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竞优E刊

VOL.09

CONTENTS

2016/09

001 / 竞优新闻中心

中弘再度携手竞优软件 迈入项目管理新阶段

中弘与竞优软件经过 “全面预算系统”、“合同管理系统”、“移动售楼管理系统““成本管理系统”……

002 / 竞优干货分享

商业地产市场调研如何筹备与执行?

市场调研是开展商业地产策划工作的起点和关键点,如果市场调研工作做得扎实……

003 / 竞优客户动态

中海310亿收购中信物业组合已完成 委任常颖为非执董

中国海外发展有限公司与中信集团相关的收购事项有关的估值报告已最终确定……

004 / 地产名人观点

王健林:如何把海外消费拉回国内?

我们研究消费当中要研究这么一个非常明显的大的现象,就是国人消费在快速持续的外移……

005 / 地产精彩趣事

精明商人西门庆为什么没有去搞房地产开发呢?

《金瓶梅》中,西门庆给媒婆文嫂五两银子,请她牵线与王招宣府林太太进一步探讨人生和理想……
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中弘再度携手竞优软件 迈入项目管理新阶段

中弘与竞优软件经过 “全面预算系统”、“合同管理系统”、“移动售楼管理系统““成本管理系统”的前期合作,商业运营管理系统项目于近日正式启动,双方的合作将更深一步,良好的默契配合基础,让双方对该项目寄予厚望,打造出中弘的更为独特、更为适合、更为有效的“商业运营管理系统”。

中弘控股股份有限公司成立于2001年,总部位于北京。为深圳交易所上市的百强地产公司(股票代码:000979)。历经十多年的发展,公司已经形成集商业地产、文化旅游地产等核心物业开发与运营为一体的综合型地产龙头企业。在商业地产领域,公司坚持以提升城市功能与形象,推动经济结构转型为己任,坚持开发经营性物业的发展方向,累计已开发物业面积百万平米以上。中弘?北京像素被誉为“CBD东扩区创意商务办公创新之作”。

目前,项目已经进入到紧锣密鼓阶段,通过竞优商业运营管理系统对中弘项目的楼栋、楼层、铺位进行管理,设置项目租赁决策文件,对合同签订起到指导性作用,同时管控每一份合同的租金收益,保证了项目整体收益;竞优系统中对空铺的管理,实现了实时监控各项目的招商情况,让集团管理层随时了解项目运营情况,及时有效的制定招商政策;而通过临时费用的功能,可以将项目营运过程中产生的收款项目,全部纳入到系统中管理保证的项目收益;招商调整的功能,可以帮助项目有计划的完成合同的终止,新增,变更续签等操作,使每份合同完整的衔接,避免了出现空铺造成租金损失,建立高效的管控机制。品牌和商户的管理,可以让各个项目之间资源共享,更好的完成招商任务,同时也是商业租赁管理的资源储备。

中弘与竞优共同期待我们的“商业运营管理系统”为管理带来“新惊喜”,同时让双方的合同迈入新纪元。

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商业地产市场调研如何筹备与执行?

市场调研是开展商业地产策划工作的起点和关键点,如果市场调研工作做得扎实,整个项目工作将水到渠成;相反,如果市场调研工作出了问题,项目定位、项目分析、商业运作等所有工作都会受到影响。

商业地产市场调研筹备工作

在调研之前的筹备工作中,有7个需要注意的关键点。

1、分析调研目标

调研筹备工作的第一个关键点是分析调研目标,很多人甚至专业人士常常省略这一点。分析调研目标之所以重要,是因为在项目的不同阶段,调研目标或调研重心是不同的。

通常而言,一个项目可分为三个阶段,具有相应的调研目标:

拿地待报规阶段这一阶段的调研重心是研究已建成项目的经济技术指标。

报规待建阶段这一阶段的调研重心当前市场上项目的规模、业态。

项目主体在建阶段这一阶段的调研重心是项目的招商与经营管理。

要明确各阶段的调研目标,使其发挥具体的指导作用。在分析调研目标时,既不能刻舟求剑,也不能画地为牢。所谓刻舟求剑,是指不考虑项目工作所处的具体阶段,就直接展开常规性的调研工作,这样只会抓不住重点,很难保证调研结果的准确性。所谓画地为牢,是指把每个阶段孤立开来,片面地分析目标。

