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2014年第04期 总第111期

看龙湖万达如何实现成本招采一体化管理

相信不少企业一直都想把成本、采招这两块放在一起,但是可能各种原因一直没有办法实现,而龙湖集团和万达集团现在已经做到了……

郎咸平解密李嘉诚:地产业务最好

李嘉诚不是撤离香港了吗?近日,这位香江大佬再度成为香港报刊的头条,这一次是冷嘲热讽,纷纷送上“?房豪宅”……

花样年不玩地产了

花样年不玩地产了!要全面加速轻资产转型,不做传统的房地产开发商。其实,近两年来,花样年把全副心思都放在转型上,在轻资产的探索方面取得了颇为满意的成果,……

万达12亿美元敲响好莱坞之门

万达近期海外投资。2014年1月,万达集团董事长王健林会晤英国首相卡梅伦后,宣布未来将投资20亿至30亿英镑在英国开展城市改造项目……

全国房地产投资增速连跌7个月

近日国家统计局公布数据显示,1~7月份,全国房地产开发投资50381亿元,同比名义增长13.7%,增速比1~6月份……

丁祖昱:房地产市场未来五年仍将高位运行

易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱近日在上海发表演讲时表示,,当前国内房地产市场成交量已经筑底,价格可能继续回落,但一线城市和大多数二线城市今年四季度就将回稳……

竞优“标杆的力量”系列活动 广州站圆满结束

近日,竞优软件“标杆的力量”系列活动第二站在广州圆满结束,来自碧桂园、海伦堡地产、高德置地、方圆地产等众多家知名地产企业领导及骨干精英齐聚活动现场,就标杆房企项目运营管理、成本采招一体化、计划管控等问题展开了激烈的讨论,竞优也为与会嘉宾分享了万达集团、龙湖集团、碧桂园集团等标杆企业的信息化应用案例……
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看龙湖万达如何实现成本招采一体化管理

相信不少企业一直都想把成本、采招这两块放在一起,但是可能各种原因一直没有办法实现,而龙湖集团和万达集团现在已经做到了。那么企业成本招采一体化该如何实现?下面我们就这些标杆企业成本采招一体化的核心业务环节做一个分享。

首先,我们从合约规划的编制流程,分享标杆企业的成本管理。

龙湖集团从目标成本到合约规划是基于目标成本的测算,测算的纬度基于不同业态下的分部分项工程,测算每一项的预算目标成本,形成最终的目标成本。通过目标成本产生合约规划,在后期做招采时,又可对合约规划进行归集。

在系统中我们是如何实现呢?首先是测算成本,设置项目测算项与合约规划关联。其次是目标成本,通过信息化系统汇总研发指标、业态分摊表、营销费用、商业费用,我们可以得到最终的目标成本。最后是合约规划,通过信息化系统可以进行归集,因为有可能三个合约规划最终归集到一个招采项目中间去,那么这是它的一个特色。

再看看万达集团的成本系统,它与前者最大的不同在于万达集团是基于科目编制目标成本以及基于合约规划模板编制合约规划的,简单说明就是:一组人做目标成本,基于财务费项的维度,另外一组人做合约规划,基于项目开发的角度,未来项目做下来要签多少合同,就基于这些合同来做规划。后续又基于合约规划再做招标计划,这是万达集团的特点。

在系统中我们是如何实现呢?首先是目标成本的编制,在系统一个是基于科目体系编制目标成本,另一个是基于合约规划模板参考合同库编制合约规划的,因此在竞优系统中可从合同纬度或科目纬度查询和编制合约规划。

下面我们继续分享两家标杆企业的招采流程和体系。

龙湖集团招采体系分为项目、地区公司、集团。地区公司汇总其所属所有项目的招标规划,通过汇集,分类出地区集采的招标,项目的单独招标。集团对所以地区公司的招标规划归集,集团对汇总的招标进行审批。具体的招采流程就是:一、入围及准备,二、招投标及评定标,三、缔约。在这个招采过程中,会强调流程的标准化、文本的标准化、自动化和供方协同。 再看看万达集团,万达集团招标包括一类招标、二类招标和地区招标,一类招标由集团组织,二类招标和地区招标由项目公司组织,报集团检查备案。

通过信息化系统,可很好的实现招标规划管理。首先,信息化系统分类别建立招标项目库,对应招标原则和审批流程;第二,以组团和分期为单位编制项目招标规划,对招标规划不符合制度的进行亮灯警示;第三,地区公司根据项目上报的招标规划按照需求进行汇总,并确定集采的招标规则。

