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竞优E刊

VOL.12

CONTENTS

2015/12

001 / 竞优新闻中心

竞优软件签约吴江滨投集团,搭建企业信息化新里程

吴江滨投集团与竞优软件于近日同签属了合作协议,并召开了项目启动会。滨投集团的董事长、总经理,副总经理……

002 / 竞优干货分享

商场运营中的9个法律细节:教你合理催租、停电、清退等

商业地产经营,不但需要了解,熟悉国家关于商业经营的法律、法规,更需结合本企业管理模式、经营流程等,以便实施利益最大化……

003 / 竞优客户动态

产业地产国际孵化器趋势初现 万科欲超华夏幸福

在中国企业走出去、“一带一路”和双创背景结合之下,产业地产全球孵化创新已势不可挡。……

004 / 地产名人观点

任志强:创业者要有企业家精神

在前些天一个类似的活动上,我被点题要求讲企业家精神,也就是为什么要创业……

005 / 地产精彩趣事

原来早在古代中国就有了商业地产!

大家都知道在中国古代,由于封建和传统思想的束缚,中国古代都以重农抑商为主基调,商业是比较落后的……
竞优软件-专注房地产信息化30年
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竞优软件签约吴江滨投集团,搭建企业信息化新里程

吴江滨投集团与竞优软件于近日同签属了合作协议,并召开了项目启动会。滨投集团的董事长、总经理,副总经理、综合部经理等各业务部负责人以及竞优上海销售部经理和项目组成员共同出席了本次会议。

会议中,滨投集团董事长表示,滨投集团旗下有生态园、旅游综合体、商业街区、写字楼、酒店等多种业态项目,在没有深度规划信息化应用管理前,一直延用太湖新城管委会投入的工程建设类管理软件,在行政办公、成本、计划、销售、商业运营信息化管控方面,滨投集团属于零经验,希望此次通过房产一体化管理系统项目促使滨投集团日后业务更好地管理与发展,同时董事长也对于集团建设提出了四大目标及要求:

第一,滨投集团的房地产一体化管理系统项目是经吴江区太湖新城管委会特批立项,投入成本不低,为了达到集团的发展目标,需要滨投全员重视,由领导层起头带动全员参与,并由具有丰富地产信息化经验的竞优软件协助梳理滨投集团的组织架构和流程审批的确认工作。

第二,要明确项目双方主要负责人,完善双方的准备工作,落实到具体事和人,并要求集团下属三大公司六大部门相关业务人员主动配合竞优软件的工作,保证各项工作有序开展。

第三,标准产品要先上线,在标准产品使用稳定的基础之上进行优化和改善,真正让每个关键用户都会充分使用系统、利用好系统,全面实现精细化过程管控。

第四,未来滨投集团的信息化规划将与太湖新城管委会平台对接,致力打造出苏州地域房产一体化管理的标杆型企业。

竞优上海销售部经理则表示,竞优软件与滨投集团的此次地产信息一体化合作,解决了滨投集团跨区域多项目公司异地统一管控的难题,特别是针对各项目的进度计划管控、成本管控以及针对商业项目后期商业运营管理,系统将为滨投集团提供数据化、规范化、高效化的管理支撑,为企业的稳定快速发展保驾护航。竞优软件会秉承一贯的务实、严谨、专业的态度为滨投集团地产信息化建设提供持续的服务。相信通过此次合作,滨投集团和竞优软件会在发展的道路上成为相濡以沫、携手并肩的战略合作伙伴。

苏州市吴江滨湖投资集团有限公司是由苏州市吴江区太湖新城管委会管理的吴江区国有企业。顺应太湖新城的发展定位及资源优势,滨投集团以全面发展太湖新城商业地产及文化旅游产业为目标,营造可持续发展的金融业、现代服务业及生态旅游业。滨投集团充分整合资源,积极参与苏州太湖新城吴江片区和江苏省吴江东太湖生态旅游度假区的开发建设,已投资开发了黄金湖岸旅游综合体、苏州湾水秀天地城市综合体、垂虹景区盛家厍老街、东太湖生态园、苏州湾美食新天地、东太湖大酒店、东太湖游艇俱乐部、王焰温泉生态养生园和度假酒店、苏州湾体育公园、东太湖大厦、太湖绿洲农业观光科技园、太湖渔湾、联杨邻里中心、江南鱼米之乡生态博物馆等众多标志性项目。未来,滨投集团将立足区位优势,秉承产城融合、城旅一体发展理念,高起点、高水准、高品质地推进区域综合开发。

