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竞优E刊

VOL.04

CONTENTS

2016/04

001 / 竞优新闻中心

竞优软件为中梁集团开启招采管理2.0时代

近日,在中梁集团新搬迁的上海总部大楼,竞优软件与中梁集团举办了招采管理系统的项目启动会,双方的高管及项目组成员出席了本次会议……

002 / 竞优干货分享

步行街开发十五条成功要素

针对国内近几年步行商业街开发热潮,经过走访大量商业街区,根据全国一些商业街的发展情况,结合各方面的专家的理论研究……

003 / 竞优客户动态

中海首季销售393亿港元 整合中信成两千亿规模最大筹码

4月13日,中国海外发展有限公司公布3月销售数据。2016年3月,中海地产连同其附属公司……

004 / 地产名人观点

王健林牛津大学演讲:世界那么大,我想去闯闯

2016年初,万达集团董事长王健林受邀登上牛津大学公开课讲台,开讲“万达国际化”,成为首位在牛津大学主讲公开课的中国著名企业家……

005 / 地产精彩趣事

全球最长寿社区:老夫妇年龄相加近200岁不稀奇

一对老夫妻坐在公园长椅上,这场景在哪个国家都很常见。但如果这是一对年龄加起来将近200岁的夫妻呢?……
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竞优软件为中梁集团开启招采管理2.0时代

近日,在中梁集团新搬迁的上海总部大楼,竞优软件与中梁集团举办了招采管理系统的项目启动会,双方的高管及项目组成员出席了本次会议。

会上中梁招采总监强调,在目前房地产低迷的时刻,中梁集团逆势快速发展,连续几年进入百强地产行业,与公司的高效率运作是分不开的,而高效率则离不开信息化工具的辅助,因此,此次招采管理系统的上线显得格外重要。与中梁的合作,对于竞优来说,不仅是动力也是压力,所以双方团队要拧成一股绳,把这个项目做好。中梁信息总监同时指出,选择竞优,不仅是因为竞优在万达、龙湖等标杆客户的经验,更是看重竞优在房地产信息化行业的口碑,实事求是的态度,也希望竞优能够与中梁携手并进,同时在项目实施整个过程中,双方相互理解和配合,按计划完成系统上线,以便提高招采的工作效率。

竞优软件上海公司总经理表示,与中梁的合作,是竞优的荣幸, 希望通过竞优成熟的产品和雄厚的研发实力提升中梁招采管理的水平、完善供方管理体系,为中梁的快速高效的发展提供信息化支持,同时通过良好的合作,实现与中梁长久性可持续性发展战略,实现双方共赢的愿景。

中梁地产是一家专注于房地产开发的大型集团型企业,2013年荣登中国房地产百强企业排名59位,2014年再次蝉联中国房地产百强企业位列56位,2015品牌价值达24.16亿,位列华东三甲。中梁地产集团秉承“团结、务实、专业、创新”的企业精神,以践行“创建美好家园、和谐人居”的理念,先后在苏州、温州、上海等地成功开发了六十多个住宅及商业项目,开发成熟及在建项目面积达600多万平方米。集团公司现有员工800多人,其中各类专业技术人才和具有高级职称的管理人才300多人,经过20余年的不懈努力,现已成为长三角区域内的新锐势力和强势品牌。

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步行街开发十五条成功要素

针对国内近几年步行商业街开发热潮,经过走访大量商业街区,根据全国一些商业街的发展情况,结合各方面的专家的理论研究,我们初步总结出以下15个成功开发要素。

一、 科学规划

我们知道,一个城市的商业开发是一个城市规划的重要组成部分,而商业街,特别是步行商业街的规划,又是一个城市商业规划的点睛之笔,一条步行商业街在进行了整体的规划之后。在具体的一些产品形态方面的规划也显得非常重要。大家可能知道,有些步行商业街由于在前期产品的规划、设计阶段,没有注意或重视商业街开发规律,特别是一些商业以外的投资主体进入商业街开发领域,导致了房地产开发和商业运作严重脱节的情况,这样的例子非常的多。今天上午,开发商组织我们到南花园商业街参观。我非常高兴看到,这个项目对前期的规划是非常重视和科学的。走到顶层的时候看到楼层很高,是准备引进电影院,如果楼层3米、4米高,电影院的设计是无法实现。在整个的商业街开发中,要有科学的规划设计,在以后的招商过程中,也有动态的调整过程,这要求在规划设计阶段做到弹性设计。