2、罗列重点问题

分解目标:一旦明确了调研目标,就要开始重点瞄准。像庖丁解牛一样,对目标进行有秩序、有策略的分解,把厚重的目标透明化、分散化,将大目标分解为小目标,将大困难分解成小困难,进而逐步解决。

罗列分类:分解目标之后就要提出针对该项目的重点或疑难问题,罗列下来并分类。实际上,在罗列问题的过程中,往往能够发现解决问题的方法,找到执行项目工作的思路。

3、提炼调研核心问题

在罗列重点问题后,要把需要调研的核心问题提炼出来。罗列问题是一个“分”的过程,而提炼核心问题则是一个“合”的过程。

例如,针对某城市的一个项目罗列出若干问题,包括租金问题、建筑问题、招商问题、业态问题等,经过提炼后,发现其中的核心问题是客户不认可某地块。

需要注意的是,这个罗列过程绝非闭门造车,而是一个和各方尤其是客户沟通的过程,通过一系列整合、提炼,逐步接近调研的核心目标。

4、制定调研计划

调研计划的内容主要包括在什么时间、什么区域、由多少人、用什么工具进行调研。在调研中有三种常用的工具:调研表格、调研问卷以及对被调研人员的培训和考核。

5、设计调研表格

设计调研表格的重点是体现定量调研中的核心问题。项目不同,要设计的调研表格必然也不同。因此,在设计调研表格时,不能直接把其他项目的调研表格改头换尾就拿来使用,这违反了调研中“具体问题具体分析”的原则。

6、设计调研问卷

设计调研问卷时一定要考虑客户的认同度问题,即客户愿不愿意来。至于提问的方式,要根据项目的实际情况设计。

7、培训、考核调研人员

在调研工作开始前,要对所有的调研人员进行系统培训,培训内容主要包括调研目标、调研的重点与核心问题,让他们清楚地了解相关项目的开发背景及所有产品,并进行知识类讲解,使其了解商业地产方面的知识。唯有如此,调研人员才能进行科学的调研,得出恰当的结论。

调研执行关键点

1、态度认真

调研人员在执行调研时,首先要做到态度认真。很多人由于态度不认真,败给了细节,不仅浪费了大量精力、人力、物力,还错失了把控项目的机会。一般来说,对一个大项目进行调研需要花费一个月左右的时间,在调研过程中,项目的其他工作也在同步推进,如果由于态度不够认真导致调研失败,其他工作必然也会受到阻碍。

2、数据准确

调研数据准确与否决定项目的成败。保证数据准确的关键点有2个:

经理要对下级交付的每一份表格、问卷都要及时检查审核。

经理在看完这些材料后要立刻指导,不能把工作拖到第二天。检查内容包括调研内容的完备性、填写得是否齐全、是否规范等。

3、开好调研总结会

开好调研总结会是执行调研的制度性保障。通过调研总结会,能够让调研人员准确、及时地反映客观情况,摒弃错误的内容,需要经理严格把关。

召开调研总结会要经过一定的流程:

业务员依次汇报调研过程

这项工作看似简单,实则不然。经理不仅要用耳朵认真倾听,不放过每个业务员汇报的每一个细节,还要用嘴巴及时纠正他们的错误。这一流程十分考验案场经理的功力。

汇报内容要突出重点、发现问题、明确成果

突出重点。业务员要反映调研过程中发现的重点问题、核心问题,拒绝流水账。

发现问题。即反馈问题,能反映出客户对项目的了解和理解程度。

明确成果。业务员在和客户沟通的过程中,要掌握了其心理动机,发现其心理变化,抓住其相关需求。

只有做到这12个字,才能使调研总结会不浮于表面,而是深入地探讨、解决问题。

经理要认真听、认真记,逐个及时纠正错误。

经理要充分利用调研总结会,及时发现、纠正业务员在调研过程中存在的问题,提高他们的调研能力。

调研数据分析

分析调研数据有三个关键点:定量数据的验证作用、定性数据的论证作用、数据与结论必然性的评估。

1、定量数据的验证作用

定量数据是用来验证假设的

定量数据有三个核心工具:加法、减法和波动。通过定量数据并不能确定如何执行项目,但却能用来验证假设。假设是主观与客观的结合,客观的是现有的市场体量,主观的是假设的要做的业态的可能性,因而,假设包含一定的艺术性和技巧性。

