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竞优E刊

VOL.03

CONTENTS

2016/03

001 / 竞优新闻中心

竞优软件助力万达商业“总包交钥匙”系统全面上线

竞优软件与万达集团在2015年就总包交钥匙系统再度合作,开创中国首家房地产项目管理新模式——“总包交钥匙”……

002 / 竞优干货分享

怎样做好轻资产:模块化、交钥匙、信息化、融资管道

第一,建立轻资产的标准模块。重资产发展的时候,考核当地公司主要就是净利润,因为只有净利润才能拿到投资……

003 / 竞优客户动态

万科公告收购深圳地铁旗下公司股权

近日,万科正式发布与深圳地铁集团签署合作备忘录的公告。公告称,万科拟主要以新发行股份方式,收购深圳地铁集团所持有的目标公司……

004 / 地产名人观点

潘石屹:商业并不神秘,只需尊重常识!

我想讲三个故事,也是我人生三个比较重要的转折点……

005 / 地产精彩趣事

全球十处可留宿的皇室豪宅

苏格兰的梅伊堡是已故伊丽莎白王太后(英女王伊丽莎白二世的母亲)钟爱的避暑之地……
竞优软件-专注房地产信息化30年
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竞优软件助力万达商业“总包交钥匙”系统全面上线

竞优软件与万达集团在2015年就总包交钥匙系统再度合作,开创中国首家房地产项目管理新模式——“总包交钥匙”。这是继竞优软件为万达集团搭建商管资产租赁业务系统、成本管理系统、招采管理系统、全面预算管理系统、移动售楼系统、物业管理系统、营销费用管理系统后的再一次合作。

2016年2月18日,大连万达商业地产股份有限公司在北京举行万达“总包交钥匙模式”年度总结会。万达总包交钥匙系统已全面上线。万达商业地产所有万达广场综合体新开工项目,实行“总包交钥匙”管控模式,总包交钥匙系统在万达集团全面上线使用。

万达集团董事长王健林表示,“总包交钥匙”模式是一项革命性的创新之举,不仅有利于推进企业的反腐败工作,而且能实现多赢局面,使万达商业地产建设生态链更加健康,对整个地产行业起到示范和引领作用。

“总包交钥匙”管控模式

“总包交钥匙”模式,就是万达在建设工程中,只面对总包单位,不再直接面对分包单位。总包单位在万达合格供方品牌库里,自行选定分包单位、材料设备供货商,并执行万达采购数据中的价格,在建设完成后向万达交钥匙。万达取消招标职能,只需关心交付的成果,不用过多介入项目建设过程。

该模式是国际工程企业项目管理的一种主流先进模式,其优越性在于,总包能发挥主观能动性,获利较多,业主与总包的法律关系也相对简单,责权利各自清晰。欧美等发达国家的主要工程企业均采用了这种模式。但在中国工程建设领域,万达是首家系统采用这种模式的企业。

“总包交钥匙”战略意义

万达集团董事长王健林表示:“总包交钥匙”模式是一项革命性的创新之举,不仅有利于推进企业的反腐败工作,而且能实现多赢局面,使万达商业地产建设生态链更加健康,对整个地产行业起到示范和引领作用。”

实现“总包交钥匙”模式对万达商业的发展具有重要战略意义。过去,在万达广场综合体项目建设过程中,万达要面对众多分包与招投标事宜,管理复杂,耗费大量人力。采取“总包交钥匙”模式后,万达只需面对总包,可集中精力专注于商业模式、产品研发、标准制定、市场营销等更具创新性、知识含量更高的业务,提高管理效率,降低管理成本,进一步提升企业核心竞争力。

同时,该模式能从制度上杜绝腐败滋生。过去,万达各综合体项目的负责人,需要耗费大量的精力应付招标与分包事宜,这给腐败行为留出了大量空间。采用新模式后,这些负责人不再拥有相关权力,有利于万达推进企业的反腐败工作。

“总包交钥匙”模式真正实现多赢,使万达商业生态链更加合理高效。对于总包来说,采用该模式后,可以增加收入,有效降低建设成本,获得更高利润。而且,由于万达将与总包共享信息平台,开放数据库,相当于总包无偿获得万达商业地产十几年积累的宝贵知识产权,可大幅提升其能力层次。总包成长后,又可支撑万达更快速的发展。对于分包单位来说,过去需同时面对万达和总包,现在只需面对总包,同样可以节省成本、简化流程。

