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2014年第05期 总第112期

竞优软件助力新供销 构建成本管控平台

近日,徐闻新供销天润置业有限公司与竞优软件签订战略合作协议,双方就成本管理系统展开深度合作,项目启动会在新供销会议室……

如何做好房地产开发项目的成本控制

面对房价过高、政府一轮又一轮的政策调控,房地产开发企业如何求生存、求发展是摆在面前的一个重要课题……

万达商业地产获超额认购 每股股价锁定48港元

万达商业地产股份有限公司(以下简称“万达商业地产”)终于公布了招股最终定价。该公司昨晚发布的公告显示,招股每股股价最终锁定48港元,逼近市场预估上限,且获得了5.32倍的超额认购……

任志强:为什么是房地产?

十大产业振兴除了扩大过剩产能之外,几乎没用(高铁应除外),尤其是不可能让老百姓拿出手里的钱……

世界十大房地产商富豪排行榜

全球十大房地产公司你能数出几个?在胡润研究院发布《2014星河湾胡润全球富豪榜》,除了比尔?盖茨以财富4100亿元成为世界首富,巴菲特和Zara西班牙创始人奥特加保持第二、第三位外……
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竞优软件助力新供销 构建成本管控平台

近日,徐闻新供销天润置业有限公司与竞优软件签订战略合作协议,双方就成本管理系统展开深度合作,项目启动会在新供销会议室内成功举行,新供销总经理、财务总监等相关领导出席了此次会议。

徐闻新供销天润置业有限公司是广东新供销天合置业有限公司(以下简称“天合公司”)下属项目公司,天合公司股东包括广东粤合投资控股有限公司、广东新供销天润农产品有限公司、战略投资方以及员工股东。公司经营范围包括:房地产开发、经营,物业管理、经营,室内外装饰,机械设备安装,销售建筑材料、装饰材料(不含化学危险品)、金属材料(不含稀有金属),五金交电、电工器材。天合公司的成立是在我国城乡一体化快速推进,城镇化、工业化加快发展大背景下广东省供销合作联社寻求进一步多元化发展的一次有益尝试,公司依托全省供销社系统土地资源,开发住宅、商业地产等房地产开发项目。

徐闻天润碧海湾项目是新供销非常重要的项目,因此得到了企业高管层的高度重视,新供销领导希望借助竞优多年房地产行业专业经验,提炼出自身的管理企业特色,真正通过信息化加强落实管理。相信有了新供销高层的重视以及双方的充分沟通和共同努力下,徐闻天润碧海湾项目的成本管理系统实施定会顺利开展!

竞优项目经理也表示感谢新供销对竞优的信任和支持,竞优将通过系统为新供销构建成本、市场营销、财务等相关部门建立统一工作平台,为新供销实现成本管理业务流程的标准化和规范化,竞优一定以优质的实施资源,与新供销项目团队一起齐心协力,高效完成成本项目的实施,助力新供销持续、稳健、快速的发展!

如何做好房地产开发项目的成本控制

面对房价过高、政府一轮又一轮的政策调控,房地产开发企业如何求生存、求发展是摆在面前的一个重要课题,而其中成本控制显得尤为重要,已成为各房地产企业在竞争中取得比较优势,形成核心竞争力,实现可持续发展的重要保障。

房地产项目开发成本是房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用,主要包括:土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、管理费用、财务费用、销售费用和其他费用等。

房地产项目开发成本的控制应贯穿于整个项目建设的全过程,主要包括项目决策、设计、施工和竣工结算四个阶段。

一、项目决策阶段成本控制

在整个开发过程中,项目的筛选是最重要的一环,投资决策对项目开发的成败至关重要。实践证明,一个高质量的投资决策依赖于对投资环境的准确把握,依赖于可研的深度与精度以及理性的投资决策机制。做好投资决策需要注意以下四个方面:

1、重视产品定位和销售价格预测。

在项目投资决策之前,首先要掌握拟选择项目所在地的周边的规划情况,对拟选择项目进行产品定位和未来销售价格预测。合理预测拟开发项目未来销售价格和销售进度,这需要有一定的前瞻性。开发公司必须高度重视,只有具有广阔市场前景的项目才有开发价值。

2、重视成本因素调研分析。

项目所在地的土地价格、市政配套条件、地质情况、建安成本、主要材料设备的价格、当地的建设环境等各因素都对项目的开发成本有较大影响。因此在选择项目之前,对上述各成本因素必须进行认真的市场调研,掌握准确详实的第一手资料,才能更有效的控制成本。

3、客观、准确地做好项目可行性研究。

专业人员根据取得的调研资料,对项目进行成本费用估算,分别测算土地费用、前期工程费、建安成本、基础设施建设费、管理费用、销售费用、财务费用以及不可预见费用等。费用测算采用的标准必须紧密结合当地行情和项目实际情况,力求客观准确。根据成本费用估算和销售价格预测情况,采用销售利润率或者成本利润率等指标对项目做出经济评价和综合分析,通过分析得出项目可行性研究结论和建议。

4、集体决策,理性投资。

公司董事会依据上报的可研材料,广泛讨论、集体决策。在目前不成熟的市场机制下,决策过程中既需要投资的理性又需要有一定的前瞻性。

二、项目设计阶段成本控制

开发项目经过决策立项后,设计就成为工程建设的关键,在设计阶段,由于建筑物的平面布置、结构形式、外观设计、装修标准及主要设备都全部确定,其影响项目成本在90%以上,因此设计阶段的成本控制是整个项目成本控制的决定性阶段,开发公司抓住了设计这个关键,就能取得事半功倍的效果。

1、优化设计方案。优秀的项目设计方案是项目盈利的保障。

在设计过程中,要进行方案优化,应从技术、经济、市场的角度对项目总体布局、功能分区、结构形式、户型结构、建筑节能、材料和设备选用等多方面进行对比,尽量采用标准化和系列化的设计,充分考虑施工的可能性和经济性。通过方案优化,做到在满足使用功能的前提下,尽量节约投资。

2、加强技术沟通、实行限额设计。

要按照批准的投资估算控制初步设计,用批准的初步设计总概算控制施工图设计。各专业在保证使用功能的前提下,根据限定的额度进行方案筛选和设计,严格控制不合理变更,以保证总投资不被突破。实践证明,限额设计是促进设计单位改善管理、优化结构、提高设计水平、确保投入产出比最大的有效途径。

3、加强图纸审核,控制设计变更。

开发公司应要求设计单位在出图前加强对设计图纸的审核,提高设计质量,避免将设计中的不足带到施工阶段。设计图纸的不足或缺陷在出图前加以克服,所花费的代价最小,可取得的效果最好。在工程各实施过程中,设计变更应尽量提前,变更发生得越早,损失越小,反之就越大。

三、项目施工阶段成本控制

施工阶段的成本控制应该注意以下四个方面:

1、认真做好招投标工作。

招投标是项目成本控制的重要环节。通过选择多家资质高、信誉好、业绩优的施工单位进行竞标,不仅有利于确保工程质量和工期,更有利于降低工程成本。对项目各承包单位的选择要慎重,因为施工队伍的优劣关系到开发企业工程成本控制的成败,在招标过程中对承包单位要严格进行资格审查,认真考察施工企业的业绩、资质、信誉和技术装备等。

2、加强合同管理,避免工程索赔。

施工合同是工程建设的主要合同,是承发包双方进行工程建设、拨付工程价款、工程结算、工程索赔的依据。为此,必须把好合同的起草、审核、签订关。对于小型合同工程价款尽量采用固定总价,工程价款能包死的一定要包死,少留活口。在工程施工过程中,严格执行合同条款,以减少不必要的纠纷和违约索赔。

3、抓好甲方供应材料设备的采购管理。

甲方供应材料设备的采购价格是影响工程成本的重要因素。按照所采购材料设备的类型、数量、价值,能采用公开招标的一定要公开招标。对于一些零散材料、小型设备也要货比三家,力求质优价廉。

