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2015年第02期 总第114期
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助力顶尖跨国营运开发商 独创管理新机制

新加坡悦榕集团与竞优软件共同签属了合作协议,并于近日召开了项目启动会。悦榕集团的董事总经理,成本总监,销售总监,财务总监等相关业务负责人 ……
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避"劣"就"优",地产人应该知道的11种销售模式

1.“坐销”模式。特点:通过传统的广告宣传在售楼处坐等客户上门购买。优势:一般顺利,交易较快。劣势:一次广告投放后难以达到预期的销售目标……
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中海系2月销售78亿港元 料内地楼市会较去年好

近日,中国海外发展有限公司发布其2月销售数据。据此,中海地产连同其附属公司、合营公司及联营公司(统称“中国海外系列公司”)的合约物业销售金……
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罗臻毓:新型城镇化将成房地产新增长点

中国房地产市场告别“黄金十年”,已成为诸多房企大佬的共识。凯德中国首席执行官罗臻毓在接受中新网房产频道采访时表示,过度依赖人口红利、土地……

世界最高建筑排名

第一名:迪拜哈利法塔,828米;第二名:上海中心大厦,632米;第三名:麦加皇家钟塔饭店,601米……
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竞优软件??专注房地产信息化30年
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助力顶尖跨国营运开发商 独创管理新机制

新加坡悦榕集团与竞优软件共同签属了合作协议,并于近日召开了项目启动会。悦榕集团的董事总经理,成本总监,销售总监,财务总监等相关业务负责人,竞优销售总经理以及项目组成员共同出席了本次会议。

悦榕集团为顶尖度假村、酒店及SPA的国际营运开发商。自从1994在泰国普吉岛开设第一家度假村以来,悦榕集团在全球已扩展成一家多元业务企业,并于2006年在新加坡证券交易所上市。集团目前于28个国家拥有36家酒店及度假村、约73间SPA、91间精品店及三座高尔夫球场,并预期于2017年于33个国家增加至66家酒店及度假村、117间SPA、151间精品店。悦榕集团的创新经营模式包含3个核心业务领域,为其带来多源收入,在酒店业是非常独特的。也正是这种培养内部人才发展并经营集团附属产品的方程式,让竞争者难以成功复制。

会议上,悦榕集团董事总经理表示希望通过信息化软件促使悦榕集团业务更好地管理与发展,目前悦榕集团正处在自身提升与业务跨越的阶段,从酒店管理公司的业态升华到房地产的开发商与运营商,业务密集型的房地产业务本身就需要高度信息化的管理,通过信息化的管理增强了对发展的决心与信心,并将中国成都乐古浪项目作为悦榕集团在全国的信息化的种子项目,成为全国的试点项目。希望竞优软件通过结合悦榕的自身条线和零经验的实际情况助力悦榕实现管理创新,并有针对性地提出了三个目标:1、短期目标,相关业务人员主动配合,保证各项工作有序开展; 2、中期目标,成本模块与销售模块分别上线运行; 3、远期目标,竞优系统与悦榕成都项目团队成为国内信息化流程的种子。

竞优销售总经理则表示,竞优抱着最大的诚意,不光是全力支持此次成都乐古浪系统项目,更是与悦榕融入一体,目标是一致,努力把成都乐古浪项目做成标杆,积极打造悦榕集团全面的推广上线。

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避"劣"就"优",地产人应该知道的11种销售模式

1.“坐销”模式

特点:通过传统的广告宣传在售楼处坐等客户上门购买。优势:一般顺利,交易较快。劣势:一次广告投放后难以达到预期的销售目标。

2.渠道销售模式

特点:投入部分资金与金融机构整合,将准备连续拿地但手中缺少资金的开发商在销项目的尾盘收购,通过二手房公司快速将资金回笼用于新项目。优势:分销公司往往拥有庞大的销售渠道和丰富的客户资源。劣势:门店资源多,管理上困难;一业务员手上多个项目难以集中全部精力推广该开发商的项目。

3.“案场--门店--项目中心”的销售模式

特点:1.对项目中心的业务员进行系统培训;2.开发顾客的同时每名业务员都会分区域负责对公司体系下门店内的经纪人进行项目培训3.项目中心人员在带看途中充分讲解项目的卖点。优势:1.减少广告推广成本2.保证现场充足的人气,促进项目成交3.化解市场风险。劣势:成本较大。

4.自产自销模式

特点:开放商和销售商合二为一。优势:1.掌握客户需求;2.维护开发商的品牌;3.对销售节奏和价格走向进行有效控制;4.为消费者省钱。劣势:1.成本高;2.不符合社会分工的特点和要求;3.直销渠道一般较窄。