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怎样做好轻资产:模块化、交钥匙、信息化、融资管道

 

第一,建立轻资产的标准模块。

  

重资产发展的时候,考核当地公司主要就是净利润,因为只有净利润才能拿到投资。到各地去发展的时候,就看房价。房价高的城市进,房价低的不能进,不管人口是多少。发展轻资产,考核的目标发生变化了,就是两个:一个是成本,一个是租金,这两者合起来就成了投资回报率。

  

因此,万达就需要建立轻资产的标准模块。我们花了一年时间,在这上面狠下工夫,建立了A、B、C、D四个版本的。为什么建A、B、C、D呢?因为,这完全看成本,不看别的。所以,南方地区地质条件好的,做一个模块;南方地区的地质条件不好的,比方说瘀泥地段、软基础的,做一个模块。然后是北方地质好的,北方地质差,总共是建立了四个类型成本租金模型标准模块。

  

过去发展万达广场,主要由发展部门来牵头,我们有一个发展中心,好几十个人,他们就专门到各地去跑,跟政府去谈合同,回来以后还有另外一个成本部门跟他博弈,成本部门说你这个不行啊,比如租金不行,费用不行啊,然后两个部门达成一致了,两个部门总签完到总裁,总裁签完到我这儿,可能就OK了。但是现在这个模式就发生变化了,发不发展这项目,就是由我们商业管理公司来牵头。这标准发生变化了,因为他就是看租金,成本基本上就恒定了,因为干了这么多年,我们基本有个数,四个地区就有四个版本的成本,基本就出来了,那就看租金。租金靠什么呢?租金就要看商业管理部门给出他们的租金测算。给出租金测算以后,这又带出问题了,他自己管理,由他来测算,他一定保守再保守,是不是这个道理。他签一个决策文件说我保证8000万租金,本来1亿,他给你报8000万,为什么呢?他容易点。所以我们于是又请了公司的另外一个部门,商业研究部,他们原来主要做软研究的,研究消费行为学、商业行为学、人类消费心理学等等,好,这个部门又建立一套租金模型,两个部门的模型拿出来一对,差不多,就算了;差距很大,那就可能还会有第三方。这就是建立了一个博弈的过程。这样的话,我们就是轻资产要想推行,首先就是建立起一个轻资产的标准模块。

  

第二,工程管理重大改革。

  

因为是要加快发展轻资产,像过去中国工程建设那种,先有预算,最后再花了很长时间,双方再来弄决算。弄了决算,双方之间有的谈不好还有上法院打官司的,等等这种情况多了。你想轻资产每年要扩张这么快,要是这种模式,肯定就推不动。

  

所以我们预先提前半年以上在万达推行了一个叫“交钥匙”工程,这个在中国工程管理上是一个重大改革。当然可能只有民营企业可以这样搞,我们自己的规划部门、成本部门和我们长期合作的4家公司,就中国建筑的一局、二局、四局、八局,我们长期合作都是多少年了,应该说我们是他最大的业主了,我们就几个设计单位一起大家来讨论一个标准,一个造价成本标准。讨论完了以后,就成为一个模块,南方地质好的一平米多少钱,南方条件基础差的一平米多少钱。北方因为有防寒,有防寒的设施,有采暖,要多一点成本。做出四个版本以后,大家一致认可,签了。大家一致认可以后,就作为一个标准版。以后,就是交钥匙工程,1平米多少钱,我一年给你多少,我们约定一个开竣工时间,给我交钥匙就可以了。我们只负责什么呢?我们只负责监督工程质量。这在中国现代的工程管理史上也是一次重大的改革。

  

其实国外很多发达国家都是交钥匙工程,正因为交钥匙工程市场才能细分。细分出来了,有专门干建筑的、有专门干设计的、有专门干招商的,有专门干募资的,搞REITs的,等等市场细分,所有的行业都发展起来了。中国现在是全能,开发商自己从设计、买地、建造等等全套,市场也不能细分,这是咱们国家的特质所决定的。所以我们现在工程管理,去年搞了半年多时间,现在还在不断培训当中。   由于这种改革,成本大幅降低。最简单的例子,过去搞一个万达广场,我们基本上一个公司差不多要60-70个人。现在搞这种轻资产模式,因为是交钥匙工程,很多管理部门就拆掉了,没有了,那么这一个项目公司20个人就够了。

  