4、认真做好工程变更、洽商控制。

在施工阶段由开发企业引起的变更主要是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在开发单位,应建立工程签证管理制度,明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工,确保签证的质量,杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确,首先要强调办理工程签证的及时性,其次,对签证的描述要求客观、准确,签证发生后应根据合同规定及时处理,审核应严格执行国家定额及有关规定,经办人员不得随意变通。要加强预见性,尽量减少签证发生。对于已经签认的洽商变更,专业工程师及预算工程师要监督施工单位的执行情况,避免签认变更后施工单位不执行变更或走样执行。预算人员要广泛掌握建材行情,及时向市场询问现行价格。在现行材料价格全部为市场价的今天,如果对材料市场价格不清楚,就无法进行工程造价管理。

四、竣工结算阶段成本控制

竣工结算是建设项目成本控制的最后一关,竣工结算办理的认真与否直接关系到工程造价的高低。施工单位编制的工程结算普遍存在冒算多算、高套定额、高套取费标准以提高结算价的现象。开发公司不但要自己组织造价工程师参照原招投标文件、承发包合同、图纸、设计变更、工程索赔文件、材料设备采购价格、专业分包合同等,对施工单位提交的工程结算书进行全面、认真、严格的审核,同时也要委托资质高、信誉好的工程造价咨询公司对施工单位提供的工程结算书进行更专业、更全面、更严格的审核。对造价咨询公司可以明确以造价审减额为基数的奖励制度,以充分提高造价咨询公司的积极性,确保结算质量,降低工程成本。

万达商业地产获超额认购 每股股价锁定48港元

万达商业地产股份有限公司(以下简称“万达商业地产”)终于公布了招股最终定价。该公司昨晚发布的公告显示,招股每股股价最终锁定48港元,逼近市场预估上限,且获得了5.32倍的超额认购。

IPO获超额认购

万达商业地产昨晚发布的配发结果公告显示,万达商业地产每股最终以48港元定价,这一定价已经接近此前市场所预估的41.8-49.6港元/股的上限,万达商业地产也进而超过中广核成为今年新股集资王。

此外,万达商业地产公告进一步显示,此次全球发售所得款项净额估计约为280.31亿港元,并且获得了5.32倍的超额认购。 分析人士称,上述成绩在港股目前并未大热的情况下是比较罕见的,证明了市场对于万达上市期待已久且预期良好。

除了万达商业地产的股价引人关注外,基石投资者的阵容也颇具实力,昨晚发布的最新信息显示,包括中国两大保险公司、欧洲专业基金等在内的12家机构,累计认购3.38亿股,已占到万达商业地产发售股份的56.37%。

分拆业务谋继续上市

业内分析师根据以上信息判断,万达商业地产目前已稳坐港股三年来最大额度的招股公司宝座,而48港元的高售价也对万达商业地产未来的股价表现打了一针定心剂。按照IPO进程,万达商业地产将于本周二在港交所敲钟,而此后万达集团就拥有了包括万达院线、美国AMC、此前港交所上市的壳公司万达酒店以及主营业务板块万达商业地产。

坐拥4家上市公司的万达集团, 是否有继续打包资产上市的计划?下一个上市的目标板块又会是谁?万达集团董事长王健林在上周六出席汉秀全球首演记者会时证实,万达下一步会继续推进各板块业务的分拆上市,包括主题乐园、酒店等有望陆续进入候选序列。

“我们的主业23日就在香港敲钟了,未来一定会陆续有分拆的项目上市。”据王健林介绍,目前万达在港已经有10个左右的注册公司,其中包括主题乐园板块、酒店板块等,未来这些分拆项目必然会上市。

启动第四次转型

王健林同时披露,已经成功进行了三次转型后,万达会在明年1月17日正式宣布第四次转型计划,未来文化、旅游、电子商务等将成为新万达的主营业务。

此外,在谈及海外计划时,王健林表示,万达有一个自己的战略目标,即到2020年收入做到6000亿元,其中至少20%要来自海外,目前在西班牙、美国、澳大利亚等已经有了自己的项目,未来万达海外的投资计划还将陆续推进。

“我们的团队也在寻找合适的项目,已经有了初步的目标。”王健林直言,万达的海外投资,最感兴趣的是娱乐、旅游和传媒,而不是传统的主业房地产和酒店等,未来的项目也都会围绕这些展开。

任志强:为什么是房地产?

