业,最近快速成长与发展都与智能手机出现所显现的一系列科技创新有关,都是与这种创造出的无限商机有关。

而基于位置的服务(简称为LBS)就是通过电信、移动运营商的无线通讯网络或外部定位方式获取移动终端用户的位置信息,在地理信息系统平台支持下,为用户提供相应服务的一种增值业务。这项移动网络的地图定位服务尽管还是星星之火,但从最近国内几大互联网巨头的动向来看,可能燎起产业熊熊之大火。

因为,做地理定位的高德近日宣布,阿里正计划10亿多美元收购其余下的72%。阿里这次收购不仅使得国内互联网企业在地理定位业务上的竞争加剧,而且意味着基于地图服务将迎来新发展机会。就目前的情况来看,地图是开放的服务,互联网企业可以让第三方开发者免费调用其位置数据、商铺等兴趣点,标注功能。当开发者调用这些数据时,提供这种服务的互联网企业就能够收集相应手机应用使用者位置关联数据。对这些大数据的分析,就可能成为商家精准营销的手段或工具。

对于传统商业地产来说,无论是哪一代店,强调的是商业空间的区域性,强调商业空间客户定位的准确性,强调这些商业空间被动地吸引客户进入能力。因此,传统的商业地产不仅把其客户及经营活动划定在一定的时空概念内,而且把营销产品价格定位作为其地产价值展现的标志。但在互联网时代的商业地产则会完全打破这样一种观念与划分,打破现有商业营销的时间与空间边界,打破客户群被动购买单一模式等。而要实现这些功能,LBS生态系统就将成为融合到传统商业地产一种重要的工具。

地价拉升房价的怪圈,一直难以破解。因为,通过这样一个系统,不仅商家能够把其位置清楚明确展现在你的客户对象面前,而且也可以调用客户位置数据进行定格分析,精准地确立其客户对象、行动偏好、出入位置与时间,从而制定精准行销的产品与服务。

比如,在北京,有一家名为“黃太吉”的连锁煎饼果子店。 本来,煎饼果子是国内普及的民间小食,煎蛋饼里沾上南乳醬的油条,每份三五块钱,是路边地摊寻常不过的食物。 可是黃太吉却将煎饼果子连同豆腐花及饮料,以二三十元一个套餐推出市场,就在一年时间里连开5家分店,生意额每月超过500万元人民币,成为北京饮食业的奇葩。以互联网思维来经营传统饮食业,就是利用了互联网刚出现新技术、新的思维模式。

可见,对于传统商业地产来说,如何能够成为市场竞争中的奇葩,就得把其地产业融合到互联网思维模式,寻找适应其发展的节点并做到极致,而LBS生态可能是传统商业地产相融合的一个重要节点。

房地产市场迎来“分类调控”

从今年“两会”期间人大代表和政协委员的议案、提案内容来看,关于房地产市场调控的远少于往年。这是房地产市场调控将逐步转向“市场化手段”的一个信号。

仔细研读2014年政府工作报告不难发现,往年频频出现的“加强房地产调控”改为了“分类调控”,这意味着中央政府对待房地产市场的态度出现微妙变化。事实上,这种表态并非突然转变,本届政府执政以来召开的各类会议都未提及房地产市场调控,直至市场出现明显的分化。

2013年,北上广深四大城市平均房价同比涨幅超过20%,70个大中城市平均涨幅不到10%,甚至还有部分城市房价出现下跌情况。这种分化有力证明了投机投资性需求开始逐渐退场。

2013年频频提及的房地产税改革、不动产登记制度等调控“长效机制”,已经在预期上对楼市产生影响,但分化的市场将给调控带来更大难度和不确定性。一方面,以北京为首的特大城市,虽推出共有产权性质的“自住房”,但从市场反馈来看,供应量远远满足不了真实需求。如何将其更好地与土地出让制度、土地供应政策结合,是否向其他城市推广、如何推广等问题,还有待进一步明确,“共有产权”如何具体演绎还需要进一步探索;另一方面,对于二三四线城市,如何保持政策的连续性和稳定性是今年的重中之重。市场化改革并非“速效药”,更不是一些地方政府托市、救市的“尚方宝剑”。“分类调控”的理解应该是根据市场需求及时调整土地供应结构和规模、稳定市场预期,特别是因存量房过高被称作“鬼城”的城市,必须严防其出台“促销”政策。

房地产市场历来对政策高度敏感,除行政调控政策外,哪怕是金融、土地政策略有风吹草动,也会引发震动。因此,房地产市场走向稳定健康必然路途艰难、任重道远。

房企出海现“井喷”两月海外投资计划超500亿

与去年地产商掀起的一股海外拿地小热潮相比,今年房企海外投资呈现井喷之势。中国海外投资联合会公布的数据显示,今年前两个月,绿地、新华联、万达、昶盛先后宣布其在美国、印尼、英国、柬埔寨等地的最新海外投资计划,总金额超过500亿元。