郎咸平解密李嘉诚:地产业务最好

李嘉诚不是撤离香港了吗?近日,这位香江大佬再度成为香港报刊的头条,这一次是冷嘲热讽,纷纷送上“?房豪宅”(住:“?房”在港指将一套住宅切割成多个套房出租)、“牢房豪宅”等称号。

长实在新界大埔区的新楼“岚山”上周开售,不声不响地刷新了新盘“小户型”的纪录——其中一套“开放式”户型实用面积仅177平方英尺,折合约16平方米,以至居室面积只有8平方米多,而香港赤柱监狱单人囚室甚至都有7.5平方米。

有着计量功底的经济学家郎咸平,噼里啪拉打了半天算盘,郎教授最后告诉你,李嘉诚并不是像有些媒体所说的那样要退出中国地产、退出香港,他不是要离开,而是他只有一个商业思维,他才不想成为什么地产大亨、电信大王,或者是哪里的大佬,他只有一个考虑,那就是回报率,也就是利润。

据媒体的报道,李嘉诚已经把几个物业抛售了,其中包括香港的百佳超市、嘉湖银座广场,以及内地的广州西城都荟广场和上海东方汇经中心,据估计总金额高达410亿港币,李嘉诚准备拿这笔钱去英国投资。根据我们所搜集的资料显示,近几年来李嘉诚陆陆续续在英国投资超过4000亿港币,他已经控制了英国25%的天然气、30%的电以及7%的水,难怪英国人惊呼:“李嘉诚控制了英国!”

这几年李嘉诚持续对英国增加投资,让我们不得不感慨他可能真的要走了。李嘉诚这个人跟我们想的是不一样的,他的经营理念非常值得我们分析。那么下面我们就来分析一下他到底在想什么,他又有什么投资理念。

针对李嘉诚保守的性格,和他为什么决定投资到英国,我们做了一系列的分析。在我看来,李嘉诚是一个纯粹的商人,他的整个思路就是回报率不好的项目一脚踢开,回报率好的项目加紧投资。因此表面上看起来是李嘉诚抛弃中国资产去英国,实际上他是在贯彻自己的这么一个理念——提高投资回报率。不管这个投资在什么地方,在英国也好,在中国香港也好,在中国内地也好,反正他只是努力地追求投资回报率。那什么叫投资回报率?说白了就是利润。

由于李嘉诚抛售的四大产业之前带给他的投资回报率太低,而李嘉诚是一个性格保守的纯粹的商人,追求利润是他的唯一目标,所以投资回报率低的项目才会被他一脚踢开。

这么一来你会发现李嘉诚并不是像有些媒体所说的那样要退出中国地产,他不是要离开,而是他只有一个商业思维,他才不想成为什么地产大亨、电信大王,或者是哪里的大佬,他只有一个考虑,那就是回报率,也就是利润。

那他为什么要到英国去投资呢?请记住,李嘉诚旗下第二重要的就是基建,包括天然气、水跟电,回报率是42%,是非常稳定的回报。而且英国刚刚经历过大萧条,现在买很便宜,所以这个时候不买还要等到什么时候再买?

最后我们再来总结一下,在李嘉诚的所有业务中,地产是最好的,商业地产只租不卖,整体回报率超过50%;其次是基建,除了控制香港的基建之外还大量转战欧洲,所以继续维持40%的回报率;再次是通信,通过低买高卖可以使回报率从5%暴涨到39%;最后是所谓的较差的零售,虽然只有7%的回报,但是卖掉百佳超市后可使整个零售业的回报率增加。除了上述几项业务外,还有能源和港口,目前还没有看到他有什么新的、大的计划。但我相信在我们不知道的当儿,他可能正在开始下一轮的投资行动,而且目的很单纯,就是要拉抬企业利润,提高回报率。这才是一个有序经营保守企业家真正追求的目标,这一点值得我们内地企业家学习。

花样年不玩地产了

花样年不玩地产了!要全面加速轻资产转型,不做传统的房地产开发商。

其实,近两年来,花样年把全副心思都放在转型上,在轻资产的探索方面取得了颇为满意的成果,彩生活而房地产主业似乎却被“忽略”了,总体发展较为乏力,成绩略显差强人意。

8月14日,花样年公布其2014年半年度报告显示,2014年1-6月,实现营业收入约人民币29.17亿元,同比增长6.3%,毛利率达34.7%。

另外,花样年期内利润约人民币1.23亿元,剔除汇兑损益及投资物业公允值变动的核心业务利润约人民币1.84亿元。

此前,花样年公布的半年销售成绩略为惨淡,上半年集团仅销售18亿元,同比下降51%,距离其2014年全年150亿元目标,仅完成12%,如此看来,花样年今年要完成全年目标甚为困难。

