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2015年第03期 总第115期
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竞优软件“标杆的力量”系列活动—西安站 圆满结束

随着商业地产迅猛发展,业态不断完善创新,行业规范不断提高,竞争也日趋激烈 ……
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商业景观设计如何匹配未来体验式购物中心

1、大型商业的景观设计主题要与建筑主题相结合,两者要融合在一起,成为一体化的设计概念……
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万科、万达试点REITs 国内商业地产转型迈出一大步

近日,中国海外发展有限公司发布其2月销售数据。据此,中海地产连同其附属公司、合营公司及联营公司(统称“中国海外系列公司”)的合约物业销售金……
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王健林:电商不是单纯的销售导向

近日万达电商CEO董策离职,对于离职原因,董策的内部信表示是“家人生病,不得不回澳洲照顾”……

7招教你辨别房产证真伪

这年头的“山寨”遍布街头巷尾。“山寨”,其实就是假货。以前造假的范围没有那么广……
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竞优软件??专注房地产信息化30年
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竞优软件“标杆的力量”系列活动—西安站 圆满结束

随着商业地产迅猛发展,业态不断完善创新,行业规范不断提高,竞争也日趋激烈。

互联网时代,商业地产机遇和挑战并存。

在变化莫测的商业大潮中屹立不倒的商业项目,无一不是经过精细化管理而来。

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6月4日,由竞优软件主办的“标杆的力量”系列活动西安站,走进莱安集团,分享标杆企业商业运营的管理精髓。此次活动聚集了西安众多知名地产企业代表出席,期间大家就房地产商业运营管理经验展开交流。莱安集团在会上分享了莱安运营管理经验。与此同时,竞优软件也为与会嘉宾分享了万达集团、华发集团等标杆企业信息化的实践经验,共同交流探讨商业运营的管理之道。

竞优软件凭借近30年对房地产行业的专注及深刻理解,积累了丰富的地产管理软件开发与咨询经验。

多年的耕耘,竞优软件已经和万达集团、万科集团、中海地产、华发股份、华夏幸福基业等众多知名房地产集团成为合作伙伴,就商业运营管理等信息化系统展开深度合作。

竞优愿意将这些沉淀的经验分享,抛砖引玉,与参会嘉宾一起探讨商业运营管理之道。

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竞优软件“标杆的力量”西安站,特别感谢莱安集团的鼎力支持,以及万达集团参会嘉宾的精彩分享。

竞优软件全年市场活动,将在全国其他城市陆续举办,详情请您留意关注竞优软件。

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商业景观设计如何匹配未来体验式购物中心

1、大型商业的景观设计主题要与建筑主题相结合

两者要融合在一起,成为一体化的设计概念。在国外,专业分工非常明确,开发商形成专业的建筑设计团队和景观设计团队,建筑设计团队为总负责。景观设计团队由景观师牵头负责,雕塑师、造型设计师、平面设计师、广告策划人等共同参与,开发商和建筑师配合指导。

2、商业的景观设计不同于普通住宅园林绿化设计

它有其特殊的要求和规则,比如说高强度开发是重要的原则。商业不同于住宅小区之处在于的面上过大的绿化面积对其反而是不利的,因为商业底层店面的价值要远远高于二、三层,做足密度也就是做足了底层商业的面积。所以,商业的景观设计基本以硬质景观为 主,绿化较少,基本以摆花、装饰性花坛为主。在国外的商业空间中基本也是遵循这个原则,但是也有某些案例,如日本大阪难波公园,为了体现原有的记忆,以及市中心的绿肺作用,反其道而行之,在商业中设计了大量的树木,形成了一个大型的空中花园,这样反而形成了独特的主题,吸引了大量的商业人气,这是景观设计 在日本商业案例的重要表现。

3、关注商业人流的动线组织,并且通过商业设施的客流量来分析景观空间,这样才能做出一个符合商业原则的景观设计

大量商业的产基本都是和城市交通紧密结合在一起的,因此,景观设计的关键是人流的动线组织,要把交通的通过性人流吸引进来,成为商业的消费人流。商业广场在时间和空间上集中人群和功能设施,为人和活动提供前提条件;仅仅创造出让人们进出的空间是不够的,还必须为人们在空间中的活动、参与广泛的社会和娱乐性活动创造适宜的条件。