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商场运营中的9个法律细节:教你合理催租、停电、清退等

商业地产经营,不但需要了解,熟悉国家关于商业经营的法律、法规,更需结合本企业管理模式、经营流程等,以便实施利益最大化,防范风险,妥善解决问题。

纵观当前商业地产的经营模式,有出售、只租不售和租售并举三种方式。

出售的模式优点是能够迅速的回笼资金。但由于商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点,直接销售困难重重。

只租不售,由公司自己长期持有商业地产,对项目进行整体开发、整体规划、整体经营管理,通过将商铺对外出租,以收租作为赢利模式。于此就必须着重注重考虑周围商圈和商业氛围的现状及未来的成长性,招商时候对商户进行有条件选择,看重商户的自身实力和经营商品的品牌。租售并举,“部分持有,部分销售”,这一方式取决于公司的资金流通考虑。

根据公司的情形,在考虑只租不售的模式下,公司与经营户签订铺位租赁合同,将铺位出租经营户,对租赁期限、租金及起算和支付时间、装修及租期满后的处分、物业管理、违约责任等进行约定。在租赁期限内,双方存在租赁法律关系,出现任何纠纷可以直接适用租赁合同。于是,考虑如下可能出现的法律问题。

1、选择承租户

公司在考虑出租时,不能仅以租金的角度选择承租客,而是应该对其行业、资质、背景及其履约能力进行考量,尽量选择一些“优质”大商家租客,以获得一个长期的有保证的租约,以保证给公司稳定、持续、健康的回报率。

知名商家一般在长期的商业经营运作中积累了很多的经验,具有优秀的营销理念、经营管理能力和团队精神及很强的吸引消费能力,消费群体的认同感与忠诚度比较高,市场竞争能力与持续健康经营的能力比较强,其良好发展,与市场发展也会起到促进作用。

2、承租户的合法经营责任

承租人在法律允许的范围内享有租赁物业上自主经营的权利,同时也自主承担相应的经营风险和法律责任。租赁合同须约定当承租人出现违法行为的时候,公司享有可以提前解约,收回铺位的权利。

3、铺位的装修改造

承租人通常都会对承租上铺进行不同程度的装修改造。为避免双方陷入争执的僵局,事先的约定是非常必要的于此,须约定:

(1)、必须事先得到公司的书面同意;

(2)、不能损害原主体结构,影响建筑安全;

(3)、装修工程的消防报批和验收责任由承租人负责;

(4)、合同期满或提前终止时,装修归公司所有。

4、转租问题

转租通常分为两种方式,一种方式是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为。第二种转租方式是房屋承租权转让,指在房屋租赁期限内,承租人将其在房屋租赁合同中的权利、义务一并转移给第三人,由第三人取代原承租人的地位,继续履行房屋租赁合同的行为。

对此,必须约定承租人未经公司书面同意擅自转租,则构成违约行为,解除租赁合同,收回铺位。

5、商业保险

自主经营后,公司要面对众多的独立商户,商户自身的实力参差不齐,同时,人流量聚集是商业经营时的一个突出特点。因此在租赁合同中约定商户应购买相应的财产保险。同时公司应考虑如下保险:

(1)、财产一切险。承保范围是保险单明细表中列明的保险财产因自然灾害或意外事故造成的直接物质损坏或灭失,包括指雷电、飓风、台风、龙卷风、风暴、暴雨、洪水、水灾、冻灾、冰雹、地崩、山崩、雪崩、火山爆发、地面下陷下沉及其他人力不可抗拒的破坏力强大的自然现象,以及火灾和爆炸;

(2)、第三者责任险,即由于意外事故造成第三者人身伤亡或财产的直接损毁,依法应由被保险人支付的赔偿金额。

6、对欠租商户采取“停水停电”措施的法律风险分析

在租赁合同中写明,在商户欠租的情况下公司享有对商户采取停水停电的权利,公司作为使用人与自来水公司和电力公司签订《用水协议》和《购电协议》,商户和自来水公司、电力公司并没有直接签约。在这种情况下,对于商户的欠租,公司是可以采取停水停电措施,属于自助措施。但是,需要注意的是,应事先书面通知商户,提前告知将采取的停水、停电措施,以减小风险。