不过,虽然地产销售成绩惨不忍睹,但在轻资产转型上却取得可喜的成功,彩生活不仅成功上市,而且业绩增长速度迅猛。

彩生活于8月14日也发布了上市后的第一份成绩单,营业收入、毛利润和净利润等多项核心财务指标完胜房地产企业。

根据彩生活半年报数据显示,截至2014年6月30日止,彩生活实现营业收入约人民币1.63亿元,同比增长49%,公司拥有人应占纯利甚至同比飙升206.9%至6200万元。

而关于毛利方面,上半年彩生活实现毛利约1.08亿元,同比增长82.4%,毛利率为66.1%,比去年增长12.1%。

从财报数据不难看出,彩生活的高利润率再次颠覆物业管理属微利行业的传统认识。相对于目前30%左右的房地产行业毛利率而言,彩生活堪称暴利。

看到彩生活如此出人意料的成绩,彩生活服务集团有限公司主席兼非执行董事潘军认为,彩生活的业绩大幅增长,一方面受惠于管理面积的大规模增加,另一方面归因于非传统物业服务业务的大幅提升,彩生活模式得到市场认可。 

业管理中的工程服务、增值服务则增幅在75%以上。可见,彩生活的利润增长空间巨大,收益发展前景乐观。

截止6月30日,彩生活管理服务项目已达1037个,管理服务面积约1.62亿平方米,较2013年分别增长了68.6%和76.8%。尚且看来,彩生活的亮相市场与经营成果是花样年成功转型轻资产的有力表现,未来还要继续加码。

对此,潘军称,随着房地产进入下半场,以万科小股操盘、房地产基金为代表的轻资产开发模式越来越受关注。

下一步,花样年地产业务也将继续转向轻资产运营,开创全新的房地产发展和轻资产运营模式,把地产业务分拆成地产基金和代理建设公司,重点向地产基金模式转型。

分拆地产业务,那么将意味着花样年将房地产主业重心转移,全力发展轻资产,加速全面转型。

花样年为什么不玩地产了?潘军解释到,由于过去十年房地产几乎是单边上涨,重资产的开发模式有利于房企获得更高的利润。

如今单边上涨的市场一去不返,未来行业虽然总体上是保持平稳波动,但也会有下行周期,如果房企仍旧维持重资产开发模式,一旦碰到熊市风险会很大。

因此,花样年选择另一条轻资产发展路。据悉,从去年开始以来,花样年积极转型,在金融、养老、教育等动作频频,举措不少。

其中,金融方面推出小额贷款、融资租赁以及P2P网络金融三大业务模式;在深圳建立深圳富态年投资管理公司,计划今年8月份在南京建立社区养老,切入长三角养老服务市场。

万达12亿美元敲响好莱坞之门

万达近期海外投资

2014年1月,万达集团董事长王健林会晤英国首相卡梅伦后,宣布未来将投资20亿至30亿英镑在英国开展城市改造项目。

2014年6月5日,收购位于西班牙马德里的地标建筑——西班牙大厦。该项目收购金额约22.5亿元人民币,总占地面积4655平方米,将计划重新发展为有200间客房的豪华酒店、高级零售空间及大约300个住宅式公寓的综合物业。

2014年7月8日,投资9亿美元在美国芝加哥建设一座高350米,地上89层的五星级酒店及公寓项目。该项目建成后将成为芝加哥第三高建筑,成为当地新地标。

万达出海再落一子 12亿美元投资洛杉矶项目

近日,万达集团已中标洛杉矶比佛利山市威尔谢尔大道9900号项目地块,未来将投资12亿美元,建设综合性地标项目。这也是万达集团在今年,继西班牙、芝加哥后的第三宗大型海外投资。

万达集团在历时一个半月的3轮投标中,以综合优势战胜十几家来自北美及亚洲的竞争者而中标。本次万达收入囊中的地块占地3.2万平方米,总建筑面积约11万平方米,是洛杉矶最好的酒店和豪宅项目用地,由于地处比佛利山市高档居住区,外界也将本次拿地解读为除地产外,万达更大的目标在于进军好莱坞。