只有商业人流组织得当,商业才会真正有人气与活力。而且商业人流应该是环流,而不能做成尽端式,主环与次环应分明并且闭合。在商业设计中,楼梯不是像其余建筑设计作为辅助部分放在角落或者隐蔽的的方,恰恰相反,要把楼梯、自动扶梯、电梯放在最显眼、最聚集人气的位置,这是垂直交通人流组织的导入点,二层以上的价值才能发挥出来,并有效增值,这样才会对商业项目的总体价值有利。

景观设计通过雕塑、小品、室外设施、各种娱乐表演活动、行为艺术等吸引人流。

4、商业要从功能上划分空间和服务内容,以人为本,形成不同的功能区域

而且,商业要考虑景观空间的安全性,如休憩休闲、老人儿童活动、室外餐饮、营销广场等,根据商业功能来确定周边用的的用途、道路和动线。这点在当下的商业景观中表现最突出的就是遍布于整个商业设施中的游乐项目,如儿童公园等各种 活动,使之能吸引儿童、父母以及带动更多的消费人群。

当代商业不仅是为人提供购物和餐饮消费的,而且已经成为地方社区的聚会的,为人们提供舒适的空间。大型商业的景观设计主题要与建筑主题结合考虑。两者要融合在一起,成为一体化的设计概念。

5、商业的景观设计要求大量细部设计和标识设计

其中包括栏杆、停车位、的面铺装、各种各样的指示系统、标识牌等,都经过精心的设计,充满了趣味性和艺术性,同时其最大的功能是引导商业人流进行消费。地面停车场的设计非常重要,因此,在当今的商业中与车同方向写广告语是最好的。还有,在中国的商业中做餐饮会遇到很多问题,要有厨房、有堆货,空调位置要隐蔽,煤气要明设等等,这些问题不在根本上解决,它会强烈破坏原本可能很好的商业视觉,同时给后期运营带来诸多麻烦,因此,景观设计就要对其进行掩盖和弥补,形成好的视觉效果已经成为商业区的商业空间,为人们提供了舒适的空间。

所以,人们在同一商业空间中徜徉、流连时,就会自然引发各种社会性活动,就意味着在同一个空间内要有不同性质的专属空间来满足不同人群各自的需要,避免使目的单一的人群被动受到其他目的人群的干扰,合理的进行空间设计和合理的布置景观小品元素是必要的。

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万科、万达试点REITs 国内商业地产转型迈出一大步

中国的房地产业逐步结束资源型暴利时代,将与中国经济一起进入新常态。这在业界已经形成共识。由于身处产业中游,房地产业的转型之路注定不会平坦。房地产投资信托基金(REITs)被业界认为是房地产业实现转型升级的一大利器。国内地产巨头万科、万达近期推出了REITs试点产品。

REITs产品于上世纪60年代在美国诞生,是美国大型机构投资者和个人投资者的主流投资品种之一。数据显示,过去20年,多个REITs板块实现两位数的年化总回报,其中写字楼为12%。同时在美国上市的REITs在2013年度派发了大约340亿美元的股息分红,投资价值凸显。

大约在2006年前后,内地就有专家提出要发展房地产信托投资基金(REITs),实现房地产资产证券化。但直到2013年,国内首只酒店地产REITs基金才实现在香港上市。

经历挂牌延期、发行规模削减等波折之后,开元酒店地产基金2013年7月10日成功在香港上市,这是中国内地首只酒店地产基金上市。在开元酒店地产基金上市之后,业界即对其寄予厚望,认为这将带动更多的酒店地产、商业地产乃至产业地产基金的房地产证券化。

但事实并非如此。在开元酒店地产基金在香港上市之后,内地地产基金的发展仍是步履维艰。直到2014年9月30日,央行与银监会共同发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,提出积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。今年年初,住房和城乡建设部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,更是明确建立多种渠道发展租赁市场,推进房地产投资信托基金(REITs)试点。至此,REITs试点的开展才有了政策依据。

6月8日,由万科联手鹏华基金发起的国内首只公募REITs获批。公示信息显示,鹏华基金管理公司在4月份申报的“鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金”,已正式完成注册。