从思维层次的角度来说,假设是思维分析的较高层次。

思维的第一个层次是定义;

第二个层次是分类;

第三个层次是提炼同类中更具集中性的内容,即概括;第四个层次是在此基础上进行的推理、判断;第五个层次是进行创造性的假设,没有创造性的假设不可能有突破。定量数据能验证假设结果的错误性,而不能验证其正确性。

人们最初作出的大胆假设往往没有规矩可言,因而需要用定量数据验证其正确与否。有的量数据能够直接否定一些推论、假设,项目工作人员可以依此对之进行调整。由此可见,定量调研起着限制性的、验证假设结果错误性的作用。而要想验证假设的正确性,则需要运用定性数据。

2、不同定量数据的验证作用不同

可以累加的定量数据用加法验证规模,不可以累加的定量数据用波动验证其范围。例如,面积、高度、体量、商品的数量等定量数据可以累加,因而可以用来验证业态的规模、体量。而对于租金价格和产权售价等不可以累加的定量数据,只能用来验证相关指标的范围,例如,可以验证某商铺的价格定位是否合理,是否需要调整,等等。当然,在某些特殊情况下,某些指标可以突破这个范围,但这种突破必须建立在一定的支撑点上。

3、定性数据的论证作用

定性数据的核心作用是考察商业认同度。定性数据的论证作用有三种表现形式:推理基础、假设前提和判断证据。

推理基础,在调研过程中,如果没有调查问卷得出的定性数据,就无法进一步推理项目的可行性。因此,定性数据是调研的推理基础。

假设前提,通过定性数据,能够推出结论,而非验证结论,因而定性数据起着论证假设前提的作用。调研的样本越多,论证假设前提的准确性越高。

判断证据,通过定性数据,能够判断证据的真实性。样本越大,越能为这种判断提供支撑。

4、数据与结论必然性评估

在进行调研时,首先要了解调研数据的分类,明确其是定量数据还是定性数据。进而通过调研数据验证假设结论,比较分析后得出结论。接着,根据假设结论的逻辑性倒推数据支撑,用调研数据与倒推数据进行比较,从而得出结论。同时,还要对调研数据进行分类汇总、归纳,推导出结论,并综合项目信息验证结论。

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中海310亿收购中信物业组合已完成 委任常颖为非执董

9月15日,中国海外发展有限公司发布公告称,完成有关自中信集团收购物业组合的主要交易,支付方式包括股份增发和四处商业物业支付。

据观点地产新媒体查阅公告,中国海外发展有限公司与中信集团相关的收购事项有关的估值报告已最终确定。根据该报告,最终代价厘定为港币370.8亿元(相当于人民币310亿元)。

根据买卖协议,中海须透过以下方式结算最终代价:

(1)于完成后中海公司以每股港币27.13元向中信卖方(或其代名人)配发及发行1,095,620,154股代价股份,总值为港币297.24亿元(相当于约人民币248.5亿元),相当于紧随发行及配发代价股份后中海公司经扩大股本的约10%;

(2)于完成后中海公司向中信卖方(或其代名人)出售物业组合作为资产代价,总值为港币73.56亿元(相当于约人民币61.5亿元)。

公告显示,第二项支付内容合计四个商业项目100%股权,分别为上海寰宇天下商业项目、南京中海商业与写字楼项目、沈阳环宇城及写字楼商业项目、济南华山商业项目。

中海表示,收购事项已于2016年9月15日完成。完成后,各中信目标公司已成为中海公司的全资附属公司,且中信股东贷款已转让予中海公司的全资附属公司并由中信目标集团欠付中海集团。

此外,根据协议,中海还须促使中国中信股份有限公司选定的候选人获委任为非执行董事。现董事局欣然宣布,由中信股份甄选的常颖先生已获委任中海的非执行董事。

资料显示,常颖44岁,于2006年四月加入中信房地产股份有限公司并于2016年9月15日之前担任中信地产(北京)投资有限公司执行副总裁兼主席。彼现时为中信股份有战略发展部副总经理。常先生在房地产及投资行业拥有约17年的丰富经验。

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王健林:如何把海外消费拉回国内?