7、承租户对商铺的优先购买权

合同法第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”此条规定即是对承租人优先购买权的法律保护。依照上述规定,承租人行使优先购买权,应当具备以下条件:

* 承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁合同。如果租赁合同不成立、无效、被撤销或者因履行期届满而终止,则承租人不享有此项权利。

* 优先购买权只能在出租人决定出卖租赁房屋后享有,并且必须在接到出卖通知后三个月内行使,如双方无其他约定的话。

* 承租人必须是在同等条件下享有优先购买权。

所谓同等条件,主要是指价格以及价款的给付时间、给付方式等。第三人的出价条件优于承租人时,承租人没有优先购买权。如果出卖租赁房屋而不通知承租人,或者在通知的有效期内不征求承租人的意见即出卖房屋,或者当承租人与第三人的出价同等时不把租赁房屋卖给承租人,都是侵犯承租人优先购买权的违法行为。

8、设定抵押

《物权法》第一百九十条对这个问题做了明确规定:“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”即物业的租赁关系与抵押关系允许同时存在,但成立时间在先的权利效力大于成立时间在后的权利。

9、承租户违约,对其强行收回铺位等措施的法律分析

承租户违约,在满足合同解除条件的情况下,如出现承租户拒绝腾退房屋和不偿还欠款的情形,可采取强制收回铺位的措施,考虑到承租户仍然享有对其物品财产的所有权,不能以欠租为由而随意侵犯承租户财产的所有权,建议应采取委托稳妥措施。

首先,邮寄解除租赁合同通知书,写明承租户自动腾退房屋的期限,如超过期限则将强行收回铺位。

其次,如超过该期限仍未搬离:

(1)、邀请公证人员至现场,对清理铺位的整个过程进行公证;

(2)、聘请第三方,最佳伟律师作为见证,并对承租户的遗留物品进行认真清点造册,全程录像,留作证据;

(3)、将遗留物品妥善保管,并书面通知留存物品的地点和清单。

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产业地产国际孵化器趋势初现 万科欲超华夏幸福

在中国企业走出去、“一带一路”和双创背景结合之下,产业地产全球孵化创新已势不可挡。其中,尤以万科布局产业地产起点较高,公司最近两次重大签约均与海外资源对接合作有关。12月11日,上海万科产业服务品牌星商汇和以色列国际孵化器、美国创新技术投资、意大利米兰时尚科技创新及保加利亚对外投资合作等展开了战略签约及挂牌合作。两天之后,万科、华大基因、招商新能源这三家深圳本土代表性企业又与“太阳城”阿布扎比马斯达尔城项目、马斯达尔理工学院签订合作备忘录,就未来科技、清洁能源和生物基因等科技领域开展交流合作。

一名产业园区业内人士向记者分析指出,产业地产的转型具有不确定性,对于企业而言是一个内部权衡的隐性问题。

与此同时,不少业内人士对于赢利周期较长的产业地产在短期内也不甚看好,如今这块也正处于“萌芽期”,绿地、万科、招商等大型房企也在该领域进行探索。

万科发力国际孵化器

不难看出,万科牵头在海外建立研发基地,目的就是整合全球科技资源,服务万科国内国际的业务,这本是万科国际化战略的重要一环。

根据12月11日的协议,万科星商汇将通过与以色列孵化器、美国创投机构等海外资源的对接合作,搭建跨国际创新合作平台,为双边孵化、项目合作、技术转移、人才交流等方面提供支撑,以促进万科国际孵化器的建立。

而马斯达尔城项目则是万科要在海外复制其产业园区试水之作前海企业公馆的成功经验。

位于阿布扎比的马斯达尔城项目2008年正式启动,该项目由阿布扎比政府所有的未来能源公司投资建设,规划投资总额187亿-198亿美元,目标是建成全球首座零碳城市和清洁技术世界级研发基地。

万科方面透露,将把马斯达尔城项目建成深圳在海外的首个集群式旗舰研发中心,并通过与东西交通枢纽、信息和展示中心的迪拜城,成为深圳的创新技术进入中东、欧洲、印度、北非市场的桥头堡和跳板。

