竞优北京
010-65079013
竞优上海
021-53067093
竞优广州
020-85514911
竞优南京
025-87785036
竞优武汉
027-87638828
2014年第02期 总第109期

2014年房地产行业的关键在哪?

2014年房地产市场调控将“因城因地、分类调控”的信息,已经在李克强总理的口中得到明确,这也是过去一月行业关注的热点……

电子商务模式是否适用于房地产业?

自SOHO中国与新浪乐居联手开创的网上售房模式就引起了诸多关注,有报道称之为开启房地产电子商务时代后的深度试水。消费者和房地产相关企业关注者甚多……

房地产开发项目成本控制的四个途径

房地产微利时代的到来,房地产开发企业成本控制的重要性越发显现。节省成本,给利润腾出了上升的空间,也有利于市场竞争与市场跑量……

房地产企业信息化与经济效益

1、借助信息网络发布房源信息,拓展销售范围。通过信息网络发布房源信息,把房源信息传播到的客户面前,房地产企业拥有的客户群就会增加,这给房地产企业带来了更多的促销机会……

购物中心未来新格局

近几年,我国零售终端竞争日益加剧。百货公司由于品牌重复率高、承租能力差、聚集人流能力下降等原因,正逐渐失去大众的关注……

王石 : 万科三年后将3D打印出房子

在近日举行的“万科公开讲坛?致敬1984”系列活动上海站上,万科公司创始人、现任集团董事会主席王石表示,万科下一步要用3D打印机打印房子。三年之后万科的建研中心就会用3D打印机打印出一个房子……

竞优软件为方圆集团打造统一商业运营信息化平台

近日,方圆地产与竞优软件就商业经营管理系统达成深度合作协议,项目启动会在位于广州方圆大厦11楼会议室圆满召开,方圆地产相关领导及竞优集团项目组成员近20人参加了此次启动会……
欢迎关注竞优官方新浪微博
竞优官方新浪微博
竞优房地产信息化整体解决方案
项目管理系统
工程进度管理系统
合同管理系统
甲供材管理系统
成本管理系统
营销管理系统
营销费用管理系统
商业经营管理系统
物业管理系统
客户关系管理系统
协同办公管理系统
人力资源管理系统
采购管理系统
库存管理系统
电子商务平台
酒店管理系统
高尔夫俱乐部管理系统
E刊广告

2014年房地产行业的关键在哪?

2014年房地产市场调控将“因城因地、分类调控”的信息,已经在李克强总理的口中得到明确,这也是过去一月行业关注的热点。

3月13日,国务院总理李克强“两会”记者会上明确表示:“对于合理的自住需求,也要有相应的政策支持,包括增加普通商品房供应。对房地产市场则是要因城因地分类进行调控,抑制投机投资性需求,重在建立长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。”

最新一则消息显示,住建部今年已经不再要求地方政府上报并向社会公布年度房价控制目标,这一信号也被认为是行政性调控手段开始退场的序幕。作为过去数年的调控手段之一,住房和城乡建设部从2009年开始要求地方政府上报并公布年度房价控制目标,并对未完成房价控制目标的城市主要行政负责人进行约谈或处罚。

事实上,从去年底十八届三中全会以来,新一届中央政府对于房地产市场调控的态度就已经越来越清晰。根据此前资料可知,习近平总书记在去年10月29日作了“坚持市场化改革方向”的讲话,与“房价合理回归”的调控方向不同的是,习近平的讲话未提及房价,更未说要抑制房价,强调的是政府在增加住房供给方面的责任以及住房领域市场化改革和经济功能。分析认为,这也是新一届中央政府看待房地产市场的政策基调。

直至2014年“两会”期间,住建部部长姜伟新透露“双向调控”这一关键词,以及其后住建部对“双向调控”给出了“分类指导”的官方说法后,新一届政府的房地产政策思路也终于浮出水面。

所谓双向调控亦或分类调控,即一线城市和其他楼市库存大的城市,分类给出不同的指导方针。对一线城市继续增加供应,抑制、遏制投资投机性需求,限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市,要控制供地结构、供应结构。

住建部副部长仇保兴的解释更为形象,就是“提出分类调控,实际上就是不能开一个药方大家都治病,必须分类。”

分类调控的依据之一是房地产市场分化非常严重,而这也涉及房地产行业都在关注的“回归一二线”问题。

中国房地产业协会副会长朱中一在2014观点年度论坛上接受观点地产新媒体采访时则表示,分类调控一方面增加保障性住房和普通商品房以及用地的供应,同时抑制投机、投资,这是前几年的政策的连续性。