目前全球经济包括中国经济都在持续的放缓,这个出口以及投资对于经济增长的贡献在大幅度降低,现在中国经济最重要的一个贡献就是消费,那么大家也指望着提升中国经济的消费。

那么我们在研究消费研究两个方面,一个是研究国内的消费如何把它搞上去,就是刚才很多专家学者提供很好的建议,通过创新、通过发展来提升中外消费,但是还要研究另外一个方面,就是如何把外移的过快外移的海外消费拉回国内来。

主要讲三个方面,第一个就是海外消费的特点,海外消费首先讲海外消费的一个数字,根据官方公布的数据2015年中国海外的旅游消费是1.5万亿人民币,其中8千亿是用于购物消费,7千亿用于机票住宿,还有一个根据国外的权威媒体公布的,中国人在海外的购房消费大约1500亿美元。那么这两项消费合计就是2.5万亿人民币,这个当中还不包括一些新兴的消费,比方说国外的美容,还有国外其他的消费,就是两个大的占到2.5万亿元,这些消费呈现什么特点呢。第一个海外消费的增速大大快于国内的增速。既使在我们中国经济持续放缓,在去年这么样一个相对来讲相较困难的情况下,海外旅游消费也增长20%。

第二点,在海外的消费由购买奢侈品的消费转向购买日用品的消费,刚才讲到了,这个海外消费有8千亿消费,但是现在出现一个非常新的一个现象,就是大家出去购买很多国内能生产的,其实真的质量可能也不差很多的日用品,奶粉、药品、甚至电器这一类的都是,这个是一个非常明显的一个转变。

第三点就是兴起海外的医疗体育等新型消费。我们国内的比方说很多人去国外体检,这是很新的现象,到海外去医疗,医疗当中当然包括很多到海外整容,因为中国人去韩国,把韩国整个行业都抬升起来,韩国的一个地方政府吧,首尔旁边一个区找我说政府地政府来出不要钱你来投资,投资大概20到30家整形医院,我说为什么呢,他说中国人在这儿整形太多,但是里面鱼龙混杂,影响他们声誉,他们能不能选择2、30家品牌医院在这里,你来搞,我说我还没有想好,我说这样还不如弄到中国来,到中国盖这种整形的区域不更好吗,但双方没有达成一致,我盖了以后把更多的中国人整到那儿去了不太好。那么这种消费的特点,都是值得我们要研究的,就是海外为什么会出现这种快速增长,这种现象,中国的消费本身国内消费,说实话,现在消费不能说很热潮,只能叫做,也不能说低迷,我们消费总额还保持两位数,但是相对以前15%持续十几年的15%我们已经下来了,而且这个10%这个统计数据的衣依据我还没有看到,就是说我们消费还不是说很兴旺的时候,还有大量消费外移这就是我们值得研究了。

第二海外消费快速增长的原因,我来分析,那么我觉得首先一个是价格问题,为什么大家愿意到海外去消费,海外购物,海外医疗整形,海外购房,我觉得首先一个是价格问题,这个在研究竞争的这个理论当中,第一位的就是价格竞争,然后才是质量竞争,再往后才可能是品牌竞争等等的,所以多数人还是讲究便宜就更好,价格是吸引消费者最重要的杀手锏之一。

所以说很多人就选择到国外去购买奢侈品日用品买其他东西,那么这一点呢,我觉得这个原因,这个价格问题,很多把它归结到说是中国的关税高,因为关税高所以我们价格贵不完全是这个因素,它是一个体系是整体价格体系出了问题,不光这点关税,我曾经在政协的时候说过,两次提案降低关税,增加国内消费,其实后来通过调研我也觉得确实不完全是关税问题,整体的体系有问题,我们整体体系设计,所以这个是海外消费首先价格影响。

第二点就是安全问题,安全因素,那么为什么大家愿意到国外消费,买东西、买房子或者做医疗做体检消费,很重要的原因就是在境外基本可以做到放心消费,在我们国内目前还做不到放心消费。比方说举一个例子,在广东,无论是假冒伪劣生产,还是包括假冒伪劣消费,都是有这种很普遍的现象,但是就那一河之隔的香港,假货就很少,所以为什么很多跑到香港去,以前香港曾经出台过一段时间,限购奶粉,还有人多买了奶粉在香港被判刑。这种现象都出现过,这么奇怪的事情,去消费不应该很高兴嘛,所以我觉得这个消费安全是在国内这个消费环境,有问题,消费不安全,是造成我们消费外移重要的原因。