万达将设立洛杉矶办事处,并承担文化类投资的任务,未来将充分整合好莱坞影视产业资源,支持青岛东方影都的运营和青岛国际电影节的举办,同时投资好莱坞影视公司或投拍好莱坞全球发行的影视作品。万达洛杉矶项目也将作为桥头堡,支持中国电影产业走向好莱坞,推动中国文化走出去。

全国房地产投资增速连跌7个月

近日国家统计局公布数据显示,1~7月份,全国房地产开发投资50381亿元,同比名义增长13.7%,增速比1~6月份回落0.4个百分点。其中,住宅投资34365亿元,增长13.3%,增速回落0.4个百分点,占房地产开发投资的比重为68.2%。

记者发现,今年以来房地产投资增速处于持续下跌状态,增速已从年初19.3%的相对高位跌至14%之下,而且从去年12月以来已连续下跌7个月。

数据显示,今年1~7月,房地产开发企业房屋施工面积632685万平方米,同比增长11.3%,增速与1~6月份持平。其中,住宅施工面积451577万平方米,增长8.2%。房屋新开工面积98232万平方米,下降12.8%,其中,住宅新开工面积69069万平方米,下降16.4%。 上海易居房地产研究院分析师朱光告诉《每日经济新闻》记者,从房地产投资额同比增幅走势看,今年前7月增幅创5年来新低。他认为,这主要是因为近期行业依旧处于调整态势,市场持续降温,房企将策略主要放在消化库存以缓解资金压力上,因此投资力度有所下降,投资增幅也继续回落。

但地产商去库存过程显然不顺利。国家统计局数据显示,1~7月份,商品房销售面积56480万平方米,同比下降7.6%,降幅比1~6月份扩大1.6个百分点。其中,住宅销售面积下降9.4%,商品房销售额则为36315亿元,下降8.2%。

另一方面,开发商拿地节奏今年明显发生改变,1~7月份,房地产开发企业土地购置面积17824万平方米,同比下降4.8%。

朱光分析说,从今年土地购置面积增幅走势看,3月以后再次进入负增长区间,5月以来跌幅呈现逐步趋缓的态势,“预计今年下半年随着去年同期基数的上升,土地购置面积同比增幅整体仍将呈现平缓下行态势。”

瑞银证券首席经济学家汪涛告诉《每日经济新闻》记者,房地产下滑拖累经济的最严峻时期尚未结束,虽然短期内政策支持在很大程度上抵消了房地产下滑对经济增长的拖累,但房地产活动的结构性下调并未结束,且有可能在今年四季度和2015年加剧,经济增速向更低的新“稳态”收敛的过程仍将继续。

华远地产有限公司董事长任志强认为,房地产开发如果不考虑棚改和其他因素,下半年的投资增速将会降到10%以下,这个降速对GDP影响是非常大的,会对GDP产生0.6个点的影响,加上相关产业会影响到1个点。

地产不旺,开发商最大的困扰除了去库存便是资金。1~7月,房地产开发企业到位资金68987亿元,同比增长3.2%,增速比1~6月提高0.2个百分点。其中,国内贷款13111亿元,增长14.7%;利用外资245亿元,下降9.2%;其他资金27553亿元,下降8.1%。

在其他资金中,定金及预收款16567亿元,下降10.2%;个人按揭贷款7651亿元,下降3.7%。 “定金及预收款占比有所下滑,这也与近期市场销售较为低迷有关。”朱光分析说,从月度累计情况看,今年前7月,房地产开发企业到位资金同比增幅小幅回升,但仍处于4年半以来的较低水平,近期各地信贷政策从紧力度不减,房企资金压力持续加大。

丁祖昱:房地产市场未来五年仍将高位运行

易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱近日在上海发表演讲时表示,当前国内房地产市场成交量已经筑底,价格可能继续回落,但一线城市和大多数二线城市今年四季度就将回稳,但不一定回升。他说,中国房地产行业还大有可为,未来五年仍将高位运行。

一线城市今年四个季度末就将回稳

丁祖昱解读了近期房地产市场发生的变化。他指出,目前一些地方政府陆续取消或者放松了限购,并且出台了一些补贴、刺激政策,对于整体市场的稳定起到一定作用,相对降低了观望情绪,但是今天,地方政府对于银行并没有太大约束力,所以对市场回转并不是特别乐观。