二、准确定位

作为步行商业街的定位,基于几个方面:第一,本地区在城市历史的渊源和资源。不能过分脱离自身的历史渊源;第二,自己所处的商圈状况。南花园商业街处在成熟的商圈,这是石家庄两大商圈之一。作为这样业态非常全面、丰富、成熟的商圈,我们如何定位?这个定位既要遵循、依托自身所在区域的商圈情况,也要适当扩大辐射半径,如果定位准确,在招商的过程中辐射的半径就有可能很广,日后经营的范围中销售的方位也可能很广泛。

三、慎重选址

这是非常重要的。应该说南花园商业街从整个的地理位置讲,是非常优越的。我今天主要谈的是关于一个商圈的新概念。近几年随着各地城市的环境、交通设施的变化,应该说传统的商圈概念已经发生很大变化。从现在的情况看,商圈不是圆的,对待选址,南花园是非常出色的,但是在局部上还需要政府部门的大力支持,比如中山路护栏的问题。晚报有一篇文章叫《一条护栏,拦死了一个商场》,当时引起了广泛影响,最后政府拆除了道路中间的护栏,商场才又获得新生,所以交通对整个商业项目,特别是对步行商业街作用非常重要。

四、招商先行

目前国内一些城市的开发商,在整个商业街建设前期,没有很好的和商家结合,没有明确商家的需求,开发带有一定的盲目性,导致和后期招商脱节。我们一直在倡导大连万达的订单模式,如果在前期和主力商家达成联盟,我们在日后的招商与经营过程中,成功的可能性将大大提升。

五、规模适度

从全国商业街建设看,存在求大求洋的现象,很多商业街从1公里到3公里,甚至更长,步行商业街规模有无限扩大的趋势。很多的开发商,在开发商业街的时候,更多考虑规模效益,但是忽略了边际效益,按照经济学的边际效益理论,最佳规模产生最佳效益。根据协会近年的总结和研究结果,我们认为一条步行商业街有长、宽、高的比例要求。我们认为一般的步行商业街,长度在300米左右为宜,特大城市更长,以600以内为最佳。南花园商业街是200多米,从城市情况看,200多米是适合的。集中精力把200米做好是最重要的,不要一味追求长度。宽度,不同的商业街的宽度,我们认为,应该在十几、二十几米为宜,一些迷你型的更窄一些,大家知道一般人行走路线是“之”字型行走,很少有走到一端再回来。所以街过宽可能导致顾客疲劳,导致商机的丧失。高度,一般商业街的建筑高度以一层到二层为宜,局部主力店铺可以三、四层。因为一条步行商业街中,楼层过高,第一行走不便,人们习惯平行行走,而不希望垂直行走。在一条步行商业街中出现更多的高楼大厦,大家很难驻足,甚至会产生高楼效应,使商业街整体空间产生压迫感。

六、因地制宜

本地、本区域所具有的最基本的、最原始的特征,应该是我们最根本的特色所在。今年我们走了几十条商业街,光凯旋门就见到十几个,有的比例甚至是一比一。在媒体广告上、不同的商业街形象都似曾相识,商业街规划设计丢掉了本身民族化的特色,过分追求洋化的东西。