所以,第一个好处,就减少了成本;第二个好处,提高了效率。速度快了、效率快了,多少平米这么一算,效率快;第三个好处,实现了双赢。为什么实现双赢?因为我们交钥匙工程,承包的工程单位实现了真正的总包。所谓真正总包?就是这个项目拿去了,所有的收入都算成是他的。过去不是的,过去他最少拿走50%,他就干土建,那我们可能还要当地项目公司再去找一个干外墙的,再分包一个外墙,再分包一个搞机电的,再分包一个搞内装的。这里面先不说腐败因素,有很多分包,尽管我们自己万达有一个品牌部,就是只有品牌类的商家才有施工资格。但是虽然都是品牌部,给谁不给谁,那不就是一个权利吗。那现在都给他了,我们内部也减少了腐败的机会,我们成本低,施工单位也赢了,他拿去总包以后,他至少从收入来讲翻了一倍。国有企业,政绩就上来了。管理费方面,他对所有分包单位他来协调,他得收取一定的管理费,他利润也上去了。所以这个分包模式推出来以后,受到了我们长期战略合作伙伴极大的欢迎,从去年10月1日所有工程都是交钥匙了。

  

第三,商业管理实现信息化。

  

刚才讲了,你发展得这么快,很多人担心一个问题,会不会翻车啊?车速慢,安全;车速快,肯定就危险系数大。那你发展速度快,会不会不安全、会不会出问题。怎么办?所以我们尤其是轻资产模式推出来以后,工程管理的内容大幅度减少了,募资我也不募了,销售我也不干了,现在就剩一个活比较重要,那就是管理。管理跟得上,它就不会翻船。

  

一年它现在开业20几家,从前年就开始20来家,连续三年开20家以上,商业管理公司可以突然间翻一倍,或者一倍多一点,它能跟得上吗?管理成为核心,就是我这个模式能不能走下去的核心。那么怎么办?我们就实现了高度的信息化管理,不能靠人了。

  

第一个就是刚才讲的,万达开发了一套,用了两年多时间,2013年底试行,2014年正式全套推行的一套模式,叫“慧云”智能商业管理系统。它把16个子系统,就是消防管理、商业管理、销售管理、物业管理等等所有管理,16个系统集合在一张屏上。

  

过去,你们大家可能不是行业的人不知道,一个20万平方米的商业中心,地下要有好几个管理房,消防监控室,管变电站,管水泵的等等,看这些人的还都是老头,年轻人谁愿意干这个活,在地下室闷着,见不到太阳。所以都是找老头、老太太,老头、老太太很多就睡觉。所以安全的问题也出来了。那现在把它集合在一张屏上,我们一般就放在一楼,空气也比较舒服,看电子屏幕、看计算机,那么就变成工程师了,一个班只要4个人,12个人三班倒,这事就OK了。这个管理系统的推行,可以保证我们商业管理可以比较大幅度的进展和安全性。

  

我举一个例子。过去消防出事故,现在看全国消防事故2/3是电气化设备出事,绝大部分是电路引起的,电路老化、电器开关老化等等,出了事故。怎么能知道它老化,怎么知道它不过关呢?过去我们也很头疼。过去我们什么办法呢?第一个是所有的电线电缆设备只用全国前三品牌,就是我们品牌库只选前三名,第四名以后不要,因为这些品牌公司质量相对可靠一点;第二点死看死守,增加密度巡查,但是这个也是有过教训的。那现在好了,研究、科技发明以后,研发出了一套温感系统,它是用光纤电缆,用温度来感知这个电缆温度有没有发生变化。比方说设定哪一段,比方说根据你的厨房段,还是沿途段,设定超过多少温度它就报警。在什么地方,就很容易(知道)。

  

还有一个,这个系统开发了一套厨房自动灭火系统,这个都是我们在全国、全球的专利。我们经过研发,而且是和公安部消防局联合研发的一套“厨房自动灭火系统”,很先进的。在所有的厨房安装这套东西,因为怕失火嘛。因为现在万达广场一个最大特点美食店比较多,每一个店我们要求35-40家餐厅。我在十年前杭州演讲我就讲一句话“万达广场不是卖出来的,是吃出来的。”我就大量增加餐饮,很多人说增加餐饮那租金不是上不去吗?我说错了,如果你这成了个美食中心,人流来的多了,这个中心就上去了。而且人一多,餐饮放在最顶层,它会产生“瀑布效应”,人到顶上,水满了,它往下流。人在最顶上去吃,吃完就往下走,往下走就增加购买机会、消费机会了。