在此之前,以华夏幸福(600340.SH)为代表的很多产业地产商已纷纷走向海外。上述业内人士认为,这类整合全球资源进行无国界孵化的做法也是很多产业地产商都在不约而同摸索的,其中包括张江高科(600895,股吧)、天安数码城、宏泰发展、亿达中国和启迪控股等,它们 也都在和美国、以色列、德国、日本的潜在合作方进行着频繁的互动探索。而在去年9月,万科总裁郁亮就明确透露了万科白银时代的新三大业务包括“住宅地产、 消费体验地产和产业地产”。

再创“万达模式”?

2014年华夏幸福就在美国硅谷率先设立了孵化器公司,现已完成了52个产业园的谋划和布局,并计划到2016年完成200个产业园的规划。对比之下,万科做国际孵化器的模式则更多是试图通过孵化投资老手的经验与资源来实现撬动效果。

在克而瑞2015年上半年销售金额前十名中,华夏幸福是唯一一家依靠产业地产实现高增长的“黑马”,公司的运营逻辑更像是“产业地产版”的万达。

“万达模式”即在新区进行商住综合体的开发——完善的商业配套吸引购房者从而带动住宅销售;住宅销售带来的现金流补贴商业运营,并支持企业进一步扩张,总体可概括为“以售养租”。

目前华夏幸福的收入大部分仍然来自于产业园区配套的住宅销售,不过华夏幸福的营收结构早已区别于一般房企。该公司产业运营类收入占营业收入总额的 29%,其中,产业发展服务单项几乎包揽全部份额,占比27%;从利润方面来看,产业发展服务毛利高达96%;主要包含产业定位、产业规划、城市规划、招 商引资、投资服务等。

据了解,华夏幸福目前在美国硅谷有建设产业孵化器,国内已有的成果案例是固安肽谷生物医药孵化港。此外,公司还携手专注孵化器运营管理 和科技创业企业培育的专业机构——太库,双方合作打造创新孵化体系,年内委托给太库的经营孵化项目共计10个,具体产业落地数目在未来三年内应分别不低于 3个、6个、10个。

根据2015年中报显示,华夏幸福在全国范围内委托开发园区面积为2433平方公里,其中京津冀区域合计1982平方公里,占比82%,长三角区域合计298.6平方公里,以沈阳、湖北为主的其他区域合计152.6平方公里。

不过,上述业内人士指出,华夏幸福定位是产城运营商,起家还是靠“造城”,在“产”的运营与服务上,华夏幸福也仅是刚入门。除招商引资带来的产业发展服务收益外,综合服务、参投分红等,都还是在孕育的盈利 “种子”。

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任志强:创业者要有企业家精神

在前些天一个类似的活动上,我被点题要求讲企业家精神,也就是为什么要创业。首先我要说的是,创业和就业是两回事。就业是你听别人的,创业是你指挥别人,所以创业是打天下,要解决更多人就业。最重要的是,从不承担经济责任变成了要承担经济责任。作为创业者,为什么老说A轮、B轮、C轮,也许投资人想把你们抬得很高,但是不管是哪轮,最重要的是,你要对经济负责任,如果不能创造经济价值,你还有什么用?这就是就业和创业之间最大的差别。

企业家必须具备的三个素质

那么企业家到底是干嘛的?很多创业者说他们现在可能还不是企业家,今天获奖的创业者也说到他们很希望成为一个真正的企业家。创业者就是要拥有企业家的精神,企业家精神有冒险、创新、超越,想要当英雄,如果没有这样的想法,就当不了企业家,在行业中如果不是第一,你可能就被打败了。这些可能是互联网一些新事情的特征。在这样一个特殊条件下,重要的是在市场中的占有率是多少,因为所有的技术都是可以被别人模仿的,如果别人山寨的技术比你的更高,就能获得更多的市场。当别人获得更多市场份额的时候,你就死了,所以你要不断的改变。那么发现机会就很重要,所有的东西都是原来有的,只是你要通过网络把这些联系起来。