三十年的改革开放消费安全问题,我个人觉得在这方面也许我的评价有所极端,我觉得这个安全消费放心消费问题还没有解决,现在问题甚至更严重。因为这个电子商务的兴起,所以这个问题就更难解决了。

第三是服务方面,在海外消费的确能获得上帝的感觉,北京有句话有钱就是大爷,去了真的有当大爷的感觉,国内消费我们无论是服务的态度还是服务的环境,可能都有问题,消费体验感不好。

其实涉及消费体验问题,这个就涉及了一个,这里面涉及很深刻的研究,我们万达研究消费公司,我们有自己的商业研究所,成天研究消费心理学,消费里面很重要一个观点,为别人消费,为面子消费,不是为了需求消费,为需求消费是基本的消费,很多中高端的消费,都不是为了自己,那这里非常需要很好的服务,很好的环境,所以我自己的,原因非常多方面,我自己感觉这三个方面,因为价格因为消费安全,因为服务的质量,我们消费比较严重在外移,而且在持续的快速外移。

第四点把海外消费拉回国。这样第一点要清醒的认识,要有清醒的认识,海外消费这个现象想限制或者制止是不可能的,这个要有清醒认识,那我们所要做的是研究两个方面。

第一把其中部分拉回到国内来,不要让它持续高速再继续外移,对我们整个国家的生产消费还是乃至发展都会产生一定问题,把一部分拉回来。

举例,我不讲更大的,刚才讲两个大的方面,旅游购房,2.5万亿,哪怕三分之一30%拉回到中国国内就是一万多亿,什么概念?我们去年67万亿的GDP,所以我们现在经济感到难过,感到增长差就是经济增长率从8%9%掉到6%,但是如果有1万亿回来,我们立刻就增长一个百分点。企业的利润比刀片还要薄,所以我就觉得要研究把这一部分拉回来,同时要考虑到不仅增加消费额度,增加就业。

第二要研究海外消费过快持续的增长,对国内消费冲击究竟有多大,这点大家都是在嘴上说,我们有没有一个分析判断,这种两位数高速增长,还会持续多少年,最终中国国民产生消费能力究竟有多少会最终丢到海外,这些都没有清晰的判断。对我们国内的消费的影响究竟多大,现在还没有看到有人真正研究这个问题。很多人媒体上一宣传,就是2015年海外旅游人次中国人的消费额位居全球第一,一说全球很多消费地方都在放中文,都有会说中国话的导游导购出来,一看中国人都有钱,其实我要告诉大家,这完全是一种假象,中国远远没有到人均消费的程度,能出去消费的大概只是中国国民的十分之一甚至二十分之一的人在海外消费,1.2亿不一定每个人出一次,其中还有一些公务出去。所以我觉得中国人还没到真正太有钱,国内消费装不下一定到海外消费那个程度。这是第一个要有清醒的认识。

第三系统进行顶层政策设计,海外消费之所以高快,把这个消费外移的部分适当的内移回来一部分,这不是刚才说不是一个海关关税问题,也不是一个简单的质量问题,它是一个综合因素,所以我觉得需要国家的,国家层面出台顶层设计,而且是系统的顶层设计,很简单一个奢侈品的价格,绝不是关税,也未见的就是奢侈品公司故意在中国定高价,或者故意把新货不拿回来,这就涉及到系统问题,比如我们中国的药为什么不做到外国一样质量,为什么我们中国质量标准就是要比海外要低一点呢,对不对,为什么不做精,还有很多这些问题。所以我觉得应该出台系统的政策设计,下决心来解决这个问题,不是嘴上说一说。我们应该把消费就业税收以及经济繁荣更多留给我们国人自己。第三要大力宣传国产品牌,这个由于中国近二百年,国力的衰弱,形成崇洋媚外的现象,其实这个消费外移很大一个因素有舆论因素,有从众心理,就是觉得国外比中国好,其实好多东西细细研究,刚才学者讲过,许多品牌就在中国生产。但是因为我们自己没有这个自有品牌,我们更高的价钱买回来,我们中国的舆论不仅要宣传中国国产制造业品牌也要大力宣传中国的服务业品牌,也要宣传中国制造。那这个宣传不是一朝一夕。要持续,要真正去发现进行比较,用比较学的观点来解决国人对国产品牌的信任。