十大产业振兴除了扩大过剩产能之外,几乎没用(高铁应除外),尤其是不可能让老百姓拿出手里的钱。最终还要靠房地产拉动,才能增加民间的消费,并让市场上了个台阶。

一问:为什么富豪排行榜上有那么多房地产商?

1.中国和垄断资源相关并对市场拍卖的只有土地(也曾有过煤炭)。美国、英国、日本、韩国、俄罗斯等国的首富中为什么没有开发商?因为当金融、资本、石油、矿产、电讯、平面媒体、电视、网络媒体、军工等行业都充分对市场开放时,房地产就不再被唯一关注了。

2.中国正处于城镇化的高峰期,且原有的住房条件严重滞后于经济增长和消费需求。所有国家在城镇化同步发展的阶段,房地产也都如此高增长。只是当城镇化率远超过75%之后,市场会从一手生产为主变为二手交易为主和持有物业为主。如美国约800多万套的交易中,新房最高100多万套,目前只有60万套。而中国近两年,年均新房交易约1000万套,保障房约200多万套。一手交易远大于二手交易。只有少数城镇化率较高的城市,二手交易略大于一手交易数量。

3.房地产行业单位值和总数量大、价值高、产销集中度高是其他非垄断行业无法相比的。如一个单位少则五、六十平米,大则数百平米,而非以一平米、二平米为单位交易;一个项目少则数万平米,多则数百万平米;行业年总量超过十多亿平米,总值超过八万多亿元。这是其他非垄断商品无法相比的,只是无法与垄断行业相比。

二问:为什么许多非地产为主的行业也都进入房地产?

1.其实,凡是有垄断优势和能成规模发展的行业并非都进入房地产业(个别是为解决自身问题,而非为市场),没有其他优势和其他投资渠道的才进入房地产。这是一种市场逐步开放的结果。1998年的住房制度改革是开放的契机,城镇化的需求则是吸引力。

2.房地产的项目规模化效率有助于企业规模的快速提升。在不用依赖于科技创新,靠外包服务打开市场的初期阶段,还没有形成拼产品技术的白热化竞争,这打开了许多企业进入房地产业的大门。尤其是在划拨土地的阶段,可以用同样的资本,更快的扩大规模。

3.房地产有更高的杠杆率。开发企业可以用土地和在建工程获得银行的信贷,预售之后又能靠预售款和个贷扩大杠杆率。而其他无资产、实物做抵押的行业,就很难将杠杆率放大。

4.还可以用股权入股、股权抵押等多种方式再加大杠杆率。尽管在先全额一次性支付全部土地款之后,杠杆率已经被大大压缩了。尤其是政府监管预售款、银行延迟个贷发放更严重地影响到了杠杆率和现金流,但与其他行业相比,负债率还是很高的。

5.工程款按进度结算可以将部分资金压力转移到生产单位,如大量备料款、设备款等。有信誉的企业的支付担保也成为一种短期、小额融资手段。这些都成为进入这个行业的“理由”。但当市场逐步充分竞争之后,专业与非专业企业之间的差距就充分显现了。

三问:为什么每次调控枪口都对准房地产?