企业家最重要的一点是能把所有资源组合在一起。像开发商,只是组织者,把设计、金钱、材料等各种各样的资源组合在一起,这个就是企业家最重要的东西。

很多人认为创业也许做一个梦就出来了,其实财富恰恰来自于创造,如果我们的机会不平等,你就没有创造的机会,有些人指望从政府手里获得更多的钱作为启动资金,也有的人依靠家庭,但更多的人是依靠市场。如果能把市场资源组合起来,就不会找不到投资者。找到投资者只是组合各项资源中的一部分,开始时可能有困难,但更重要的是善于把这些资金和你的事业组合起来,这个才是最重要的。

企业家更重要的是还要有契约精神、要有信誉。我前两天遇到一个创业者,他说网站要出名,就找了一群美女,穿着比基尼,在屁股上打上二维码,到潘石屹的三里屯SOHO走一圈。我跟他谈的时候说,你至少应该有企业家的基本良心,如果违反了社会道德,就不再是一个企业家,这是个非常重要的条件,我们无论如何不能做有损于企业家信誉的事情。否则,即使你出了名,还有客户愿意相信你吗?

企业家另一个重要的职能是发现机会。当南方有大米,北方有白面的时候,商人就做了一个最基本的事,把南方的米运到北方换面,再把北方的面运到南方换米。但是,机会发现以后会形成一个平衡。平衡以后怎么办,很重要的是创造性的破坏。因为当平衡的世界出现的时候,价格差就没了,一定要打破平衡后才能使价格重新回升。

如果你不能创造利润,不能让别人感到幸福,你就会失败。我看互联网上所有的事情其实都是别人已经做过的事情,但重要的是它让别人更方便了。比如说你忙,希望有人把饭送到我家,于是就弄了一个项目,大家在网上卖饭,把饭送到家门口。但之后怎么办?是要把省出来的时间用于创造一个更新的、更具有附加值的东西。所以,我们不但要创造财富,也要创造价值。互联网到最后,各种各样的平台形成的结果是价值平台。当价值平台成立的时候,你才有可能居于不败之地。

创业不能让员工加班

互联网可以更高效地做人能做的事情,也能做人不能做的事情,还可以做人想做而不知道该怎么做的事情。它创造很多的服务,同时也创造了很多的税收。

我现在觉得遗憾的是个人所得税不知道该怎么征收,很多在网上就业的人都逃税漏税。下一步我最希望看到的是,所有个人在网上进行交易时都能纳税,这个网也许就会培养出企业家精神。如果你连续偷税的话,不会对实业产生额外的价值创造,也不会让我们的良心更加纯洁。

在这样的一个变化过程中,我们会看到企业家重要的社会责任。我们要避免一切负面影响。互联网里常常有很多负面影响的东西,这恰恰是最大的难题,在信息不透明的情况下,如何能通过算法让所有的在网上的人不卖假货、不欺骗、不违约,这是一个企业家很难做到的。但是做一个企业家,其重要的目标就是必须这样做。

我刚才听很多创业者说,他们不得不劳动7天,这严重违反劳动法。长期来讲,作为一个企业家,你能用违反劳动法的办法去创造就业吗?你能不能合理的安排时间,让所有人不加班,如果8个小时不够,需要16个小时,那就再换一班人。工业革命时一个很重要的制度,就是用一种办法计算人的价值,比如用计件工资,用标准化等。它在解放大量劳动力同时,也大大提高了劳动效率。可是互联网在提高别人生活效率的同时,却在浪费自己的效率,甚至于让所有的员工都变成奴隶。

我希望能改变这样一种情况。这种情况也许是未来发展中不得不出现的东西,创业不是一个人,你可以加班,或者是高层干部都可以加班,但是员工不行。因为你是一个企业家,你必须在遵守各项法律的条件下,把你的业创得更好。这是成为成功企业家非常重要的条件。而我们现在恰恰看到的是,作为企业家,虽然你们估值能做到10亿美元,但是你们身上缺少企业家的必要精神。如果你能承担起企业家的责任,更重要的就是去关注社会的发展。你不只是要把自己的企业变得越来越好,更要改善企业的生存环境,同时推动社会的进步。