这一轮“出海”浪潮有增无减。3月第一周,绿地集团宣布将计划斥资近200亿人民币投资马来西亚新山市的两个项目引起媒体的关注。至此,仅绿地集团的海外投资已遍及4大洲9国13座城市。同时,雅乐居已斥资4.3亿元人民币取得吉隆坡一宗土地,完成自己进军海外市场的首演。碧桂园也不甘示弱,一周前宣布进军澳大利亚住宅市场,斥资7300万澳元购买了位于悉尼西北部的一处开发用地。万科同时则在美国拿下第二个项目。

仲量联行研究部的研究表明,2013年期间中国在海外商业房地产市场的全球投资额持续大幅增长,增长幅度高达124%。研究显示,目前中国房地产投资者在澳大利亚、新加坡、美国和英国的表现最为活跃。

中原地产三级市场研究部总监张大伟认为,虽然目前房企并不是大规模地“出海”,而是小范围内出现一股“出海”热。一方面证明,受国内土地价格、利润率和政策变动的影响,许多房企已经开始瞄准国外市场;另一方面,出于房企业务发展的需要,其需要借外国房产市场学习外国房产开发经验,以适应未来房产市场的变化。同时,他指出,房企“出海”还因为中国“海外购房团”的巨大购买潜力。但业内也担忧,房企集中在一地开发易引发供应过剩的隐患。

人大法工委:房地产税法“正起草”

房产税自从上海(楼盘)、重庆(楼盘)两地试点后就一直伴随着各种争议和猜测。在今年两会上,多位全国人大代表和政协委员都谈及房产税,伴随而来的声音依然嘈杂。全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康认为,房产税最大的阻碍是意见不一致,“体制内也是意见不一致”,现在则需要加快立法进程。

3月9日,全国人大常委会法工委副主任阚珂在答记者问时表示,房地产税已由全国人大相关工作部门和国务院相关机构共同起草,条件成熟时会依法提请审议。

条件成熟时提请审议

去年十八届三中全会报告中提出,要加快房地产税立法。学者对此的解读是,报告所指“房产税”并不是单纯指上海、重庆2011年开始试点的房产税,而应该是包括契税等在内的一系列房地产相关税收。3月9日,阚珂在十二届全国人大二次会议举行的记者会上回答记者提问时称,房地产税法正在积极起草当中。草案由全国人大常委会有关工作机构会同国务院有关部门研究起草,条件成熟时会依法提请审议。这一立法进程也令市场更关切房产税是否继续扩大试点。自上海和重庆两地试点房产税后,两年内再无新试点城市。

全国政协委员、财政部副部长朱光耀在接受媒体采访时表示,是否需要扩大试点,需要看人大的意见。“从立法支持改革的方面,他们(人大)肯定会很快有所行动。”贾康则认为,“房地产税”需通盘考虑,必须涉及整个不动产开发、交易,保有全链条中各个环节的各种税之外的费,将其加以整合。

房产税方案争议不休

房产税本身要不要征、如何征仍具有极大的争议性。贾康认为,我国现阶段不能采取普遍征收的模式,应当如重庆模式从高档房征收。但任志强等反对派则认为,“没有历史经验表明,持续征税能抑制房地产价格增长。”在课税对象方面,也存在明显争议。贾康认为,国内现阶段的情况不能简单比照美国普遍征收模式。他建议涉及存量,从高端开始。“比较典型的是重庆方案里从独立别墅开始,再渐进往前考虑。”

去年,杭州(楼盘)等地不时爆出房产税试点扩大的消息,但最终没有一地新加入试点,有观点认为地方缺乏开征房产税的积极性。贾康表示,讨论扩大试点的地方不少,但是最后可操作方案的还没有形成。“不能说地方没有积极性,想法可能和中央层面不是很好地对得上。”

不过,房产税的征收仍面临技术瓶颈,如需要建立不动产统一登记制度。全国政协委员、东方资产前总裁梅兴保2日在接受记者采访时表示房产税是房地产调控的治本之策,不动产登记则是推出房产税的先决条件,当前首先要总结上海、重庆房产税试点的经验和做法,并借鉴国外的先进经验稳步推进。

日前,国务院常务会议决定整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。新政公布后,社会舆论一片叫好,SOHO中国董事长潘石屹表示,“这是好政策”,并预计“如果今年实施,房价马上会跌”。