  

我们搞的这个厨房自动灭火系统,就是一套先进的监控手段。如果感知到厨房的温度达到多少温度,电脑会自动切断厨房的燃气和电路。再达到什么一个点的高度,它就会自动喷淋就会启动。还有若干个拥有知识产权的,我们讲有16个系统。时间关系,我就不一一解释了。

  

那么,由于商业管理实现了信息化,第一是支撑我们快速发展,还有商业管理本身,成本也获得大幅度降低。过去同样一个面积的万达,平均一个万达广场要130个人以上,我们自己的管理人员,不是租的商家,商家可能都七八千人在里面服务,就我们自己内部的授薪人员,就拿我薪水当管理人员,平均要130人以上,那现在都减到80个人以下。不但支撑我高速发展,它成本也下来了。

  

第四,是建立轻资产的融资管道。

  

那么,你说了这么半天,你要搞轻资产,钱究竟从哪儿来?钱主要是这么两个渠道:

  

第一,外部的投资者。现在我们的投资公司已经跟很多家战略投资者洽谈了一批协议,大部分是基金、保险来投资的这一类的产品,建立外部的管道,现在签约的项目已经有几十个了。

  

第二,我们建立了内部的融资管道。大家知道,我们万达有自己电子商务公司,去年又收够了一个“快钱”,支付系统,支付系统是为了支撑电商,一定要有这个系统。收购以后,这两个公司现在全力在做一个全新的理财产品,快的话这个月底会上线,慢一点的话下个月初就会把这个产品推出来了,就采用众筹的方式。可能,他们现在自己还在决定,究竟是500元为一手,还是1000元为一手,反正他们自己定,来募这种理财产品。它是两种回报,打个比方说,一个是每一年给你6%的现金回报,然后呢,众筹拿到了万达广场的资产,我们5-7年把它处置掉。怎么处置掉?两种处置方法,一个就资本化,上市。现在中国正在全面的在试行推广REITs,全世界的发达国家都有REITs产品、信托基金,中国没有。这个产品其实就是接近,可以叫做准REITs了,就是只要有关部门一批准,这个公司可以上市,变成公募,不是私募,这就是REITs了。而且现在据我了解好几个地方已经在试点,那我们为什么承诺是5-7年把它资本化呢?我们考虑中国改革的这个过程会不会再长一点,即使到期不能资本化,到了第五年、第七年已经是广场成熟、租金比较高的阶段,把它卖掉。资本化或卖掉,获得的收益,加上前期每年给的现金收益,这个产品他们要推,预期的年收益都是10%几,因为现在不能承诺,只能说预期。那么很多人说这个很好,很保险,可以赚年化10%几,那我买个100万,当我要着急用钱的时候怎么办?我们现在跟某个金融试验区(具体的等正式推广的时候他们再来宣传,今天演讲我就不说了),我们已经跟两个金融试验区说好了,审批了一个叫全金融交易中心,就是你不管是500块钱一手,还是1000块钱一手,这个基金集合完了一个月以后,可以到这里面来交易。还有人来做市,还找了做市商来做市,说穿了就是你还具有流动性,这个产品很快就推出来了。我们在设想,如果这个产品推出来,成功,也许万达就不跟别人玩了。所以我们现在对外部签约的速度已经放下来,不再谈新的投资者。这个产品我们相信是一定有吸引力?第一,它是万达推的;第二,这个产品是真正有投向的,是投向消费者的产品,这个产品是有回报。只不过基于管理层的要求,我们不能承诺,但是我们跟你说了有预期综合多少。假如不是卖掉,而是将来五年或者七年的资本化,那这个收益就绝对不是每年10%几的问题了。如果这个事把它做成,就等于你左手募完资,投给我们右手自己的不动产公司。不动产公司分配租金给我们自己的金融公司,不管是电商还是快钱,分给金融公司,他自己是不是还要多少得有点资料费吧,他也不能白玩吧,他是不是也得有点小小的利润,再分给投资者。将来,跟所有投资者也签了(要签合同),将来资本化的时候它要获取30%。所以是不是我们的金融产品将来也有了盈利的预期呢,所以,我们这些产品都在试验中。

  