5.委托代理模式

特点:开发商委托房地产代理商寻找顾客,顾客再经过代理商中间介绍而购买物业的营销渠道方式。优势:1.分散开发商风险;2.跟多的业务员和客户关系;3.新产品更快推向市场。劣势:1.开发商对市场的敏感度降低;2.降低了开发企业的利润、增加顾客的经济负担。

6.网络营销模式

特点:企业––信息––网络媒介––信息––用户。优势:1.信息传递更直接2.较低成本3.信息传播更快、更广4.信息回馈收集更快。劣势:1.网上浏览信息后还是要去现场看房,没有节约时间和体力;2.我国网络基础设施建设滞后;3.网络安全、网络相关的法律、法规的不完善都延缓了网络营销作为新兴的渠道模式的进一步发展。

7.内部认购模式

特点:其实内部认购除了能在正式开售前早早笼络住一批客房之外,最主要的目的还在于烘托气氛。只要有足够的人交了定金,发展商就可以宣称开盘之日即售出多少来给人好象一片热销的大好形象,分为排队、抽签两个方式。优势:排队:1.市场影响大;2.易形成氛围,促进购买。抽签:操作上公平,宣传易成正面报道。劣势:排队:易引起市场争执,易发生不愉快事件。抽签:市场氛围弱,难形成轰动效应,不利重复购买。

8.先租后售模式

特点:一般适合于社区商业或小型集中商业,具体方式有带租约销售。优势:营造商业氛围,拉升商业价值、增强投资者信心,为销售创造条件。劣势:营造商业氛围,拉升商业价值、增强投资者信心,为销售创造条件。

9.发放信托基金模式

特点:通过发放信托基金方式解决融资问题,是未来商业地产开发比较有效的商业销售模式。优势:降低开发商投资风险,加快资金回笼。劣势:商业地产以长期经营的租金收入来获取回报的客观规律又制约著商业的对外销售。

10、短信推广模式

特点:通过移动、联通、电信的客户资料,寻找年龄23周岁以上的客户电话,发送短信进行推销。优势:成本低,推销直接。劣势:仍然需要客户来看房,交流,没有节约交房的人力资本。

11.买房送礼包等模式

特点:购买房子可通过抽奖或直接获得礼品,如小桥车、旅游卷、沙发等。优势:吸引顾客眼球,与其他供应商联合打广告。劣势:需要相关的大力宣传才能达到预期效果。

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中海系2月销售78亿港元 料内地楼市会较去年好

近日,中国海外发展有限公司发布其2月销售数据。据此,中海地产连同其附属公司、合营公司及联营公司(统称“中国海外系列公司”)的合约物业销售金额约为78.06亿港元,而相应的楼面面积约为53.33万平方米。

其中,2月份的销售额中海宏洋贡献11.38亿港元。据了解,2月份中海宏洋共实现合约销售额11.38亿港元及合约销售面积11.55万平方米。

截止2月28日,中国海外系列公司前两月累计合约物业销售约为215.91亿港元,累计楼面面积约147.87万平方米。

此外,2月中国海外系列公司录得已认购物业销售约为45.89亿港元,其中,中海宏洋有12.3亿港元。中海方面表示,上述认购物业销售预期将于往后数月内转化为合约物业销售。

与多数房企2月表现下滑类似,对比去年同期的90.76亿港元,中国海外系列公司2月销售亦出现13.4%的滑坡。对此,分析指出,这主要是受春节假期影响。“今年春节在2月,因此1月元旦过后多数开发商的有效推盘日期不足。”

据中海披露,在具体区域销售方面,华南地区依然是主力,以26.56亿港元的销售遥遥领先。位居其后的分别是华东地区、华北地区、北方地区、西部地区和港澳区域,销售金额各为12.92亿港元、8.85亿港元、8.84亿港元、5.61亿港元和0.94亿港元,而合营公司和联营公司分别贡献2.96亿港元和11.38亿港元。

在土地收购方面,中海的口径似乎与外界的观察有“微妙”的不同。在披露业绩的同时,中海随即也发布了一则土地更新公告。不过在这一纸公告上,却并未出现其2月6日揽得的深圳鹿丹村地块的“身影”。

据观点地产新媒体了解,在今年2月6日深圳出让的2015年首宗宅地现场,中海经过70轮厮杀击退万科,以3.99万平米的可售商品住房建筑面积拿下鹿丹村宅地,成交价为8.88亿元。

资料显示,该宗编号为H103-0010的鹿丹村地块土地面积4.72万平方米,用途为居住用地,建筑面积24.41万平方米。其中,回迁房面积14.41万平方米,商品住房面积9.05万平方米,商业3300平方米,其余为幼儿园、社区管理用房等配套设施。

实际上,作为去年新增土储最多的房企,中海在新的一年依旧延续着积极拿地的势头。其中,1月7日,中海地产7.51亿摘得厦门同安两宗商住用地。而随后的1月15日,中海地产再斥资20.5亿拿下济南华山片区2宗居住用地,合计土地面积30万平方米。