朱中一称,从2012年开始,房地产市场有些特点逐步显现出来了,而且2013年更加明显,2014年以后这些特点将会延续。其中重要的一点就是,城市之间差异性在逐步拉大,所以现在就提出,按照城市来分类调控,特别像北上广深这些城市要继续原有政策,严格执行限购政策,同时要增加突然供应。有一些供大于求的城市,尤其是明显供大于求的城市。

确确实实可能面临着市场下一步的压力,则要采取不同的分类指导政策。

因为市场在分化,区域之间城市在分化,朱中一认为,分化跟企业的投资有点关系,2010年一线城市和部分二线城市出台了限购政策,有些大企业到了三四线城市,造成三四线城市开发过量,但是三四线城市消化能力弱,有的城市人口外流,就出现过剩的情况。这说明,地方政府过度依赖房地产,另外,企业对当地市场的判断也有问题。现在的情况,面对市场的分化,将来的政策肯定是分类调控。

因此,朱中一建议,房地产企业一定要独立判断市场,不能跟风。另外,对于拿地王一定要慎重,一定要判断市场、判断产品,而且一定不要盲目地拿高价地。在这种情况下,企业怎么样更加理性,更加分析政策,分析各个地方市场化的情况非常重要。

而对于2014年的房地产市场,朱中一很明确地指出,2014年以及今后一个时期,房地产的走势肯定是向着更加平稳的、理性的方向发展,不可能像去年那么火。

与此相对应的是,著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮在2014观点年度论坛发表演讲时也表示:“未来10年,中国的房地产市场仍然是全世界规模最大和增长速度最快的房地产市场。”

结合分类调控的思路,我们已经可以隐约发现今后房地产行业很长一段时间的发展趋势,而企业也就是要从这里面发现有用的信息,并作出有利于企业发展的决策。

因城因地、分类指导、行政退出、淡化房价——或许这就是2014年房地产行业的关键。

电子商务模式是否适用于房地产业?

自SOHO中国与新浪乐居联手开创的网上售房模式就引起了诸多关注,有报道称之为开启房地产电子商务时代后的深度试水。消费者和房地产相关企业关注者甚多。

那么,电子商务这种现在最流行的商业模式是否适用于房地产业呢?一帮既熟知房地产行业运营规则又知晓电子商务运作模式的CIO们对这个网上售房新模式给予了自己的评断。

以下是这些CIO们的观点:

一般房地产公司的营销费用占销售额的3%,网上交易成本其实占营销费用很小。像Soho真实情况是线下中介一天要打上千个电话找到潜在客户,网上成交后中介卖一套房可以拿到70万。现在影响房地产价格因素很多,售价与成本的正相关性越来越不强了。 ──曾永红 江苏新城地产股份有限公司 行政管理部副总经理

类似SOHO的商业地产在网络上销售还有出路,因为这些主要是针对投资群体,他们对目前及未来的判断相对简单。在住宅方面,所面对的客户群体和需考虑的因素更多,在网络上直接销售成交的潜力不大。 ──周四阳 时代地产 总裁助理

网上卖房,现在纯属抄作,吸引眼球,或为了创新而创新。我过去认真评估过这种销售方法,还不可行。利用网络发布楼盘信息,甚至更新信息,是一种营销方式,特别对于异地客户或投资客户,帮助他们容易获取信息。至于网络成交,不大可行。房子是生活方式的最重要部分,不到现场,几百万就敢投入? ──陈东锋 前万科企业股份有限公司 副总裁

毫无疑问,一手房我不敢说,至少二手房这是根本行不通的。房地产做为一个大宗商品,每个房子都是独一无二的,朝向、楼层、装修……业主的心态也是有很大差别的。卖一套房子就像是一次相亲,从选择、现场感觉、谈判、交易和交接有一个非常复杂的过程。曾经有一个客户都已经要签约了,就因为最后十分钟等到业主,进房看了一下装修,担心风水就不签了。这个过程在网上是无法感觉到了。二手可以说没有“真盘”的概念,彻底的“广告”! ──金珑 中原集团 网上业务发展总监

网上买房这件事,目前还不太靠谱。首先产品属大宗商品,其次产品非标准化,第三购买者需要太大的勇气。开发商/代理商尝试是肯的,炒作是要的,秒杀的背后恐怕有很多未知的黑洞。也许,将来我会,我们会。 ──马绍秋 世茂房地产控股有限公司咨询科技部副总监