第四治理假冒伪劣现象,之所以消费外移,刚才讲了非常重要的因素就是假冒伪劣现象根治不绝,大家对国内消费失去了信心,刚才讲的奶粉,一个三鹿一个公司出了问题,打击整个乳制品行业,而且还不包括国外很多国内的销售,还有这种现象太多了,所以我觉得我们嘴上说发现,中国人的消费能力还不太强的情况,很多转移到国外去,怎么把它移回来,要出台很多很多政策来解决。

最后我讲就是一点,还要下决心从重打击,不能给这些假冒伪劣怎么说呢,不能藏身之地,还要用重拳,非常简单的问题不用说美国欧洲,哪怕在日本韩国香港卖假货就要判刑,中国看了有几个卖假货判刑的呢,对不对。这个古人有云乱世用重点,现在不干说乱世,但是治乱就要用重点,只有从重从快的打击这些假冒伪劣,才有可能建立我们中国人对自己品牌的信心,真正实现,当然我们也没必要像韩国人那样申屠不二。

我们研究消费当中要研究这么一个非常明显的大的现象,就是国人消费在快速持续的外移,我希望能有有关方面能呼吁有关方面对这个问题引起重视,出台真正管用政策,大家共同努力,中国人更多买自己的产品,让我们企业更好过一些。

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精明商人西门庆为什么没有去搞房地产开发呢?

《金瓶梅》中,西门庆给媒婆文嫂五两银子,请她牵线与王招宣府林太太进一步探讨人生和理想,文嫂得了银子,遂向林太太播放了西门集团的VCR:“县门前西门大老爹,如今见在提刑院做掌刑千户,家中放官吏债,开四五处铺面:缎子铺、生药铺、绸绢铺、绒线铺,外边江湖又走标船,扬州兴贩盐引……” 西门庆的产业是典型的多元化经营,“标船”即贩运货物的船只,也就是交通运输业,“盐引”是官府发给商人的取盐凭证,另外西门庆的生意还涉及了金融业、医药业、纺织业等。

西门大官人是个精明的商人,他为什么没有进入地产业,搞个西门地产呢,让金莲做个形象代言呢? 在宋以前的任何一个朝代,地产业都是炙手可热的,而朝代更替的逻辑也是从均田制(授田)到资本流入土地市场、土地兼并、最后是社会动荡。以汉朝为例,从刘邦到文景之治,繁荣了五十年,每个小农都有土地。然而到了汉武帝时代,大量的货币开始流入地产,汉帝国兼并运动开始了,其结果“富者连阡陌,贫者无立锥之地”。

那么是不是宋朝国家管制,不允许搞房地产开发呢?恰恰相反,北宋是第一个不抑制土地兼并的朝代,赵匡胤也是第一个不实行均田制的开国之君。也就是说:房地产,放开!我们大宋才不搞什么国九条国十条,不搞什么限购,更不忽悠农民大学生买房,你有钱就可以自由买卖土地。

北宋王朝的这种自信是从哪里来的,难道不怕百姓再次失去土地变成流民?

资本对利润追逐这件事情,就像西门官人对美女的追求,哪里利润高钱就往哪里流。在宋朝之前,政府垄断了煮盐、采矿、运输等所有创新能赚钱的行业,只有投资土地才是最保值增值的渠道。因此想要让土地不被爆炒,只有更赚钱的东西出现。

回到西门庆身上,我们会发现他所从事的行业以前都是国家垄断的,交通运输(也就是铁路高速)、贩盐(相当于今天的石油化工)、放贷收利(西门庆有金融牌照吗)……

事实上,北宋王朝几乎放开了所有的行业准入资格,只要你愿意,想干什么就干什么。当这些行业民间参与竞争后,各种创新就出现了,宋朝在印刷、纺织、航海、冶金、机械等等方面的发明层出不穷的。

如果你留心《水浒传》,你会发现这一百单八将落草为寇各有各的原因,有为了女人的,有被狗官陷害的,有图自在快活的,可就是没有不甘蜗居和当房奴的,没有做钉子户遭遇强拆的。

因此,当一个满朝官员都是“多田翁”的时代,必然是一个缺乏创新走向没落的时代。虽然那些朝代的地产专家也会这么说:土地是稀缺的、城镇化进程不可逆转、穷人买不起房是市场规律……