刚才我讲了,我们这个轻资产,万达不动产转向轻资产,绝不是大家想像的,好像是就突然间。就有人写我们,“有人正在学习万达,万达忽然华丽转身”。我想,怎么可能忽然转身?那是跳舞吗?对不对,那不可能忽然转身。其实你就听我讲这些事,建立一个标准的事,成本模块,建立租金标准,再实现交钥匙工程,跟几个大局的谈判,这个标准,成本的标准,标准是怎么来的,再加上这一套东西,起码也是折腾一年以上,只不过现在发不出来而已。这是第三点。

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万科公告收购深圳地铁旗下公司股权

近日,万科正式发布与深圳地铁集团签署合作备忘录的公告。公告称,万科拟主要以新发行股份方式,收购深圳地铁集团所持有的目标公司的全部或部分股权,初步预计交易对价介于人民币 400~600亿元之间;同时双方将建立战略合作关系,依托“轨道+物业”模式,共同发展。对此,有业内人士指出,此次万科引入深圳地铁集团,有望令万科及其一致行动人的持股比例上升至40%以上,这将令宝能系作为万科第一大股东身份的地位不保。

万科看中深圳地铁利用土地资源能力

万科为何选择深圳地铁集团?近期以来,房地产市场呈现“冰火两重天”的分化局面,核心城市的土地竞争日益激烈,不仅地价屡屡刷新纪录,“面粉贵过面包”的情形也并不鲜见。在核心城市以合理价格获取充足的土地资源日趋困难,已经成为制约房地产龙头企业发展的一大瓶颈。

“在寸土寸金的深圳,拥有较强二次利用土地资源能力的深圳地铁集团,一直以来都是最受开发企业欢迎的合作对象。”万科方面昨日向记者表示,对万科来说,此次与深圳地铁集团的战略合作意义极为深远,不仅仅在于获得一个或几个优质项目,更重要的是,双方共同实施“轨道+物业”的发展战略,未来随着地铁线路的延伸,万科将有机会以合理价格获得源源不断的开发资源,一举解决核心城市土地资源紧缺的问题,让全体股东都能分享地铁经济所带来的巨大红利。

根据万科公告,万科与深圳地铁集团在签署正式交易文件时,深圳地铁集团将注入部分优质地铁上盖物业项目的资产,预计交易对价介于人民币400~600亿元之间,具体交易对价以独立第三方的评估结果为依据,由双方遵循各自适用的程序规定协商确定。

共同价值观奠定双方合作基础

除了看中深圳地铁集团的二次利用土地资源能力,共同价值观也是万科挑选战略合作伙伴的重要因素。

在宝能系接连举牌万科后,万科董事会主席王石及总裁郁亮曾先后发声,明确表态不欢迎宝能系成为万科第一大股东。郁亮曾表示,万科管理层及其创始人将共同捍卫万科企业价值观。

然而,在此次与深圳地铁集团的合作中,王石公开表示,“我们很高兴的发现,深圳地铁集团‘共同承担责任、共同创造价值、共同分享成果’的企业价值观与万科的合伙人理念十分契合。我们相信,在相近的愿景和价值观引领下,双方的长期合作将为深圳这座城市贡献更多的力量,也开启我们双方更加美好的明天。”

宝能第一大股东身份或不保

“此次万科引入深圳地铁集团,或将令宝能系作为万科第一大股东身份的地位不保。”昨日,上海易居研究院智库中心研究总监严跃进接受记者采访时表示,万科引入深圳地铁集团后,使得处于万宝股权之争另一端的宝能系变得较为被动,此前宝能系多个地产项目被质疑因为资金链断裂而被迫停工,市场一度担忧在近期股市下跌后,宝能系通过高杠杆资金增持万科的风险会大幅增加。“万科复牌后,宝能系继续增持万科股份的可能性降低。”

回溯万科去年12月停牌时的股权结构,当时宝能系掌控的钜盛华及其一致行动人前海人寿步步增持并成为万科第一大股东,最终持股比例达24.26%,第二大股东为持股15.29%的央企华润集团,第三大股东为持股5%的安邦集团。有业内人士指出,深圳地铁集团入股万科后,万科、华润以及深圳地铁集团三方的持股比例将超过40%,三方如果签署协议成为一致行动人,将一举超越宝能系夺回万科第一大股东席位。即便此前持股意向不明的安邦集团选择与宝能系联手,两者的持股比例也不足30%。此次战略协议的达成,将令万科和宝能系的股权大战尘埃初定。

此外,数据显示,此前宝能持股万科消耗资金将近400亿元人民币,从万科H股来看,截至2月17日,股价已从停牌前的高位下跌了31%。分析人士指出,虽然万科A仍处于停盘当中,但如果万科复牌后股价下跌,宝能系的这次投资可能会出现亏损。根据万科昨日公告,就公司目前筹划的重大资产重组,公司除与地铁集团继续谈判之外,还在与其他潜在对手方进行谈判和协商。鉴于筹划中的重大资产重组仍存在不确定性,公司股票将继续停牌。

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潘石屹:商业并不神秘,只需尊重常识!