七、错位经营

从近几年的情况看,中国零售业竞争已经从店与店之间的竞争,发展到街与街之间的竞争。石家庄可能有这个感受,一说去哪儿,就是东购或北国,在北京讲,就是去西单还是王府井。也就是街与街之间的竞争。在南花园具体的经营中,要考虑更多的自身经营特色,要搞好与周边商业的错位。从近几年的情况看,在商业街各种类型形态中,特色商业街最具有生命力。而综合商业街,特别是在一个城市如果出现几条,或者更多条的情况下,经营的难度会越来越增大。南花园商业街定位在餐饮、休闲、娱乐为主是比较适宜的,应最大限度发挥它的特色。98年的时候,南京路请国外进行了一个调研,各业态中餐饮是3、休闲娱乐是3,购物是3。所以购物比重正在弱化,餐饮休闲娱乐的比重正在逐渐增加。

八、以人为本

不同的商业街从发展过程中经历了几个阶段,第一个阶段单纯以购物为主;第二个阶段适当考虑了一些对人的关怀;第三是以人为本的原则。现在一些发达国家,包括非常成功的商业街、步行街,更多的也体现了社会活动中心的功能。在南花园商业街中,建议多一些景观、多一些休息椅、多一些盲人道,为广大市民提供非常优美的环境。

九、强化功能

在一条步行商业街中,一些非购物的功能要日益提高。这些功能的提高,有助于聚集人气,延长顾客在商业街停留的时间,最终还是扩大消费。

十、营造氛围

一条商业街的氛围也是非常重要的,有些商业街建设得像兵营一样,非常整齐,道路非常宽阔。大理石上去了客流下来了,不锈钢上去了,效益下来了。商业街对商业氛围要求非常高。刚才看到,南花园商业街是折线的,错落有致,在此基础上,要更多的把商业氛围营造好。

十一、重视节点

一条步行商业街就好像一首交响乐,时而高亢激昂,时而低回婉转。在商业街中通过设置主力店,一些活动和景观设计几个节点,可最大限度的聚集人流。

十二、商魂培育

南花园的商业街在历史上有非常深厚的商业渊源,我们认为一条商业街应该有魂,这个魂可能是历史上形成的生活资源,可能是文化品牌,也可能是特色服务。所以对一条商业街商魂的培育和树立是非常重要的。南花园商业街要依托历史形成的文化底蕴商业氛围,形成自己的商魂。

十三、有机链接

这个有机链接在商业街规划、设计、开发过程中,应该注意商业街和周边原有商业的链接。比如南花园是新建的商业街,要链接周边的商业圈。在街内也要形成有机的链接,不要割裂。在街的两侧,也要形成链接,不要形成单边的情况,包括一层、二层、三层,楼层之间的链接。在一条商业街整体规划设计中,相关的链接工作非常重要。

十四、成功营销

项目正确的定位、营销理念与务实的手段,对项目的整体运作影响重大。

十五、独特景观

目前很多城市,包括一些商业设施中对景观的设计越来越重视。特别是对石家庄,坦率的讲,在先天上缺乏更多的旅游资源。如果南花园步行商业街能够把很好的景观设计出来,形成本地最亮丽的景观特色群,这可能会形成商业和旅游的最佳黄金结合点。总之步行商业街,只要有了商魂、商脉、商气,商道,它就会拥有无限的商机。

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中海首季销售393亿港元 整合中信成两千亿规模最大筹码

4月13日,中国海外发展有限公司公布3月销售数据。2016年3月,中海地产连同其附属公司、合营公司及联营公司(统称中国海外系列公司)的合约物业销售金额约为151.39亿港元,相应的楼面面积约为97.17万平方米。

此外,于2016年3月31日,中国海外系列公司录得已认购物业销售约为62.48亿港元,预期将于往后数月内转化为合约物业销售。

2016年1月至3月,中国海外系列公司的累计合约物业销售约为393.06亿港元,同比增长20.0%,累计楼面面积约为257.96万平方米,同比增长13.6%。

对比万科、恒大、保利地产以及碧桂园分别达到752.4亿元、656.7亿元、451.25亿元以及428.7亿元的一季度成绩单,中海同期仅393.06亿港元的销售业绩逊色不少。