单价较高,产品复杂并需要现场体验,对购买者重要性高的东西,不适合网络购物,并且消费者也愿意花费那个时间去现场考察和体验。单价较低,产品简单和标准,对购买者重要性低得东西,适合网络购物。为什么电子商务最开始都是从卖书、卖衣服、卖包包等开始的,就是这个原因。 ──刘世林 四川佰腾集团 信息部经理

对于房地产交易来说,关键的谈判和交易无法在网上完成。谈判取决于中介对于双方心理和时机的把握,这个功能在网上是无法完成的。更不要说后期复杂的交易过程。上下家双方都是天然不信任的,大笔钱款的交割、银行的放贷、复杂的政府流程,决定了国内特殊的交易环节也无法在网上完成,大部分要借助专业化的服务人员。例如目前上海十几个区的交易政策都不统一,一月一小变三月一大变。每次政府的政策一推出,一周内各区交易中心的解释都不尽相同,要搞清楚其中的机关,一般客户是很难的。商业物业的交易更加复杂。因此谈判和交易服务两大功能在国内在很长一段时间内都必须由人来完成。

一般电子商务平台都是走“发布信息、搜索、展示、下单、物流、结算和售后服务”的流程。而房地产的电子商务可以说只有“发布信息、搜索和展示”三个步骤,比较有实力的公司可以把售后服务也放在网上做为补充。SOHO的做法,我基本同意四阳兄的看法,有待观察。 ──金珑 中原集团 网上业务发展总监

房地产开发项目成本控制的四个途径

房地产微利时代的到来,房地产开发企业成本控制的重要性越发显现。节省成本,给利润腾出了上升的空间,也有利于市场竞争与市场跑量。因此,可以说控制好房地产开发成本是一个房地产开发企业生存发展的基础。房地产项目的开发成本由多项构成,本文仅从如何控制资金成本、工程建设成本和销售推广费等方面阐述成本的控制。

一、降低资金成本

加强财务杠杆的应用,合理筹集资金。要降低资金成本,首先要降低企业负债率,关键是拓宽融资渠道。企业筹集资金的渠道有很多,可以向银行贷款、面向社会发行债券、发行股票、进行融资租赁等,要合理利用各种融资渠道,募集更多的资金。

(1)严格按工程拨款计划按期拨付资金

在房地产开发项目开发过程中,需要拨付大量的工程款项。开发商对此事先已有细致的计划和安排,必须严格按照已经审批过的拨款计划,在规定的时间按规定的金额向规定的收款人拨付款项,并注意办理好相关手续、配齐完备的合法单证;对于任何不按计划拨款的要求,要予以坚决抵制。

(2)压缩现金库存与现金的使用量

企业日常经营活动需要准备一定数额的现金,应该根据实际需要来控制现金库存的数额和现金的使用。除了零星支付和只能用现金办理的事项外,应一律通过转帐和使用支票进行结算。这样一可以保障资金安全性,二有利于资金的增值。由于现金不具备增值性,通过将现金转化为存款、债券或是其他短期投资形成,实行理性的短期投资组合,方可以实现资金的保值增值。

(3)可加快在途资金的入帐

在途资金是指开发企业所取得的以支票、汇票、有价单证等形式存在,需要到银行办理一定手续方可以进入帐户的资金。对这一类资金,自取得票据时起,所有权已归属开发企业,因此应该及时到银行办理手续,将这些资金及时入帐,方能产生效益。

(4)加快应收款项的回收

应收帐款是企业的重要债权,实质上是企业对外发放的低息甚至无息贷款,是对企业资金的占用,必须及时回收。房地产开发商应收款项的形成主要是应收的售房款,对售房款的追收应建立严密的、行之有效的制度。

二、控制工程成本

1、设计阶段是建设项目成本控制的关键阶段

设计是工程建设的关键,它对工程造价、建设工期、工程质量以及在建成以后能否获得较好的经济效益起着决定性的作用。按国际上一些数据,设计费一般只占建设项目总投资的1%以下,但设计工作对工程造价的影响程度达75%以上,由此可见设计在整个工程建设成本控制中具有何等重要的作用。

将竞争机制运用到设计阶段。要有多个设计单位投标从中择优选定最佳的设计方案,并吸收未中标单位好的设计要点,取各家之长,达到优化设计方案的目。这样才有利于工程成本的控制,使中标的设计方案能够达到预定的成本控制目标。