1.投资是影响经济增长的重要部分,尤其是计划经济的时代。没有开放市场时,大多建房都列为基本建设科目,因此自建国以来都是用限制建房投资来调控经济的,在“先生产,后生活”的时代更是如此。1988年的楼堂馆所停缓建是建国以来的第七次大调控。当经济过热、通胀上升时,从压缩投资入手是最有效的。1993年的调控也是如此,也因此有了连续几年的经济下滑。

2.在经济下行时,启动投资也是最有效的拉动。1997年亚洲金融危机之后,中国要拉动经济增长,但这时已经是以半市场化而非政府行为的基本建设方式为主建房了。于是有了住房制度的改革,让住房完全市场化,取消福利住房分配。房地产成了突围的敢死队。

3.2003年为防止投资过热再次将板子打在了房地产的头上。这次的错误在于只看到了房地产市场投资的高增长,却没看到基本建设中住房建设的投资快速下降的市场化替代关系。还好一场全球化的传染病,平息了这次调控。

4.土地招拍挂和分税制,让土地财政成为地方政府的救命草,也让中央与地方之间出现了政策分岐。地方政府的招商引资和地价上升,再一次让房地产成为调控的靶子,却不知土地的垄断与供应下降是根源,再一次把板子打错了地方。

5.2007年初中央第一次提出了正确的增加供给的主张,但饥饿的市场在土地供给增加时出现了大量的天价地和投资增长,于是年底又来了“两防”的政策,直到2008年的经济低谷。

6.对付低谷仍要靠投资拉动,于是有了四万亿。但十大产业振兴除了扩大过剩产能之外,几乎没用(高铁应除外),尤其是不可能让老百姓拿出手里的钱。最终还要靠房地产拉动,才能增加民间的消费,并让市场上了个台阶。尽管后来有了限购、限贷,但2011年,房地产消费总额第一次超过了食品。

7.历史上多次的调控都是从投资入手的。尤其是在投资占GDP的大头、出口对GDP负贡献时,更是如此。政府提供公共服务的投资不能动,就只能动房地产了。因此有了冯仑的“房地产是个夜壶”的形象比喻。政府的手就总是一会提夜壶、一会扔夜壶的不停乱摸。甚至不惜违法违规的摸进不该摸的地方。

8.市场本是靠价格释放供求关系的信号,这才能发挥看不见的手的作用。而以价格为目标的调控,就是要斩断市场看不见的手。以限制需求为手段人为调节供求关系,更是破坏市场机制。还谈什么市场化?房地产只是政府平衡经济增减的工具,因为,这是上下游带动产业最多的行业,且在投资、信贷、就业、税收、土地收入上都影响最大最直接的产业,也直接制约着中国城镇化增长进程。

四问:为什么房地产是支柱产业?

1.非市场化福利分房时代,房地产不是支柱,但住房商品化之后成为支柱,因此2003年国务院18号文件肯定了其支柱地位。有人说房地产绑架了中国经济,却不知道世界各国都如此。为什么评价各国经济先看股市与房市?尤其是以房产税为地方财政收入主要来源的国家更是如此。

2.是不是支柱可以看增加值占GDP的比重,看投资的总量,看销售的总量,看税收的总量,看土地收入的总量,看上下游的拉动,请问除房地产之外还有哪个非垄断单一产业可以与之相比?

3.再看哪个产业能集中这么大量的民间资本?哪个商品能吸纳民众这么多的购买力?哪个商品能提前锁定消费者未来的收入流?哪个商品能用银行信贷抵消通胀和货币贬值?这也是房子能成为最佳投资品的原因,何况还有增值的收益。房地产当然是经济与社会发展的支柱,而且是一根支撑中国经济增长不可缺少的支柱,也有人称是不能倒的支柱。

五问:为什么房地产成为投资的对象?

1.城镇化导致需求进入上升阶段,而土地资源的稀缺和垄断,必然让房屋价值上升。

2.政府不断改善房屋周边的环境和公共服务,也必然增加房屋的附加值。

3.当资本市场不提供民众可以用少量投资参与房地产市场发展红利的开放式基金时,民众只好将房子做为直接投资品。

4.早期个贷的利率与杠杆作用在帮助刚需解决住房时也在帮助投资者。

5.货币政策与通胀让住房的价值额外提升了,也成为最具抗通胀效果的投资品种。

6.股市的不正常让投资者大跌眼镜,又无其他渠道,只有投资房子这一条独木桥了。

7.任何投资大约都要有技术作为支撑,而住房不用。

8.许多投资会占用时间与精力,住房不用,放的时间越长反而获利更多。还有使用功能和租赁收入。当然还有许多各种各样的理由和投资技巧。

六问:为什么如今各种评说又集中在房地产?