我想讲三个故事,也是我人生三个比较重要的转折点。

第一个故事发生在1992年。我们六个人创业,赚到了第一笔钱。我们创业的时候,还有一个故事,你们的张教授到了牛津大学去读书。他在双安商场双榆树这边的一个宿舍,就成了我们六个人筹划的地方。等张教授从牛津大学毕业回来的时候,要占股份,说创业是在我的宿舍里面创业的。要是张教授在国内的话,我们一起就算七个人了,在他的房子里面创业,他能不占股份吗?

90年,我们成立了万通公司,到91年,我们赚到了第一笔钱。都是二十岁出头的人,赚到第一笔钱非常兴奋。

我记得冯仑常常说一句话:你看看,我们没钱的时候都赚到钱了,现在有钱了,不知道要赚多少钱!这已经成了他的一句口头禅了。他这句话也给了我们很大的信心。我们也觉着可以赚很多钱,就不断地在海南岛炒房炒地。

几单之后,炒其中一个楼房的时候,突然王功权提出:这房子有没有产权证啊?我说,你说的这个问题非常重要。我们不能只认钥匙,万一把钥匙拿过来,房产证不是我们的,不也白搭么。他就派我去海口市规划局去查一下,有没有这个证件。

那时候有没有房产证,就是规划批没批,有没有土地证这些证件。我去查的时候,海口规划局的一个干部说不让查。我想,不让查,王功权给我的任务怎么去完成呢?结果碰到一个朋友,就和他说,要查查一个项目有没有规划的审批,这个规划局的干部就不让我查。他说:海南岛人你还不知道,我给你出个主意,五斤橘子,两条三五烟,带上去,百分之百让你查。

我完全按照他说的,买了五斤橘子,两条三五烟,带着上去了。把东西往桌上一放,这小伙子把抽屉打开,橘子倒到里面,烟放到里面,给我一个大本子,说你自己去看去。我就自己看。查了一下我们的项目,是有(证件)的。我这人特别好学习,除了看完自己的,我还要看看别的项目的。我就一个一个看,五斤橘子两条三五烟不能看一个数就走啊。

当时海口的常住人口好像是十五万人,还有我们这些跑着去的,没有户口的人,大概也有十五万人,一共就有三十万人。我把海口市规划批了的面积,也就是市政配套费都递交了的,加起来,除了一下海口的人口,我记得数字是四十九平方米。当时北京的人均住房面积是七点四平方米,而海南刚刚建省,在海口这样一个不富裕的地方,电都没有,一个红绿灯都没有的地方,建房子要接近五十平方米,北京才七平方米多。这就是房地产泡沫啊,跑的越早越好。于是我就赶紧跑到北京来,做了第一个项目,在阜成门这边,万通新世界广场,赚了不少钱。海口的企业家,多少企业家,基本上全军覆没,出来的很少。

有好多人说,我们几个人,能够从海口这边逃着出来,能够从海南岛的92、93年房地产泡沫里逃着出来,非常聪明,很有远见。其实呢就是算数,就是建筑面积除一个人口数。就是常识。

不要把这些商业的东西搞的多神秘,一会儿佛了,一会儿道了,一会儿鬼了,一会儿神了,没有这么神秘的东西,就是要尊重常识。当全中国最好的城市,人均住房面积只有七平方米的时候,你作为海口,接近五十平方米,就是有问题的。所以就能逃到北京来,发展得还不错。

现在冯仑的口头禅就是:我们从海南岛逃出来了,北京的CBD一半是我们建的。当然有星城国际、我们建的SOHO现代城、建外SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO、阳光100几个项目,我们六个人出来,把北京一半的CBD建起来了。