推行限额设计。在概算确定后明确地对设计单位提出限额要求,如每平方米用钢量、含砼量、砼标号等。设计总负责人按安全、可靠、实用、经济的建设方针将概算按单位工程,分工种、按专业分解,并要求设计人员采用新技术、新工艺反复优化设计方案,达到安全可靠、经济合理的要求。

实行设计监理。设计监理通过对设计的审查,提出改进意见,设计院应采纳其合理的建议,无偿进行改正。防止设计阶段与工程竣工验收相脱节。设计单位应保证其设计能通过相关部门的验收,防止工程施工完毕而不能通过验收及浪费工程费用。

建立奖惩制度。无论任何一方在安全可靠的情况下提出合理化建议,只要能有效降低成本都应适当奖励,以激励各方人员设法降低工程成本。

2、在施工过程中成本控制至关重要

加强和完善现场签证管理。现场签证的管理包括现场签证的办理和审查两个阶段。在施工过程中,发生现场签证时应做到先算帐后实施,在办理每一签证之前必须进行工程量及成本增减分析,变工程成本事后被动控制为事前主动控制。现场管理人员应随时深入施工现场,掌握签证资料的真实性和必要性,对其中不实之处和不合理性加以严格审查。针对现场签证可能出现的失实,签证小组在审查过程中首先要鉴别签证单的真伪,再审查虚实,判定是否该给或该给多少工程量,根据定额、合同等文件来判定该签证内容是否允许调整。

把好施工过程中部分专业工程及甲供材料设备的价格关。在本公司专门的采购网站上登出招标及采购公告,每个公司都可以来参加投标竞价,再由评标人员根据所报的价格及质量选择适合本楼盘定位的具有合适价格和质量比值的产品。

做好工程竣工结算的审查。工程竣工结算的审查首先是对施工单位所报结算资料的审查。施工单位报送图纸、变更单、签证单、结算书应首先报给项目部,由项目部审查上述资料的真实性、完整性,对不符合实际的资料应剔除,不完整的资料应在移交给投控部之前补齐,同时应由项目部出具一份移交给投控部的结算资料属实的签字证明,以示负责。另外就是对结算书的审核,由于公司项目较多,结算人员有限,为了保证结算的质量和公正性,最好采用三级审查方式,即首先由造价咨询公司(或监理公司)初审,剔除结算书中不合理之处,再由开发公司投控部作好复审工作,最后送到集团公司经营部终审。这样即可以互相监督,也可以保证结算的准确性。

三、合理使用销售推广费用

销售推广费用指用于和销售推广有关的销售中心、样板房、现场包装、广告宣传、销售资料、推广活动等的所有费用(未含销售酬金)。使用好销售推广费用非常重要,因为这不但关系到花钱的多少,项目成本的高低,还影响楼盘的销售。弄得不好,钱花了,预期效果没达到,还得花钱做广告,使成本上升,资金回笼又不理想,形成恶性循环;而销售推广费用使用得好时,则会起到一两拨千斤的作用。所以要充分研究市场,讲究销售推广策略,让所花的推广费用产生最佳效果。

控制开发项目投资成本是从项目的策划开始,直至项目投付使用、销售完成的全过程的控制,是一项系统性的工作,需要公司各个部门参与,并相互配合。要求开发公司努力提高房地产营销水平,进一步规范内部管理,做到规范化、程序化、制度化。

四、作好项目开发完毕的后评价工作

一个项目开发完毕后,应作好项目的后评价工作,主要包括项目整体财务成本分析,收益分析,建安成本分析,前期费用成本分析,策划销售成本分析等。这样一方面可以总结项目的成败得失,吸取经验教训;一方面可以得到一些经验数据和技术经济指标,为今后其他项目开发前期成本预测和成本控制提供参考依据。

从微观上讲,对房地产开发企业的成本控制进行研究对于房地产开发企业参与土地市场竞争,腾出利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意义。从宏观上讲,成本控制是房地产开发企业的内功,在市场经济竞争中具有十分重要的意义,有利于整个房地产业的良好发展。以上四种途径可以或多或少的降低房地产开发的成本。

房地产企业信息化与经济效益

1、借助信息网络发布房源信息,拓展销售范围。通过信息网络发布房源信息,把房源信息传播到的客户面前,房地产企业拥有的客户群就会增加,这给房地产企业带来了更多的促销机会,成交概率亦随之增加。