必须进行制度的转换,让管理的思维服从于互联网

所有的企业家都是社会进步的推动者,没有一项制度是政治家制订的。你们不要以为是政治家在制订规则。比如当蒸汽机出现的时候,我们的法律是为马车和牛车服务的,所以修改法律的时候说火车不能比马车跑得快,于是我们看到所有的电影里面都是佐罗骑着马就追上了火车。为什么?就是那个时候有更多的人依赖于马车和牛车生存,政府不得不保护落后,而不能让最先进的技术得到充分的发展。但是事实的结果是什么?蒸汽机更快速地发展之后,从电开始又有了内燃机,它突破了现有的法律,让法律进步了。

所以更多的社会制度都是依靠企业家,通过创新、特殊行为而推动社会进步。没有一个政治家会预见到市场缺什么,要知道的话他就先干了。所有的创新都是在民间产生的,他们会超越政府的管理行为,他们知道市场需要什么,应该拥有什么,于是他们就和我们现有的政治、制度条件产生对抗。

比如说互联网金融,它抢了银行和传统行业的饭碗,于是挑战了现有的经济制度。Uber等打车软件,也在挑战现有的制度。交通部似乎想出台一个管理制度解决这个问题,讨论一番后发现他们没有办法解决,只能上报给国务院,同样解决不了。我们必须进行制度的转换,让管理的思维服从于互联网。

前段时间一个领导跟我说,他们去找Uber了解关于出租矛盾问题,结果Uber没有一个单位出面接待,他很奇怪。Uber没有在中国设立总部,它已经可以在56个国家可以使用,它是“无中心”。我们的管理者还在“有中心”的思维里,他们以为找到你的头,管住你的平台,就可以让所有的互联网金融、所有的打车软件服从其管理,但是现实并不是这样的。

在座的各位创业者,不知道你们是否已经认识到,技术的进步已经超越了当下的法律制度,尤其是在创业的过程中,从无到有的过程中。互联网发展最快的国家是美国和中国,中国在某些方面比美国更超越,是因为我们的公共服务太差了。他们不能提供更好的服务,只能靠互联网弥补,于是互联网就得到大家的欢迎。这必然会产生各种碰撞。当你的行为和现有的制度发生冲撞怎么办?这要求我们的创业者既要有胆略,也要有战略。在你走出第一步之前,最好想好第二步。如果没有想好第二步,第一步有先别走了,因为你第一步迈到了悬崖边上,第二步就得掉下去了。所以最好的办法就是,你先想好了如何去解决眼前面临的困难和未来发展的基础,再决定去创业。

创业不是游戏,是打天下

所有的创业都可能面对一个问题——服务的人群是谁,服务的区域、方式和服务的手段是什么。

几千年过去了,中国只有四大发明,除了这个四大,我们身上穿的西服、脚上的皮鞋、手里的手机…几乎没有一个东西是中国人创造的。即使我们有无数专利,但似乎都不是绝对排他性的,或者是创造性的东西。问题就在于我们现在没有开放的思想,所有的创新都是把别人山寨的东西拿过来,或者是世界上已经有的。我在别人已有的服务上加一点互联网的手段使它更方便,比如说上门洗车。类似的情况非常多。于是,我们现在看到的大多数互联网企业基本上是出于一种服务,以服务为主的情况是可以被替代的,只有在核心技术的创业过程中,才能真正实现你的独创价值。

于是我们需要问一下,你的最终目的是什么?你最终的盈利模式是什么?有人说,我们现在没有建立最终的盈利模式,但是我们的客户已经认可了我们的广告效益。假定我们的互联网企业都是凭广告去获取收益,互联网可能就没明天了。互联网一定有其他的一些方式,我们经常说“羊毛出在猪身上”,但不管怎么样,要有一个固定的盈利模式。要知道如何说服投资者,让投资者信服,知道他的钱不仅仅是赌博,不仅仅是有去无回。企业不仅仅是今天明天有很好的估值,更重要的是要长久的发展下去。可恨的是所有的买单者都是股民,所有的高管们都套现走了,这个公司已经不能实现原有的目标。我们希望创业不是一个游戏。

我认为,所有的创业者要摆正心态,你不再是别人指挥的人,而是指挥别人的人,你已经成为调动和组织社会资源的人,更重要的你已经成为一个企业家。当你作为企业家的时候,一定要有企业家的心态,要知道你自己使命,作为企业家希望你们推动的是社会进步,让你的创业游戏最后变成我们说的打天下。

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原来早在古代中国就有了商业地产!