分析指出,中海稳健的拿地势头背后无疑是其对后市有良好的预期,而这与中海管理层的思路显然是一致的。

3月9日,中海地产主席郝建民在媒体午宴上就内地市场发表意见时提到,每个地方的楼市均受不同因素影响,包括政策及金融市场情况。他相信今年政策会较去年宽松,市道会较去年好。

与之同时,他也重申,集团一直以来在香港房地产维持适度参与的策略,会严选项目,亦不一定单纯发展豪宅项目,未来在香港购地也要看机会。而中海团旗下的启德“港人港地”项目正待批预售楼花同意书,计划明年推售。

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罗臻毓:新型城镇化将成房地产新增长点

中国房地产市场告别“黄金十年”,已成为诸多房企大佬的共识。凯德中国首席执行官罗臻毓在接受中新网房产频道采访时表示,过度依赖人口红利、土地快速升值、长期宽松的信贷环境等支撑起来的楼市“黄金十年”正遭遇瓦解,房地产行业亟待寻找新的增长动力。

罗臻毓认为,在2014年,中国的宏观经济环境和房地产行业都在经历深刻的调整。“过去几年中,与宏观经济高度相关的房地产行业,面临着在高速发展和充分竞争之下的瓶颈隐忧和转型之惑。”

国家统计局最新发布的数据也佐证了一年来房地产行业的低迷走势,2014年房地产运行多项指标回落,开发投资增速创下2011年以来新低,房企到位资金同比首次回落。

在此基础上,罗臻毓表示,过去房地产的“黄金十年”,过度依赖人口红利、土地快速升值、长期宽松的信贷环境支撑,而伴随中国经济发展进入增速换挡期,行业需要寻找新的增长点。

“未来房地产行业,将从依靠土地增值的制造业模式,转向深刻理解并引导消费需求的服务业模式,打造集约、高效、可持续的产业模式成为必然趋势。”罗臻毓认为,应通过改革创新,驱动增长方式的转变、提升效率,实现可持续的长效发展。

这一转变趋势在2014年已有体现,也因此,罗臻毓用“变革”和“创新”来概述2014年房地产行业的发展形势。“在时代和行业变革的大背景下,2014年的房地产政策向去行政化、强市场化的趋势转变,以建立和完善长效调控机制为主,以期充分发挥房地产业对国民经济的正向作用。”

罗臻毓进一步表示,一些重要的宏观经济政策,如新型城镇化战略的提升和推进、区域一体化进程加速和城市群进一步融合等,将为房地产行业下一阶段提供新的机遇和增长点。

以新型城镇化为例,罗臻毓认为,新型城镇化关键是在提升质量和内涵,房地产行业将不仅限于为城镇新增人口提供居住保障这一基本功能,而要通盘考虑区域和城市扩张规模、人口增长、产业结构升级等指标,综合解决城镇化过程中的多方面需求。

罗臻毓分析,京津冀、长三角等区域一体化战略的提升,以及城市群的加速融合,将推动产业升级和人口输入,也将在未来带动房地产行业发展。

在罗臻毓看来,在这一系列寻找新增长动力的过程中,将对房企在开发运营模式、业务布局、产品线和人才储备等各方面提出更高、更专业的要求。

另外,谈及2015年房地产行业走势,罗臻毓认为,今年宏观经济政策将延续2014年的基调,房地产在向市场化回归的同时,随着政策利好的稳定,市场需求将逐步释放、稳健回升。

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世界最高建筑排名

第一名:迪拜哈利法塔,828米

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第二名:上海中心大厦,632米

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第三名:麦加皇家钟塔饭店,601米

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第四名:纽约世界贸易中心一号大楼,541米

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第五名:广州周大福金融中心,530米

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第六名:台北101,508米

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第七名:上海环球金融中心,492米

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第八名:香港环球贸易广场,484米

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第九名:吉隆坡双峰塔,452米

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第十名:南京紫峰大厦,450米

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维基百科对于最高建筑结构体高度的定义是:

最高的建筑细节,例如尖顶及雕像(或其他“建筑整体元素”)高度,会计入建筑物高度;

不算是建筑结构所带来的高度,例如天线及旗杆(或其他“建筑整体元素”),则不会计入建筑物高度;

如果建筑物并没有任何最高的建筑细节(例如家庭保险大楼、芝加哥怡安中心之类建筑),则依“屋顶高度”为准。

以上的全球十大最高建筑排名包括已落成的摩天大楼、兴建中的摩天大楼,在兴建时停工但仍未完成的摩天大楼,以及已摧毁的摩天大楼(只限“另类测量”一节)。此外,此排名不包含未施工的摩天大楼,以及不属于摩天大楼的非建筑结构物,譬如东京天空树、广州塔、西恩塔、华沙电台广播塔之类的通讯塔,桥梁或钻油平台等的独立建筑。