2、小区配置网络,提高住宅档次,吸引更多的住户。小区内配置信息网络,住户和物业管理公司能始终保持密切联系,这样既保证了住户的私密性要求,又解除住户的后顾之忧,可充分满足客户居住的各方面需求,使小区的各项服务管理有条不紊的进行,使住户享受高质量的现代生活。

3、掌握信息、把握良机、获取房地产企业的最佳效益。通过信息网络上的房地产信息资源库,房地产企业能及时了解房地产市场需求动态变化、房地产建设的最新技术材料、寻找开发所需资金来源和最佳的合作伙伴,从而大大增强了开发过程中每个环节的科学性、合理性、有效性,高质量、低成本进行房地产开发,求取房地产企业的最佳效益。

4、注重信息分析,推出适销房源。不定期地对房源销售和客户需求信息进行收集汇总、统计分析,找出当前市场热销房源之特点,将现有房源有针对性地不失时机地推出,同时根据信息分析,预测需求走势,为开发设计提供可靠依据。

5、网上中介,降低销售成本。将大量的房源地段、价格、房型、环境及推荐的室内装潢布置的详尽材料一次性全部上网,展示给购房客户,购房客户通过电脑屏幕在了解详尽资料进行比较后,可基本确定购买意向,从而大大降低销售成本。

6、编制网上信息数据库,无纸化备文存档。现代信息技术通过相应的硬件和软件,将房地产开发的庞大的各类信息收集贮存于小小的磁盘和光碟上,随时调用,快速取舍,展现过去,记录现在,指导将来,为人们再现过去某一时点上或某一周期的信息,这种资料库含金量高,会有很高的经济价值。

购物中心未来新格局

近几年,我国零售终端竞争日益加剧。百货公司由于品牌重复率高、承租能力差、聚集人流能力下降等原因,正逐渐失去大众的关注。品牌集合店这种在国内较新的业态则开始逐渐走入公众的视线,成为各购物中心所青睐的招商对象。

有关机构预测,未来购物中心可能会逐渐演变成“集合店+专卖店+配套”三足鼎立的格局。集合店在其中的占比应该是40%,而这个40%给购物中心带来的租金收益比之前同样面积的百货店带来的租金收益将多出不止一倍,品牌集合店将在我国购物中心的升级中扮演重要角色。

经营效益明显

新一代消费者有很强的品牌意识,偏好尝试新奇潮流产品和服务,却没有太多逛街时间。这是对国内新兴中产阶级追求时尚的精准描述。而“品牌集合店”能帮助这部分人群解决在最短时间找到最多值得购买商品的难题。

品牌集合店在业内也被称为“品牌概念店”,此种类型的店铺可以集结来自世界各地的多个品牌的当季新品,品类可以囊括服装、鞋包、首饰、手表等。被选进的品牌虽然设计理念、风格、定位不尽相同,但是放在一起能够相互融通,通过服饰搭配引导消费,起到“1+1>2”的效果。

品牌集合店的效益十分明显。采用集成店模式,不仅可以让多品牌分担店铺租金压力、降低运营成本,还可以增加顾客停留时间,进而提高成交率。未来,主力店将有很大调整,购物中心会往次主力化方向发展。这样一来,主力店最好能由三至五个小型集合店组成,对购物中心来说,租金收益也比较高。

2013年9月28日,韩国衣恋集团收到一份大礼——其在上海五角场万达广场店的多品牌集合店folder,首日开张销售额创纪录地超过90万元,这超越了衣恋集团所有新品牌的开张纪录。

2007年,北京西单大悦城开业时就引入了I.T、SEPHORA、疯果盒子等多品牌集合店。对此,中粮大悦城商业管理中心总经理助理危健平认为,近年来购物中心特别重视多品牌集合店与零售行业整体的不景气息息相关。多品牌集合店基本上都是以代理商的模式在操作,扩张意愿较强,因此比较受欢迎。

在中国购物中心产业资讯中心主任郭增利看来,购物中心引入多品牌集合店,能够拉小与百货店在品牌丰富度上的差距。与此同时,顾客在逛多品牌集合店时,平均逗留时间要比单品牌店高出3倍。此外,挑选时由于能够给消费者提供一些搭配方面的建议,顾客对多品牌集合店的忠诚度也高得多。“购物中心重视并引进多品牌集合店未来是一个大趋势。”郭增利说。