3月18日,中海地产主席兼行政总裁郝建民在年度业绩会上表示,中海2016年的销售目标是1850亿港币。其特意指出,这个目标不涉及收购中信地产之后带来的销售贡献。

尽管中海2016年1850亿港元目标同比2015年目标仅增长50亿港元,但保守的增长目标背后其最大筹码正是中信地产业务的整合。

3月14日,中海和中信同时宣布整合事项,中海将以371 亿港元总代价收购中信股份旗下完成整合后的中信公司及中信泰富持有的绝大部分住宅业务,其中297 亿港元会以每股27.13 港元发行10.96亿股新股予中信股份,禁售期为2 年;余下的73.6 亿港元将以物业转让交易予中信股份。

收购标的中信集团的物业项目分部于中国内地25个城市,其土地储备总面积约2400万平方米,项目主要位于环渤海、长三角、珠三角及其他地区,大部分项目位于一线及二线城市。

在资本市场中的大部分投资机构看来,此次中海对中信地产业务的收购,无疑将使之成为行业整合的受益者。

里昂证券认为,相信收购中信地产对中海有利好作用。由于房地产市场目前正加速,该行将中海2016财年的合约销售预测由1750亿港元上调至2000亿港元。

而招银国际报告则指,以2600亿港元的可售资源(未计算中信物业组合的贡献)及70%的销售比,中海初步定下2016 全年销售目标1850 亿港元。收购中信物业组合的交易预计在今年8 月完成,相信届时中海会将全年销售目标调高。

事实上,中信股份旗下所有住宅开发项目合计约2400 万平方米土地储备,主要为可作销售的项目,基于中海外现有的4144万平方米土地储备,收购完成后中海总土地储备可达6500 万平方米。

申万宏源的分析认为,对中信目标资产的收购将给中海外在2016年带来额外约750 万平方米的可售资源,这意味着中海外的合约销售总额有望在今年及未来几年实现大幅增长。

对于整合中信地产业务后中海的销售规模和利润增长,郝建民在3月份的业绩会上称不便透露。其称,过去几年中海的增长速度远超20%这个数字,希望未来也可以保持,“我们希望这两项首要的指标是能够保持同步协调发展,规模增长的同时还能够保持利润较高的增长。”

据郝建民透露,中海和中信的交易预计5、6个月内可以完成,最迟也不会超过年内。

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王健林牛津大学演讲:世界那么大,我想去闯闯

2016年初,万达集团董事长王健林受邀登上牛津大学公开课讲台,开讲“万达国际化”,成为首位在牛津大学主讲公开课的中国著名企业家。以下为演讲 实录。

非常荣幸有机会在牛津大学公开课上谈万达国际化的体会,我演讲的题目是《万达国际化》,讲四点:

国际化理由

1、做大企业规模

有些产业要做大规模,必须国际投资,特别是在娱乐、体育这些行业,国外市场比中国发达,这是万达国际化的重要原因。

2、成为国际企业

2015年有篇最牛辞职信红遍中国,一位教师在辞职信中说:“世界那么大,我想去看看”。我想借用这句话来说万达,“世界这么大,我想去闯闯”。

万达企业文化核心一直是8个字。88年创立公司时,我提出企业文化核心是“老实做人,精明做事”。那时中国刚改革开放,做生意骗子很多。我们就讲 诚信,提倡“老实做人”;同时还要“精明做事”,别人骗我一次是他的错,但骗我两次就是我的错。2004年,万达对企业文化做了一次全面提升,梳理总 结万达的企业目标、发展宗旨、经营原则等,提出“国际万达,百年企业”。当时知道“百年企业”是做长久的企业,但“国际万达”究竟是什么还不太清 楚,所以这个口号提出后,国际化并没有马上实施,直到2012年万达才真正开始国际化,但这说明万达很早就有国际化志向。