反对房产税的声音依然强烈

全国政协委员、深圳(楼盘)祥祺集团董事长陈红天前往北京(楼盘)前接受媒体采访时称,今年的提案是呼吁谨慎科学地开征遗产税、房产税。“在我国房地产开发过程中,政府直接和间接受益超过房价的60%。如果再征收遗产税及房产税,将会有中产阶层和富人转移个人财产或携巨资移民,这将导致资金外流。”

哪种税调控效果好

如何能够抑制房产投机行为,还房价一个正常水平?全国政协委员、住建部副部长仇保兴在上周举行的经济界小组联席会议上指出,除了房产税之外,还建议考虑征收消费税和空置税,并认为这两个税种比房产税的调控效果更好。

对于空置税,任志强在此前答网友提问时说,空置税与存量房产税从某些层面看是一致的,它们也会面临共同的问题:难以征收。中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇就表示反对滥用税收工具。他说,开征新税种会加重居民税负负担,并且税的局限很大,调节作用有限。

备受关注的全国政协委员、恒大集团董事长许家印首次出现在政协小组讨论会议上就带来了提案,直指政府审批复杂,“雁过拔毛”;规费方面,按平均值算收取的规费大约占房价的11%;地产相关税种目前大约11种,税收约占房价的13%~15%。他建议,减少行政审批,建议国家统一规范规费收取,取消不合理收费,降低房价,在限定房企利润上限的前提下,把环节税都去掉,合并缴纳企业所得税之前的所有税种,统一为一个控制房地产利润的累进递增式的增值税,这样就避免了个别项目的暴利行为,降低房价。

冯仑:房地产行业正被互联网颠覆

据经济之声《天下公司》报道,万通控股董事长冯仑在2014亚布力中国企业家论坛闭幕式演讲中表示,“互联网会改变一切传统行业”,也包括他自己所在的地产业。这是第一位在公开场合承认房地产行业正在被互联网颠覆的知名开发商。

冯仑反省:互联网公司太厉害了

众所周知,冯仑是一位浸淫房地产市场二十多年的老兵,可以说是市场化之后第一代开发商。在冯仑看来,干地产行业是一件很踏实的事,未来的创新方向他也做过研究,基本上都了若指掌。但万万没想到,互联网企业打乱了他原来的行业观。

冯仑:地产公司一直都认为这件事情是一个很踏实的事,所以我们一直说,我们对这个事情的创新是很有谱的。过去几百年房地产行业怎么走,我自认为我很勤奋,因为全世界所有最牛的地产公司我都去过,我认为我已经非常清楚了,所以房地产行业的创新、路径、瓶颈在哪儿是很清楚的。这个天空我非常清楚,有几片云怎么走,什么时候下雨我是知道的。以前我们认为这些事都不复杂,但今天一下子天上的云变了,我们不知道这件事怎么办了。刚才讲到了互联网,互联网会改变一切传统行业。

冯仑说,自己绝不是危言耸听,他手头有好几个案例,比如说酒店行业。正因为互联网的进入,传统的酒店行业遭到了不小的挑战。

冯仑:现在有一个说法叫互联网要消灭酒店。有这么一个网站,现在如果你有房子,如果是公寓或者是一个标准间,可以跟这个网站签约,签约以后合约里规定你要短租一天半天或者是十天,这个网站签约了非常多这样的房子。在那里服务人员就在那里等着你,你进到房间里跟酒店是一样的,而且可以做饭,另外不用担心你的隐私被暴露,价钱比酒店还便宜,用这样的方法至少消灭一部分的酒店。

除了酒店业之外,冯仑还说到了另一个行业——物业。以前都说物业不挣钱,但有那么一家物业公司,运用互联网思维,成功的赚到了钱。

以前房地产行业的物业是不赚钱的,特别是管住宅。这样一家公司很简单进入所有的社区不收物业管理费,他横冲直撞进入到所有的小区,一下子建立了几百万个家庭的用户,开始在社区里用几百万的家庭用户用互联网配送所有家庭需要的东西,这个公司一年赚一两个亿,而且越来越大。还有房地产的中介,还有智能家居在互联网的整合。

你可能觉得,无论是酒店,还是物业,这些都无关紧要,毕竟这还没有冲击到最核心的普通住宅领域,对房价也没有影响。但冯仑说了一个故事,所有人都不这么想了。冯仑说,几天前,他和万科总裁郁亮、小米雷军一起座谈时,雷军问他“房价有没有可能跌去一半”的问题时,他直接蒙了。他猜测,小米是不是真准备搞房地产呢?