如果是当年没个常识,我们还在海南岛呆着,早就破产了。所以这个是第一个故事,我总结的道理就是,不要把任何事情看得太深,要尊重常识。当然张教授讲的这些曲线、数学模型,该学的也要学学。这东西有点太复杂了,他出一本书就送我一本,没有一本是我能看得懂的。

讲第二个故事吧。到北京来,我们做了万通新世界广场,赚了好多钱,赚的当时都没有概念了。因为当时土地增值税还没出台,成本很低,我记得每平方米的土地的价格是两千七百块钱,建安费几千块钱,最终成本是五千到六千块钱。最后销售的价格是三四万块钱。赚完钱后,我看到一张报纸,记得是香港的《明报》。94年95年的时候,《明报》的记者就通过卫星的照片看了一下,朝鲜半岛上面,从“三八线”分开,北边的一部分黑灯瞎火的,南边的一部分灯火通明。这个人就写了一篇文章,说一个地方富裕不富裕,GDP和这个地方的明亮程度有很大的关系。所以这个“三八线”是分界线,北朝鲜就没灯,南朝鲜灯就特别多。

我看完以后,感觉很有道理。以后到什么地方去赚钱,就得顺着光走,到光明的地方去赚钱。但我手里也没有卫星啊,我怎么能够看到光呢?我有汽车,所以我就开着汽车,绕着环路转了一下,只要绕到北京的西边,就黑灯瞎火的,国务院的部委从来不加班的,一到晚上就全是黑压压的一片。只要到了东边,就灯火通明。按照这个道理,越光明的地方,GDP越高,越光明的地方就越有钱。我就不能在西边,应该到东边去做,就到了国贸周围。所以我们SOHO中国,围绕着国贸桥方圆一公里的地方,大概做了十二三年,也才有了冯仑说的这句话:我们从海南岛来的,建了北京百分之五十的CBD。所以这个是我的第二个故事,就是到光亮的地方去,顺着光明走。

第三个故事,今天,中国的房地产是一个什么样的情况。政府说房地产是自助产业,要健康理性地看待房地产。我是怎么看呢。今天中国的房地产,跟1992年海南岛的房地产是一样的,所有的情况都是一样的:过剩,房子非常多。在过去的十几年时间,当北京的人均住房面积只有七平米多的时候,住房需求大,房价就压不下来。有段时间国家每年出一个政策,压房价,叫“国八条”了、“国六条”了、“国四条”了、新的“国四条”了,一年一个文件,压不下来。因为基本的需求在。

可是到了今天,我们的人均住房面积是多少呢?现在已经是三十多平方米了,接近四十平方米了。而每年增长的速度是多少呢?每年竣工的面积是十二亿平方米,如果是六亿城镇人口的话,就是每个人每年增加两平方米。五年过去,所有城镇人均住房面积就能增加十平方米。这是一个了不起的数字。

所以到今天为止,我们看二线城市、三线城市,烂尾楼、空置楼房非常多。在这样的情况下,不仅房子没有充分利用起来,钢材、水泥的需求量也大幅度下跌。我记得08年09年,钢材的价格是六千块钱一吨,而今天钢材的价格是一千九百块钱一吨。换算成斤,没有一斤大白菜贵。

中国的钢材,要从巴西和澳大利亚把铁矿石运过来,再和中国的铁矿石一比一混合,到高炉里加热才能冶炼出来。大白菜呢,是一个小籽,放到地里,浇点水,就能长出来。现在钢材的价格还不如大白菜的价格贵,因此,房子的过剩,钢材的过剩、水泥的过剩,数量是非常大的。

所以,作为一个明智的开发商,又到了一个选择的时候。选择背后的道理,是常识。不要想的太复杂,东西多了之后,价格就不行了。有好多人问,你说房价会跌吗?我不敢说。为什么呢,因为还有一个央行。全世界的央行,自从有了以来,就爱发货币。中国的央行是这样的,外国的央行也是这样的。如果他把存款准备金再降低,利率再降低,市场上的钱多得不得了,好赖房价也会涨。可是从基本面来说,基本的需求已经大大地满足了,闲置的房子非常的多。

我就思考,当我们的资源这样的过剩,每一个城市的房子没有充分利用起来,我们应该做什么事情?想了差不多三年时间,海内外看了一圈,差不多想明白了。要做什么事情呢?就是利用今天最有力的,最普及的技术——互联网的技术,把资源充分地利用起来。像滴滴打车,Uber,能够把汽车的资源利用起来一样。手机上的一个APP,把多少汽车管理的中间环节给消灭了。还有一个叫AIRBNB的软件,他就是把零零散散的对住房的需求,和全世界的房子链接在一起。没有给社会增加一套房子,可是把每一套房子的利用率充分地提起来了。