说起万达国际化还有一个故事,好像是天意。万达最早的名字叫西岗开发公司,主要做房地产开发,92年企业搞股份制改造,觉得这个名字太土,决定改 一个名。当时搞了一次企业名字有奖征集,花2000块钱在报纸上打了征名广告,大概两百人投稿,从中选出十来个,一个个介绍他们起的名字和标识,大概 是第3、4位入选者提出的方案被我们采用。这就是现在的万达标识,深蓝色,由万达的拼音字母WANDA变形为海浪和航船。为什么用蓝色呢因为万达是海边诞 生的企业。为什么外面要画一个圆圈呢设计者说是走向世界。我们觉得这个寓意好,就采用了,那时万达还没走遍中国呢。所以万达刚开始就有志于成为国 际企业,没有这种志向和目标是不可能走到今天这一步。

3、规避经营风险

有句俗话讲,不要把鸡蛋放在一个篮子里,企业跨国发展意味着减小企业经营风险。一个国家发展得再好,经济也有调整时期,但全世界经济同时出现大 调整、大萧条,这种几率是极低的。而且中国政府也鼓励中国企业全球配置资源,利用全球市场。所以从规避企业经营风险角度,我们也应该走全球化道路 。

国际化战略

1、并购为主

万达海外投资以并购为主、投资为辅。为什么这么做因为从英国工业革命到现在,世界市场特别是一些主要市场领域,基本上都被先进入的企业瓜分了。 有人在中国媒体上说万达“就知道买买买”,我就问他,如果我不买,你告诉我怎么办。

2、相互关联

有些人讲中国企业是不买对的、只买贵的。但万达国际化重点在于买得对,什么叫买得对我们有两条标准,一是与万达现有产业有关联。二是万达不管跨 国并购还是投资项目,都要求这些业务能移植到中国,能在中国获得更快发展。

3、本土人才

万达国际化强调使用本土人才。万达2012年并购美国AMC公司时,因为它是电影终端渠道,美国政府对这种类型公司的并购有一定限制。我去找美国驻华 大使骆家辉先生,请他为我们写一封推荐信,向美国政府推荐。他首先就问,万达买AMC,是不是准备把大批中国电影卖到美国去,我说这不太可能,就算我 想把中国电影卖到美国,也要看是不是有那么多人来看,电影不好观众是用脚来投票的。然后他又问,万达是不是打算派中国人到美国去管理我说这不会, 并购后公司管理层全走了,其实意味着并购失败。骆先生挺高兴,给我们写了推荐信,再加上其它因素,最终万达并购AMC获得了美国政府批准。

万达并购美国AMC已被哈佛大学商学院作为教学案例,做这个案例的教授到我们公司调研,说了两句话,非常经典。首先,一切都没变。还是AMC这家公司 ,名字没变,管理层没变,经营地点也没变;其次,一切都变了,公司发生了深刻改变。管理最基本的是“制度设计”,其中最核心的是调动人的积极性, 而不是把制度设计成对待管理层就像防贼。万达并购AMC时,全球金融危机影响还在,工作岗位不像现在这么稳定,我们就跟管理层签订五年工作合同,而且 规定,对于超出经营目标的利润,管理层和万达一九分成,一下就把他们的积极性调动起来,使公司一年就发生变化,第二年就实现上市。从中我也悟出一 条,到世界上任何一个国家去并购和投资,都是要尽可能留住原来的管理团队,使用本土人才,想办法调动他们的积极性,不要想着走哪都派中国人过去。

国际化进展

万达已经成为中国企业、特别是民营企业国际化的代表,从2012年到现在三年多时间,在全球十多个国家投资,投资额超过150亿美元,其中在美国一个 国家就投了100亿美元,所以我在美国是很受欢迎的。万达2012年并购AMC时,我承诺十年之内至少在美国投资100亿美元,第二天一家美国媒体刊登了一篇文 章,标题是“王先生,希望你遵守承诺”。我的话说完三年,2015年万达已在美投了100亿美元。我让我的助手去跟他们说,希望再登一篇文章,“王先生提 前兑现承诺”。万达在英国投资12亿英镑,有2600多名员工。昨天在《万达哲学》英文版全球发布仪式上,我们和英国政府还洽谈了一个大的投资项目,希 望能尽快落实。