大家都知道在中国古代,由于封建和传统思想的束缚,中国古代都以重农抑商为主基调,商业是比较落后的,但商业还是存在的。

古代的商铺

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隋唐时,已经开始有人专门开发商铺,盖好之后,或租或卖,从某种意义上讲,他们也可算是开发商。有个叫窦乂的人,就是其中的佼佼者。

窦乂这个人非常传奇,他生在陕西,很小的时候就死了爹娘,无依无靠,跟着舅舅一块儿生活。他舅舅是个“公务员”,住在长安城。窦乂先通过卖鞋、卖树等生意赚了一些钱,后来有了80万钱的身家,于是开始向房地产行业进军。当时长安西市有一个废弃的化粪池,面积不小,有十几亩,闲置七八年了,一直没人买。窦乂把它买了下来,雇人填平,在上面盖了20间店铺,租给波斯胡人做生意,平均每天都收上来几千钱的房租。

再后来,窦乂听说当朝太尉李晟喜欢打马球,于是斥资70万钱买下一块地,又花30万钱把这块地建成一片马球场,送给了李晟。李晟很高兴,从此跟窦乂结成死党,有求必应。有这种靠山保驾护航,窦乂发得更快了,不到40岁就成了长安首富,人称“窦半城”。

除了像窦乂这样的开发商,古代的开发商还有一些是“公务员”、“退休干部”等,甚至官府自己就是开发商。

比如在北宋,中央政府下面就有个专门搞开发的机构,叫做“修完京城所”。这个机构本来只能是修筑城墙和宫殿,后来城墙修得差不多了,宫殿也盖得够豪华了,这个机构就开始转型,开始给中央财政搞创收。怎么搞创收呢?修完京城所向朝廷请示,划拨给他们大片地皮,他们在上面盖住宅盖店铺,盖好了,有的卖给老百姓,有的赁给老百姓,给国库做了很大贡献。

但是所有这些开发商都不专门从事房地产开发。也就是说,他们搞房产开发只是多元化经营的一种,没有谁只靠卖房子吃饭。从唐朝到清末,中国一直没有职业的开发商,只有业余的开发商。

职业开发商

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为什么古代没有纯粹的开发商。首先,从汉代开始,传统中国一贯重农抑商,单靠造房子赚钱,会被大伙瞧不起。北宋初年有个人叫陶毂,据他描述,当时只要有人盖房子往外出租,大伙就说这人是市井小人,挣来的钱就叫“痴钱”。就是呆傻的意思。可见在那时候,连做房东都受歧视,更别说做开发商了。

其次,做开发商最需要的是钱。买地、买建材、雇人、摆平关系,哪个环节都得花钱。尤其买地,流动资金不能少,钱不够,就得找同行拆借,或者找银行贷款。古代没有银行,但有钱庄,可是钱庄规模一般很小,即使有一些大型的全国连锁的钱庄,他们也不做开发商的生意,都把钱借给别的老板了。史料上有这样两个办理房地产抵押贷款的例子,一个是南北朝时候的梁朝郡王萧宏,让人家拿着房契去贷款,一张房契最多只贷给几千钱;还有一个是明朝嘉庆年间山阴县的一个富户,名叫求仲,最多的一次才贷给15000文。这点儿钱别说搞开发,吃一顿大餐都不够。

直到民国时期,外国银行纷纷到中国开展业务,开发商们才能贷到大笔的贷款。所以中国的职业开发商直到民国才出现。

古代开发商如果大量囤地得挨板子。

在中国古代,最不利于职业开发商生存的,还是政策因素。具体些说,就是古代政府一般不允许商人购置大量土地。

以唐朝为例。唐玄宗在位时,土地政策里有这么一条:“应给园宅地者,良口三口以下给一亩,每三口加一亩,贱口五口给一亩,每五口加一亩,……诸买地者不得过本制。”意思就是说,政府给老百姓划拨宅基地,划拨的宅基地大小取决于家庭等级和家庭人口,如果是平民家庭,每三口人给一亩宅基;如果是贱民家庭,每五口人给一亩宅基。另外老百姓也可以购买宅基,但是购买的面积有限,不能超过政府规定的指标。

政府规定的指标是多少呢?平民家庭买地,每三口人,最多只能买一亩宅基;如果是贱民家庭买地,每五口人,才能买一亩宅基。

在唐朝,商人也属于贱民,再有钱的商人也是贱民,贱民老板去买地,即使是上百口人的大家庭,最多也只能购买20亩地,用这20亩地搞开发,一两年就倒腾光了。而如果超标大量买地会怎么样呢?