据了解,鹏华前海万科REITs发行规模达到30亿元,一半用于购买前海万科公馆的资金收益权,另一半用于购买固定收益类的债券产品。机构投资者对首只公募REITs表现出浓厚的兴趣,投资者也可以在二级市场进行交易,交易门槛为10000元。

此前一天,万达金融联手快钱公司公布一款众筹理财产品“稳赚1号”,这是一款类REITs的产品,投资门槛为1000元,期限为七年,预期租金年化收益率为6%,物业增值收益预期年化收益率为6%,以万达广场作为基础资产,募集资金全部投资于只租不售的万达城市商业广场项目。由于该产品认购起步价只有1000元,而发行规模数十亿元计,这个众筹产品将大幅度突破私募200个份额的限制。

这两个案例被业界认为是国内REITs的破冰之旅,也意味着国内商业地产转型升级迈出了一大步,对整个房地产业的转型升级都将起到一定程度的促进作用。乐观的分析人士认为,三年内,REITs产品将实现在A股上市。

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王健林:电商不是单纯的销售导向

近日万达电商CEO董策离职,对于离职原因,董策的内部信表示是“家人生病,不得不回澳洲照顾”,但有万达内部的人士却称:董策在PPT演示方面做得美轮美奂,但实际的系统开发和业务进展十分缓慢。

王健林为万达注入的军事化管理是万达成为中国公司翘楚的关键,是万达高速运行并跻身全球瞩目企业的引擎。但也极富残酷性,尤以表现在对高管的苛责——对于王健林来说,管理庞大的万达帝国,特别是在一些事关面子和里子的转型业务上,是不允许出错和停滞的,于是,高管的快进快出在万达也就不足为奇了。

近日,郁亮携万科管理层59人赴北京万达总部学习交流,王健林带领万达高管15人出席。在交流会上,王健林明确地说:“世界上不需要另一个阿里巴巴了,要做不一样的东西。”不一样在哪里?

王健林说,万达电商曾经招了一些做互联网出身的人,后来发现,“他们来了只是卖东西,找不到感觉。”在万达的发展规划中,电商并不是单纯的销售导向,它承担的任务是:把万达广场的客流,转化到万达的会员体系中,然后挖掘会员体系数据,再做金融、文化、体育等新兴产业,给国人开辟新的消费领域。

事实上,目前互联网电商比较擅长的战场还是那些产能过剩行业,比如服装、手机、电器、书籍、农产品等。都是做电商,最终想“卖”的东西不一样。

这样做就面临两个问题:

一、要跟互联网电商竞争,会员的数量必须快速增长,而万达广场的扩张速度天然不如购物APP的装机速度;

二、会员体系能给会员提供的东西必须五花八门——有谁希望拿着一张卡,只能在几个特定的商场使用呢?

万达对第一个问题的回答是:更快;对第二个问题的回答是:买。王健林说:“线上往线下走不容易,线下往线上走也不容易,但最难的是线下……它是体力活……互联网一定要和实体结合,所谓互联网+。”

现场问答中,有人问:“万达历史上有四次大转型,在高度不确定和快速变化的环境下,万达根据什么做出转型决策?内部如何推动转型落地?”王健林表示:转型是从被动到主动的。历史上万达要感谢两家公司:上广电和时代华纳,一开始万达广场要配电影院,先是和这两家公司合作,后来因为种种原因中止,被逼的我们就接过来了,有人说不能搞,我说从全世界看电影院是标配啊,于是接过来做,后来发现还能盈利,一两年后,就由被动变成主动行为,觉得电影可以产业化。做文化产业,觉得应该有金融支持,但不能像工农中建一样搞,必须利用互联网工具,带团队集体讨论形成这种模式。

转型的理解与执行,确实困难,是一个长期过程。好在我是创始人,谁不执行可以把你撤了。进入一个领域如果搞5年不行,就退出,如果总是要当年见效,是搞不出什么东西的。现在万达内部基本形成共识:万达的未来就在文化与金融。