万达国际化虽然时间不长,但步伐蛮猛,而且进展比较顺利,但是我已从辩证法角度来看待万达跨国发展:没有失败就意味着离失败越近,万达在今后的 国际化进程中不排除摔跟头,但是我们有一个原则,只要不发生颠覆性风险,就要去做这件事。其实勇敢迈出这一步才觉得,国际化也没什么了不起。

国际化目标

1、海外收入大幅增长

万达在去年提出未来五年新的战略目标,即到2020年实现“2211”目标,就是到2020年,企业资产超过2000亿美元,企业市值超过2000亿美元,收入超过 1000亿美元,净利润超过100亿美元,其中30%以上收入来自海外。衡量一家企业是不是跨国企业,一项核心指标是海外收入有没有超过30%。真正的跨国企业 不仅要求企业规模足够大,至少数百亿美元,而且企业收入至少30%来自海外。今年万达海外收入将达到100亿美元左右,距离2020年目标还有不小差距,还 需要持续努力才能实现。

2、成为一流跨国企业

万达不仅要成为一流企业,而且加了一个限制词,要成为一流的跨国企业。万达如果实现“2211”目标,企业资产、收入、净利润排名,一定能排在世界 前几十名。这个目标也在激励我们公司,也激励我个人持续努力。有人形容我是中国最成功的企业家,很多人问我为什么成功,我讲了很多原因,其实最核 心的一点是勤奋,所谓天道酬勤,如果不勤奋,所有的条件都不可能变为现实。正因为万达有远大的企业愿景,所以现在还持续保持着快速增长,2015年实 现收入、资产、利润同比2014年增长20%。大家觉得增长速度很快,但对万达来讲,这是多年来增速第一次掉到30%以下。在此之前,我们每一年都保持30%以 上的增长,随着全球经济的重大调整,中国经济的持续放缓,我们的发展速度也降了一点,但依然保持较快速度增长,这也是万达最终成为一流跨国企业的 保证。谢谢大家!

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全球最长寿社区:老夫妇年龄相加近200岁不稀奇

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阿西亚罗利的美丽风光。

一对老夫妻坐在公园长椅上,这场景在哪个国家都很常见。但如果这是一对年龄加起来将近200岁的夫妻呢?在被誉为“全齐最长寿社区”的意大利渔村阿西亚罗利(Acciaroli),这还真不是新鲜事。

据介绍,滨海村庄阿西亚罗利是名副其实的“全球最长寿社区”,当地人口2000人,其中百岁及以上老人116人,占总人口5.8%。如果把“长寿”门槛降低到90岁,当地的长寿老人则多达300人,其中180名女性,120名男性,男女最长寿者都是108岁。

据说,阿西亚罗利风景如画、宁静悠闲,这无疑是“出产”长寿老人的一大原因,也让当地受到了美国作家海明威的赞誉。此外,“地中海饮食”也能解释为什么阿西亚罗利有那么多长寿老人。

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100岁高龄的安东尼奥?瓦萨洛和93岁的阿米娜?费多罗是生活在阿西亚罗利的一对“寻常”夫妻,他们已经携手走过66个年头。在聊到长寿的原因时,安东尼奥表示,长寿和他们的饮食习惯有关系——食材多是自产;常吃海鱼海鲜和各种蔬菜;烹饪用橄榄油。还有,那就是要少食多餐。

还有值得注意的一点,那就是阿西亚罗利长寿老人积极的生活态度。安东尼奥称,他们经常劳作,不闲着;也有其他老人表示,自己总是忙这忙那,干活和不干活,自己能感觉到很大差别。