在住宅成交量方面,丁祖昱认为市场筑底已经表现地非常明显,继续下探的空间几乎没有。七月份的购房信心,也在筑底回升。

他认为,对成交量不用太过担心,最坏的时候已经过去了,但是价格方面,可能还会继续回落。“(对于房地产企业而言)这是我认为用价格策略去影响购房者,或者说以价换量最好的时机。”

房地产行业这一轮的市场到底要调整到什么时候?丁祖昱认为,市场将出现分化:一线城市和大多数二线城市,今年四季度就会回稳,但是不一定回升;一部分二线和很多三线城市需要更长时间才能调整到位,才能回稳。“这和前三次的市场变化有很大的差异,前三次是所有城市一起坏,一起好。”

房地产未来五年仍将高位运行

今年二季度以来,不少专家、投行对房地产业持悲观态度。的确,从房地产开发投资和销售数据看,都已达到历史高点,这种情况下,不能再寄希望于房地产开发投资持续的快速增长。

不过,丁祖昱认为,不必悲观,房地产市场接下去五年左右时间仍将高位运行,虽然年销售面积达不到13亿平方米(去年的数据),但可以达到11、12亿平方米,成交金额可能还会突破8万亿,甚至达到9万亿。

而2020年之后,房地产市场才会缓步下行,主要原因来自于需求本身。一方面,20岁到40岁的人口,2020年可能会比2010年减少10%左右,减少5000万人口,真正的买房主力人口减少10%;届时人均建筑面积达到40平方米,2012年年末是32.9平方米,大家对改善的需求也会放缓。

丁祖昱开玩笑说,对大多数的同行,或者是业内,房地产业还大有可为,特别是在高位时期,一年抵过去的两年,五年抵过去的十年。“我们再干五年等于干过去十年,还可以过这样的好日子,所以我们都不用转行。”

千亿房企最大问题是有规模没利润

丁祖昱表示,对规模房企来说,这十几年,是高速发展的十几年,而且这种速度还可以维持一段时间,企业的市场占有率、集中度还会继续上升,集中度至少还有两三年的上升空间,所以对规模房企来说,未来两三年还是一个非常好的机会,抢占市场占有率。

但是丁祖昱也指出,现在不同类别的企业都碰到一些问题。比如销售规模千亿企业今天最大的问题就是有规模,没利润。“千亿企业今天越拼越凶,由于千亿必须有大的流量,盘拿得太多,好、坏都有,所以净利率在快速下滑。”

而第二梯队的问题则是在冲千亿的过程中,短期内拿了太多的土地,开工量短期内也会放大,一旦碰到市场波动就会出现去化变成存货,原先是高去化、高周转,现在过快的这种投资和开发反而带来了比较大的存货和资金压力。

未来房地产企业的趋势是怎么样的?丁祖昱指出,第一个趋势是传统的开发模式变了;第二是从追求大而美,到追求中而美、小而美;第三个趋势是抢地盘,从进入大量城市变成深耕,比如绿地、万科、旭辉控股等都把上海作为主战场。

竞优“标杆的力量”系列活动 广州站圆满结束

近日,竞优软件“标杆的力量”系列活动第二站在广州圆满结束,来自碧桂园、海伦堡地产、高德置地、方圆地产等众多家知名地产企业领导及骨干精英齐聚活动现场,就标杆房企项目运营管理、成本采招一体化、计划管控等问题展开了激烈的讨论,竞优也为与会嘉宾分享了万达集团、龙湖集团、碧桂园集团等标杆企业的信息化应用案例,共同交流探讨房地产企业成本采招与计划的管理方法。

在市场竞争日益激烈的今天,房地产行业作为中国现代经济的标杆和龙头,对企业内部管控及成本管理提出了更高的要求,而如何将房地产行业复杂多变的成本纳入规范化管理,也是众多企业面临的问题。对于大多数地产企业以及正在管理之路上艰难摸索的地产企业来说,标杆企业的管理实践、经验启示和智慧分享,无疑是宝贵的。

来自竞优软件的顾问为与会嘉宾分享了万达集团、龙湖集团成本管控以及碧桂园集团计划管控的优秀实践案例,介绍了标杆房企的项目运营管理系统、计划系统对庞大项目群的管控,以及成本招采一体化的管理难点。

标杆企业的管理思路引起了与会嘉宾的共鸣,大家都积极地交流各自的疑问和经验,活动结束后嘉宾们仍意犹未尽,并一致对本次活动的内容和形式给予了好评和高度认可。

竞优软件“标杆的力量”系列活动未来将陆续在南京、上海、北京等其他城市巡回举行,详情请您留意关注竞优软件。