唐朝法律规定:“诸占田过限者,一亩笞十。”意思是买地超过指标的,得挨板子,每超出1亩指标,挨10大板。

古代商业地产的设计

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其实在古代,青楼的原意本是指富贵人家豪华雅致的青砖青瓦的楼房,因富贵人家的姬妾和家妓大多数都住在此地,所以到了唐朝的时候,人们就逐渐把这里称之为烟花柳巷之所。 唐代大诗人杜牧曾写过诗句:“十年一觉扬州梦,赢得青楼薄幸名。”里面出现的“青楼”指的就是妓院。 在古代,青楼是比较高级的妓院,普通人一般是进不去的,所以客人的素养是很高的,而且来者也都是一些社会地位都很高的人,主要以文人士大夫、富商、江湖豪客等为主,其中尤其以文人居多。他们中间有的人是游戏人生、笑傲江湖,有的是寄情于红粉知己,享受温香软玉。当然,并不是每一个上青楼的男子都会与姑娘们发生关系,里面有很多文人雅士只不过是在那里坐一坐,喝几杯茶,吃几块点心,谈谈心,或是听姑娘唱几段小曲。还有一些喜欢与姑娘吟诗作画,喝酒下棋的,之后就会离开了,并不会怎样粘着不走的。

然而,即便古时候的妓院是一个高富帅聚集的地方,但并不是像现在的影视作品中看到的那样艳丽俗华,外表看来只不过是简单的一栋楼房或几个房间而已。实际上,大多数的青楼是一个大的庭院的总称,但里面的建筑都是比较讲究的:门前一般要有杨、柳等树木,窗前一般也少不了流水之景,而且院子里的花卉、水池这些怡情的场所也是必不可少的。姑娘们的雅阁内,陈设是很考究的,绝不寒酸,琴棋书画、笔墨纸砚是必备之物,古董瓷器等摆设也是要有的,床前的屏风等也都是很精致的。这样才能凸显文雅之气,让客人有交流以及倾诉、玩乐之心。

古代商业的品牌

品牌,是市场经济达到一定程度后才衍生出来的产物,所以中国古代的品牌要到唐朝以后才真正开始萌芽。

晚明时期,大量知识分子、上层社会追求生活的奢靡,商品和品牌跟着就出现了。比如我们知道时大彬的紫砂、江千里的螺钿、黄应光的版刻、方于鲁的制墨、陆子冈的治玉、张鸣岐的手炉,等等。这些手工业品都是署个人名款,充斥整个市场。今天统计,署着“张鸣岐”款的手炉,大概有4万件存世。一个人不可能制造出这么多的手炉!只能说明他的人名已经变成一个品牌。

资本主义萌芽时期出现了一个特征,就是品牌意识。我们熟悉的品牌都是个人名。我们今天知道的西方的著名品牌基本上都是人名。比如服装有范思哲、阿玛尼,汽车有丰田、福特、奔驰,还有波音飞机,路易·威登的包,这些都是人名,跟我们资本主义萌芽时期的品牌意识一模一样。

古代人名品牌多,我们来举一个不是人名品牌的例子。六必居是山西临汾人赵姓于明朝嘉靖九年(1530年)创办的。买卖开张后,由于质量好,味道鲜美,所以生意很兴隆。 后来又扩充了门面,由原来的两间小店堂,前面扩为四间门面,后边又增设宽阔的后厂。买卖越做越大,但是店外的牌匾太小,不像样子,想弄块好匾,请一位写字好的人写匾。后来聘请书法家严嵩手书“六必居”的黑地金字大匾挂出后,原来无名的小酱园身价倍增,六必居的名声很快传遍北京城,来买东西的越来越多。由于酱菜卖得快,以后就专营酱菜了。但凡古代大商人都非常重视质量,作为商品要做到“无完物”,即储藏的货物要完好,“腐败而食之货勿留”,即容易腐败的食物不要久留,足见我国古代商人是何等重视质量,也是古代商业品牌壮大的根本原因之一。