办好难度很大

值得注意的是,目前走在时尚前沿的北京三里屯太古里,伴随着调整风,聚集的多品牌集合店已经超过了5家。而在业内,大悦城更成为了引入多品牌集合店的典范,涵盖了时尚、鞋履、家居、化妆品、时尚家电等多个品类。

虽然在多品牌集合店的数量上,太古里、大悦城都算得上是名列前茅的,但对于迫切需要引入多品牌集合店的购物中心而言,市场上可供他们选择的此类店铺并不多。

调查显示,现在市场上的多品牌集合店主要分为两类,一种是以品类为主线的集合店,如专卖儿童用品的玩具反斗城、主打化妆品的SEPHORA等。另一种就是将旗下的多个品牌进行集合,如欧时力品牌集合店、百丽map店、361°集合店等。前者大部分采用的是代理模式经营,由于矛盾多能够经营得好的很少。后者目前还比较少,不典型。

目前,虽然引入多品牌集合店眼下已经成为了购物中心的头等要务,但是将一家多品牌集合店经营成功却不是一件容易的事。

对此,郭增利表示,现在购物中心引入多品牌集合店,还是一个卖方市场。由于可供选择的多品牌集合店的稀缺,一些购物中心目前已陷入到为了招商而招商的尴尬中。比如,为了追求品牌的丰富度,提高自身的档次,有些购物中心在和I.T谈判时,甚至愿意贴补很多租金去达成合作。

王石 : 万科三年后将3D打印出房子

在近日举行的“万科公开讲坛?致敬1984”系列活动上海站上,万科公司创始人、现任集团董事会主席王石表示,万科下一步要用3D打印机打印房子。三年之后万科的建研中心就会用3D打印机打印出一个房子,万科要集中资源,集中全球最优秀的资源,在中国广阔的城镇化进程中,做很多以前想不到的事情。

而根据德国《明镜》周刊的消息,上海盈创装饰设计工程有限公司也在一天之内“打印”出了10栋房子。 它们只有一层,面积也不大。这样一栋房子的造价约为4800美元。据了解,打印材料是该公司利用回收的建筑垃圾制成的。该公司表示,新建建筑不会产生建筑垃圾。他们计划在全中国推广此类房屋部件打印机。

3D打印技术在房地产行业的推广应用,也意味着该项技术有颠覆所有传统产业的可能,其未来发展的潜力值得持续关注。

以下为王石演讲全文:

20年前万科刚进入房地产不久,半路出家,半路出家的好处就是没有条条框框,不会受什么约束,不好的就是一些传统是要破除。1992年初,中国改革开放也就是十来年的时间,住宅内装修是千篇一律的大镜子、大沙发,不像居住家庭,而是像临时住宅。我们国内的建筑师没有经验,就室内装修宾馆化。第二就是小区规划广场化,什么叫广场?就是大喷水池,一个大狮子张着口,那其实不适合居住的。这个给我的印象非常深刻。

我们进入上海是1991年,第一个就在长宁区建了西郊花园别墅。之前我没住过别墅,当时请的华东设计院设计这个别墅。由于当时别墅比较少,我们规划的88栋很快就一栋一栋卖出去了。客户入住,发现有问题就投诉,说你设计的不好,别墅当然有车库,不是自行车库,业主就投诉了,说我这个汽车开到这个车库里面开不进去,我说怎么可能呢,后来发现,车进去的转弯半径是自行车的转弯半径。我们的设计师是骑自行车出身的,汽车要拐几次才能进去。当时都是这样的一个水平,这是1991年的时候。

一晃就到了2001年,我记得有一次南京开会,一个南京的地方发展商很得意地就把我带到他开发的别墅去了,一看确实规划的很好,不过我一看,我说你的车库一次开不进去。他说怎么可能,我说咱们试试看,因为犯的毛病还是91年万科犯的毛病。这就是中国的现状,使城市的道路从适应自行车到适应小汽车,这个过程当中有很多的问题。这个就是比葫芦画瓢,最有意思的是什么呢?海南岛那时候热起来了,开发了很多的别墅,万科走的比较早,当地把我请去,对他们的设计进行点评。

又去了一个别墅,让我看,车位没有问题,那个时代已经过去了,进去一参观卫生间,我说你怎么有两个坐厕,一般美国三房有三个卫生间或是3.5个卫生间,那个0.5是没有淋浴、没有浴缸的,只有一个方便的地方,那就算半个。