冯仑:一个多月前,我和郁亮和雷军坐在一起,雷军说了一句话让我有一点懵,小米现在准备做房地产了。小米产品的简单极致以及它的粉丝经济包括它的服务,它讲到了互联网的思维,所有这一切都在颠覆我们。我们开始思考,我们的天空有怎样的变化。我们天上的云还会像以前一样漂到自己的头上,可以看到自己心里中预期的彩霞吗?我们现在真有一点蒙。

小米回应:只做智能家居,不盖房子

几天前,在互联网上曝出小米公司打算给小米员工建公寓。这会不会是一个开始呢?经济之声记者王浩今天也电话咨询了小米公司。小米公司一位负责人直呼“这是公众误读”

记者:就是说雷总可能以前有一个想法就是给咱们小米的员工建这个小米公寓,就是这个小米公寓大概是一个什么概念啊?

负责人:这个应该还没有特别成型这么一个想法,就是关于房地产大家猜想很多,我也能够理解,这个东西是一个让人感兴趣的话题,但是目前为止,我们确实没有跟房地产有关的,那天其实雷总帮万科的团给他们介绍一下小米的模式跟小米理解当中的小米一些互联网方法论,其实也没有谈到跟房子有什么关系了,外界可能联想比较多,但实际不是这么回事。这位不愿意透露姓名的小米公司相关负责人表示,小米考虑更多的是智能家居领域,而不是直接造房子。

负责人:我们现在正在也在希望在智能家居方面能做出一些新的东西,能够把这个事情做的就是,第一是对用户更友好、更适用、更便捷,所以像我们去年在手机支付也推出过电视机,去年年底也发过路由器,就是智能路由器的产品吧,这些产品未来在一块其实是能够提供一个智能家居底层最重要的节点,在这基础之上,小米产品这样软硬件生态结合的话,其实我们是想致力在智能家居方面去做出更多的贡献的。

地产商的反击

虽然被小米造房子的消息吓一跳,但是冯仑显然没有乱阵脚。在亚布力论坛上,冯仑坚定的表示,自己不会坐以待毙,会积极的应对互联网企业的挑战。

冯仑:研究了以后我们已经有相应的办法了,我们要自己制造一片天,让天上下我们需要的东西,最后看见我们心理的彩虹,最后我们再创新。创新我们得建立一个互联网时代的,虚拟开发商的平台,我们的目标是商业开发商自由主义业者,用最低价钱满足所有人居住的需要和大家在生活当中的便利性,我们对于未来的创新充满了期待,整个假期所有的团队都在上面,就是要在3月份推出这些东西。

除了冯仑准备反戈一击之外,万科早已备好弹药,随时等待反击。万科执行副总裁毛大庆曾表示:“万科下一步的商业模式将与苏宁、阿里巴巴、菜鸟网络等的商业模式如出一辙,将产业链的上下游全线打通,利用万科充沛的金融资源为其提供服务,在搞定银行金融通道后,下一步一定会和互联网公司合作,将金融服务变得更加便利化、互联网化,符合现代消费趋势”。

苏宁环球携手竞优软件 开启商业运营信息化新平台

苏宁环球股份有限公司与竞优软件于2013年底签订了信息化战略合作协议,目前,双方就苏宁环球商业运营管理系统展开深度合作。

苏宁环球股份有限公司是一家在深圳证券交易所主板上市的以房地产开发为主营业务的企业。近年来,公司凭借雄厚的实力跻身中国企业五百强前列,并以骄人的业绩位列中国房地产企业前二十强,“苏宁环球”品牌家喻户晓、享誉全国。2005年,苏宁环球登陆深圳证券交易所,以规范、透明的公司治理以及持续增长的业绩,赢得了投资者的广泛认同。

苏宁环球作为南京地区的龙头房地产开发企业,始终坚持把最好的理念、最好的产品、最好的服务奉献给社会。上市前后,开发了多个著名地产项目,例如闻名遐迩的“瑰字”系列住宅项目、千秋情缘住宅项目、威尼斯水城与天润城项目。随着公司“深耕南京,立足江苏,布局全国”的发展战略不断地推进,公司多个高端商业地产、住宅地产等项目在上海、吉林、无锡、昆明、芜湖等地相继上马,为这些城市的发展注入了新的活力。

随着近几年苏宁环球集团的快速发展,为客户提供更加准确和快捷的租赁服务,成了一个摆在眼前的问题。竞优集团商业运营管理系统以客户为管理核心,以优化租赁管理、提高效率、提升效益为目的,以全流程的租赁业务为管理主线,贯穿合同管理、财务管理、市场推广、客户服务和运营管理等业务。基于流程化设计的应用,能够把每一个业务都以事务来驱动,实现业务的流程化、标准化和精细化等三化管理,有效解决经营难,管理难等问题,确保了苏宁环球集团的服务,全面提升苏宁环球集团竞争力。