做别的东西我不会,但我看到中国的办公楼空置率特别多。我们能不能通过一个软件,把对这些闲置空间的需求都利用起来?我们做了一个共享空间,名字叫SOHO3Q。做完这个后,毛大庆从万科辞职了,要创业。

我说SOHO3Q 先给你提供一个办公室,你先在这办公。他一边办公一边琢磨,结果做了一个跟我一样的东西。他问我怎么看,我说毛大庆,你在万科的时候,跟我们一样,跟SOHO一样,在过去的二十年时间,给中国的房地产做了巨大的贡献。无论房地产的名声多坏,要很客观地来看,十年前建的房子,就没今天建的房子好,二十年前建的房子,就没十年前建的房子好。所以,房子的进步速度是非常大的。而建了这么多房子,把中国从人均五平方米、七平方米的住房面积,增加到接近四十平方米,这就是房地产开发商的贡献,是为这个社会做了有益的事情。

可是今天,在全都过剩的时代,我们再去建房子已经没有意义了。我们应该做的事情,是把已有的、没有充分利用起来的资源利用起来。

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全球十处可留宿的皇室豪宅

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苏格兰的梅伊堡是已故伊丽莎白王太后(英女王伊丽莎白二世的母亲)钟爱的避暑之地。近日,梅伊堡却开始向度假者出租,只要支付5万英镑(约合人民币53万元)作为租金,就可以在其中度过一个美好周末

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英国沃里克郡阿斯特利城堡

据传,英国“九日女王”简.格雷幼年时曾经住在阿斯特利城堡,这一城堡从1415年起就是格雷家族的产业,直至1554年她和父亲及丈夫被处死为止。这处城堡在六十年代成为一座酒店,却在1978年在一场大火中毁于一旦。近年人们将这里修复重建,通过Landmark Trust信托公司对外出租。

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西班牙格拉纳达阿尔汉布拉宫

这座为中世纪统治西班牙南部的摩尔人建造的阿尔汉布拉宫,吸引着大批游客来此参观。不仅如此,游客们还可以在楼阁殿堂中安度良宵。Parador de Granada为游客们提供25个房间以及5个套间,价格大约在每晚300欧元(约合人民币4217元)左右。

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印度焦特布尔乌麦·巴哈旺皇宫

乌麦.巴哈旺皇宫是焦特布尔皇室的主要居所,但现在皇宫的大部分区域已经成为了酒店,由泰姬酒店集团经营。

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英国英格兰萨里汉普顿宫

汉普顿宫的两处庭院经Landmark Trust信托公司对外出租:一处是乔治亚宅邸(可住八人),这座十八世纪的宅邸建在通往亨利八世室内网球场的小路旁;另一处是Fish Court(可住四人),位于环绕着亨利八世御厨房的都铎式院落内。四晚共计729英镑(约合人民币7696元)。

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英国苏格兰特拉奎尔宅

 

特拉奎尔宅大约位于爱丁堡南30英里(约48千米),原属于苏格兰皇室,是现今为止国内最古老的住房。如今对度假游客开放出租三间卧房,每晚190英镑(约合人民币2000元),内含早餐服务。

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英国怀特岛奥斯本宫

怀特岛上维多利亚女王的度假胜地现对游客们开放,其中的板球休息室Pavilion Cottage可通过英国文化遗产保护部门英国古迹署租用,每周681英镑(约合人民币7189元)。

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英国威尔士波威斯城堡

波威斯城堡是威尔士某王朝王子的住所,环绕城堡的大片花园中坐落着一所爱德华时代的小屋Bothy,人们可以通过英国国家信托(National Trust)租用。

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英国苏格兰巴尔莫勒尔堡

巴尔莫勒尔堡有六个度假小屋可供租用,能容纳五到十二位客人。每周租金495英镑(约合人民币5226元)。

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印度斋普尔伦巴宫殿

伦巴宫殿是由泰姬酒店集团经营的又一处拉贾斯坦宫殿改造的豪华酒店。伦巴宫殿之前是斋普尔王公贵族的居所,已招待过英国王储查尔斯王子和总统夫人杰荃琳·肯尼迪等人。