但是它三个也好,三个半也好,每个卫生间里面只有一个坐便器,我说你怎么有两个?他说我这叫情人别墅。我一听挺好的,情人别墅,情人别墅是要两个。我再想不对啊,一块儿上厕所?后来弄清楚了,那叫比葫芦画瓢,其实原本一个是妇女专门用的清洁盆,他照搬过来以为是马桶。中国从传统的农村进入城镇化过程中,会犯很多的错误。

当然了,万科也是不断地试错。Ben Wood先生跟万科没有关系,但是他参与设计的新天地是非常有名的。其中重要的一点是他如何尊重传统,如何把传统城市的记忆想办法保留下来。我记得很清楚,万科那时候在上海开发,我们对新天地这个项目一直关注,从一开始怎么拆怎么建我们都是跟着记录的,这个过程对我有非常大的启发,这个项目是一个城市地标改造的项目。

当然万科也有这样的一个追求,我们虽然没有这个能力,我们有这个追求,所谓的追求,首先尊重自己,尊重自己就要尊重历史。如果你不尊重过去,将来的人成为现在的人,你过去之后,将来的人一样不尊重你。

这个尊重也在国外考察中感受过。比如我们到澳大利亚模拟参与人家的投标,我们假模假式地参与投标也拿标书,当然我们不敢举牌,只是来看。我们看到一个项目很有意思,就是一个城市工厂改成住宅。现在工厂已经搬走了,这里已经是一个废弃的地方,为了保留记忆,这个工厂的烟囱是不能拆的。我们回来也学习一下,我们天津拿一个玻璃厂,玻璃厂有三根大烟囱,我们不是投标的,就是跟地方公司的总经理说了,这三根烟囱不能拆的,我们现学现卖。等建设好了一看,我说烟囱呢?你哪怕给我保留一根啊,三根全没了。我们的负责人说我们要保留,但是买的业主不愿意,说你要留着烟囱我们就不买。我们要跟着消费者走。所以理想主义的东西就拆掉了,我就非常郁闷。

有一次去日本参观京都一家搬迁的陶瓷厂,发现有三根烟囱,和天津玻璃厂的相似,但是是半截的,只是原来烟囱的1/3。里面再看,拆的砖做了一个标志性的建筑,告诉你这里曾经是一个陶瓷厂。看着很受启发,如果我们在天津可以这样做,就可以把它保留下来,弄成一个城市雕塑品了。显然你有好的愿望还要有一些创意,更要尊重历史。

回到新的城镇规划,在这个规划出台之前,我是比较焦虑的,焦虑在什么地方呢?我们这几年就是靠基础设施拉动投资刺激经济。但是这种拉动更多的是沿着全国铁路、公路在一个城市地区配公共建筑,还是以大城市、省会城市为主的。 现在提出这种大城市资源太集中了,应通过小城镇,用新一轮的刺激来拉动经济。这带来另外一个问题:中国的城市真的已经大到顶了吗?大城市病真的需要通过中小城市来解决吗?一出门就看到山看到水这种理想主义的东西,我是怀疑的。

这就带来另外一个问题,我们知道,说大城市病的时候往往会说到贫民窟。刚才说“城市让生活更美好”,未必啊,农村来到城市一开始就是低层低收入。我想换一个角度来讲,“城市让生活更美好”的说法,确实有点浪漫主义。但是我说的不是很浪漫,就是“城市让生活更好”。为什么?我们来看看,哈佛有一个教授是专门研究城市发展的,他叫格莱泽,格莱泽教授有一本书叫《城市的胜利》,他列举了里约,我们知道这座城市有很多的贫民窟,还有圣保罗,他做了调查和分析。什么是“让生活更好”?“更美好”那个“美”字就算了,你到贫民窟一看,绝对不美,城市要发展,贫民窟就是城市的毒瘤了。

格莱泽教授专门针对贫民窟做调查,从寿命,发展机会,教育、求职等方面入手,结果表明,卫生很差,水供应也不好,供电是黑帮控制。不过问贫民窟居民,你愿意在这里生活还是回到原来的地方生活,可以看到山看到水?他不愿意,为什么呢, 因为他在这里有希望,生活是为了希望而生活的。为什么年轻人愿意离开家乡到城市来,他觉得可以给他更多的机会,这是非常重要的。当然这是一个很主观的预期,属于社会心理学的范畴了。