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7招教你辨别房产证真伪

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这年头的“山寨”遍布街头巷尾。“山寨”,其实就是假货。以前造假的范围没有那么广,造假的人也没那么嚣张。然而,现在什么都能造假,何况是房产证。你家的房产证是真的吗?让小编教你7招来辨别其真伪。

1、印制房产证的纸张是印钞纸

这也是假证突破不了的最大瓶颈。假证一般用普通纸张印制,比较粗糙,我们可以通过比对纸张的挺括度、音色来辨别房产证的真伪。

2、通过网站或电话查询一下发证编号

这个编号与房产证一一对应,可以说是房产证的身份证编号——假证是过不了这一关的。

3、找一本同年代、同版本的房产证进行一下字体、字号、印章的对比

迄今为止我还没有见到任何一本假的房产证在这些方面分毫不差高仿品。

4、真品房产证具有与人民币类似的水印设计,对光观察可以看到宋体"房屋所有权证"底纹暗印,透过光线可见高层或多层水印房屋。

5、每个有权利发放房产证的市、县发证机关的建房注册号都是不同的

在辨别房产证真伪时除了要注意该产权证是否有编号,还要核对一下该编号是不是建设部公告的全国统一编号。

6、真品房产证的封皮使用的是进口涂塑纸

假房产证很多用的都是镀膜纸,用手就可以将塑料镀膜撕下来。另外还可以通过对封面国徽的观察来辨别一下——真品的国徽是清晰、精美的。

7、真品房产证在封面里页中有印制清晰、流畅的“翠绿两色细纹组成的五瓣叠加团花”

假证在这里往往印制粗糙,线条刻板。而在房产证的发证机关盖章页上,具有上下左右均等宽对称的咖啡色花纹边框,其花纹的细腻清晰也是假证达不到的工艺水平。

只要遵循以上几个方法,假的房产证肯定逃不过你的火眼金睛。如果还是辨别不出真假,那就看看下面的方法吧。

(1) 看纸张质量

真房产证的内页纸张是采用专业水印纸,就像是做人民币的水印制作工艺,其识别方法类似人民币的水印头像,只有在光线下才能看出来水印图案是小房子。真房产证纸张光洁,用手轻抖有清脆响声,假房产证的水印平铺就容易看见质量粗糙,比较模糊,纸张手感一般柔软。

(2) 看房产证封面

真的房产证封面硬实、有纹理,摸起来有凹凸感,颜色鲜艳(深红色),字体纹理清晰醒目,假的产权证则封面光滑颜色暗淡(暗红色,)封皮较软。

(3) 看注册号的凹凸感

真房产证封皮反面下方的建房注册号是机器印制的,呈线状手摸起来有凹凸感。假房产证的注册号是手工雕刻的章盖上去的,手摸起来没有凹凸感。

(4) 看内页附记内容

真房产证第三页中,附记一栏的内容包括产权来源和其中分摊面积等,假房产证中附记通常为空白。

(5) 看纸和骑缝章

真房产证中的房屋分户图纸是专用纸纸张较厚,骑缝章清晰可见,假房产证的图纸很薄,似一般的A纸厚度,骑缝章模糊或没有骑缝章。

(6) 看发证机关盖章

真房产证第一页上的盖章是由机器套红印制的XX市房产管理局行政公章,假产权证则一般加盖手工雕刻的公章,因为纸张较薄在其反面很容易看到透过来的印章痕迹。

(7) 看防伪底纹

真房产证的底纹采用浮雕文字,房屋所有权证字迹清晰、线条光滑容易识别,造假者很难做到颜色深浅色彩的统一。

(8) 看微缩文字

真房产证的内页花边里藏有微缩文字,微缩文字用肉眼看似乎为一道虚线,在放大镜底下则清晰可辨,假房产证则字迹模糊,不易辨认,微缩的文字是房屋所有权证拼音的缩写FWSYQZ。

(9) 看防伪底纹

本证书面页采用房产证专用浮雕底纹,真产权证底纹的浮雕字立体感强,线纹清晰,假房产证的底纹由于是扫描复制的,线条臃肿,或有断线。

(10) 看防伪团花

本证书封二团花的花芯为劈线花芯,即在花芯中藏有一个双线小花。假房产证的制作过程由于没有专业线纹技术,这部分也会模糊不清。