1.涨涨跌跌的是经济,越是支柱就越是会随经济波动而波动,何需大惊小怪?要救的不是房地产而是经济。夜壶总是被提来丢去的,哪次不是为了宏观经济?

2.历年人为控制违背了市场规律,造成价格的扭曲,也激起了民愤。保障性政策不能保障居住权利,反倒催生了谋求暴利的腐败。以价格为导向的限制政策,让降价成为一部分人的“梦”,以为降价可以为他们带来“幸福”。

3.许多民众看不到政府从高房价中获取了暴利,政策和媒体将仇恨导向了开发商。当然也有官商勾结的腐败,更加重了这种仇恨。还有少数不守法的行为和违约行为给行业扣上了恶帽子,希望看到这个行业的崩溃。

4.价格信号的扭曲,不能反映市场的正确供求关系;政府多年非市场化调控导致的资源配置不合理,户籍与土地制度限制了自由迁徙的权利,公共服务与就业条件的差别,让人口的合理流动变成了选择性流动。于是城市间开始分化,供求关系也发生了逆转。尤其是价格上涨时的过量投资与库存形成了必要的自我调整。

5.真的是泡沫破裂吗?假如销售量下降30%,大约还有十亿平米左右的年销量,各国都不会有这么大的市场。这是破裂吗?

6.尽管房地产只是夜壶,但政府真的不需要这只夜壶吗?政府可以不用夜壶,但政府会不关注必要的经济增长与底线吗?至少房地产还不是过剩产能。城镇化和消费升级还有巨大的需求。我不相信中国会甘愿落入中等收入陷阱的地步。要实现中国梦,不管政策如何调整,都需要有个安定、舒适的家。最终前进的路上不管是冰山火海,都会被时代超越的

世界十大房地产商富豪排行榜

全球十大房地产公司你能数出几个?在胡润研究院发布《2014星河湾胡润全球富豪榜》,除了比尔?盖茨以财富4100亿元成为世界首富,巴菲特和Zara西班牙创始人奥特加保持第二、第三位外,能进入榜单的富豪们大部分是房地产商,在这些房地产巨商中,你认识几位?下面一起跟着小编来一度世界十大房地产商财富吧。

报告显示,华人富豪比去年多108位,已经达到457位,占全球24%,其中291位住在大陆,64位住在香港,37位住在台湾,2位住在澳门,63位住在国外。平均年龄59岁。女性富豪占10.8%。

86岁的李嘉诚以财富2,000亿元蝉联“2014全球华人首富”,60岁的王健林与85岁的吕志和以1,500亿元并列第二;李兆基家族以1,250亿元排名下降两位至第四位。宗庆后及其家族以财富1,200亿元位列第五名,马化腾以财富840亿元第一次进入前十位排名第八。

其中,全球十大房地产商中有7位来自大中华地区。尽管中国房地产市场有所放缓,万达的王健林仍然是今年全球房地产商中的大赢家,快速上升到全球第二位,位于李嘉诚之后。碧桂园的杨惠妍家族位列第八。

胡润榜单显示,IT行业今年是绝对的赢家,超过去年的冠军房地产行业。但是,房地产和制造业仍然是大中华区前两大行业,分别占26.7%和21.4%。亚洲拥有最多十亿美金富豪,有824位,他们大部分从事房地产行业。

胡润百富董事长兼首席调研员胡润表示:“中国企业家在全球的地位明确上升了。今年全球富豪榜上中国企业家的比例和中国人口占全球人口的比例一样,都是19%。”