我们看统计数字,贫民窟居民平均寿命长于农村居民的平均寿命。他们在里约在孟买享受的公共卫生、自来水和电比农村好。总的来讲,它对城市的繁荣发展是有利的。你说公平吗?不公平。他为什么还是愿意住在这里。你说不需要改善吗?当然需要改善,无非两种办法:一种就是硬把它拆了;另一个就是想办法局部改造。现在中国城镇化发展过程当中也存在这样的问题。

现在带来另外一个问题,怎么认识不平等的现象,怎么改善。你说更美好做不到,那应该是更好。我们来看看,中国有没有贫民窟?中国至少从公共建筑形象来讲,绝对是比其他的贫民窟好很多,我们也没有黑帮控制。现在可以看到,北京有人群租,群租房就是变相的贫民窟。两房一厅的设计,本来三到五个人住,现在有的住了30个人。它为什么存在呢?就是因为他们根本住不起,生态链当中一定要给他谋生的机会。但是总的来讲,理想很丰满,现实很骨感。

说到最后,再谈两句自己的体会,第一个就是发展商要扮演什么角色。直到93年以前,万科始终是被动的。到了现在,开始有一种被动到主动的感觉,就是我们参与到城市的规划当中。第二个就是绿色建筑,这个你可以做,可以成为企业的品牌,也可以成为你的美誉度,成为你的竞争力。所以在未来的城市化过程当中,政府、媒体、社会都非常愿意看到有一定品牌和信誉度的公司进一步发展。下一步发展商扮演一个什么样的角色?主要还是通过自己的行动、自己的品牌体现,不仅仅是赢得消费者赢得市场,还要赢得社会的信任,更积极参加公益活动。

万科下一步准备做什么呢,我们要用3D打印机打印房子。三年之后万科的建研中心就会用3D打印机打印出一个房子,万科要集中资源,集中全球最优秀的资源,在中国广阔的城镇化进程中,做很多以前想不到的事情。

竞优软件为方圆集团打造统一商业运营信息化平台

近日,方圆地产与竞优软件就商业经营管理系统达成深度合作协议,项目启动会在位于广州方圆大厦11楼会议室圆满召开,方圆地产相关领导及竞优集团项目组成员近20人参加了此次启动会。

方圆集团正式成立于1997年,十多年来一直专注于房地产投资、开发、经营,现已发展成为以中高端住宅及高端商业物业开发为主业、涵括物业代理、物业管理、建筑设计、园林规划、教育事业、城市基础设施建设等产业链的大型企业集团,已连续七年跻身“中国房地产百强企业”(其中2013年公布的百强排名为第49位),并被国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所等机构联合评选为“中国房地产广东省公司品牌价值TOP10”企业。

在房地产业务发展布局方面,方圆以广东省为大本营,在保证广东地区业务持续增长的同时,现已拓展至长三角和海南省等其它经济较发达地区。目前业务开发区域已涵盖广东省(广州、珠海、从化、江门、湛江)、江苏省(常州、昆山、苏州)、海南省(临高、陵水、文昌)、四川省等省市。

在业界中素有“文化方圆”之称的方圆集团,打破了中国现代居住建筑长期受西方理性主义与纯粹功能主义影响的局面,以“东方人居智慧”为品牌核心,通过现代的理念和形式,体现东方建筑和文化的精髓和关爱、和睦、尊老的精神,已成功打造了白云高尔夫、荷塘月色、东山水恋、江湾水恋、滨江水恋、云山诗意(广州、清远、珠海、昆山、常州、苏州、番禺、南沙)、小城之春(广州、花都、海南)、汇峰苑、月岛、公园一号、大学时光、十里方圆、明月山溪(从化、珠海)、海南海棠福湾一号、海南金沙滩、壹时光、白云时光、花语水岸等一系列既坚持生态和谐、又体现东方文化的精品楼盘。

启动会上,竞优项目经理针对本次项目实施目标和范围、实施团队及分工、项目进度计划及实施风险做了详细的汇报,并获得出席本次启动会所有领导们的高度认可与支持。他还表示通过竞优信息系统对方圆地产项目信息、运营情况、收费情况等有效的统一管理,对商业运营流程的重新梳理,将为方圆地产搭建精简高效的管控机制,建立符合市场规律的连锁拓展制度体系。

本次启动会顺利圆满召开,双方都坚信通过此次项目合作,凭借信息化领域拥有20多年丰富经验的竞优软件和方圆地产的知名品牌,在不久的将来方圆地产一定可以打造成全国性的房地产开发企业,成为最具有东方特色的地产品牌。