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本期话题

【龙湖】景观成本控制3招必杀技

追求品牌效应,还是追求务实服务


从总造价来讲,景观费用只占项目开发总成本的2%~3%,但这微乎其微的一部分费用所产生的附属价值和效应可以用“四两拨千斤”来形容。由此,越来越多房地产企业加大对景观的投入来吸引和取悦客户,然而任何投入都有边际效应,当追加的成本超出了客户为此付出的心理价位,下单意愿降低,反而不利于销售。

由此看来,如何结合客户的现实需求,通过有限的投入实现最佳的景观效果是景观成本管理的核心。

一、规划设计阶段:分层做好筹划

景观成本控制需要事前策划,而不是等设计方案出来后,再考虑成本控制。从项目开发流程的角度,景观成本控制要在项目定位阶段便开始控制了,在规划和设计阶段该如何策划景观成本?

1.合理筹划软、硬、水景整体比例。通常而言,硬质景观单方造价往往要高于软景两倍以上,控制好硬景比例,可将硬质景观节省的成本更多地用到软景上,突显绿量,打造绿色视觉冲击力。龙湖旗下各项目景观工程的软景成本占总景观成本的比例平均为60%,软景:硬景:水景比例一般是7:2:1,景观效果显著,受到客户一致好评,项目在市场上美誉度较高。

2.巧妙搭配植被及密度。明确硬软景观一级比例后,针对项目需求,进一步将软景、硬景的内容明确细化,如软景面积里面草坪、灌木如何分配,密度如何设置。比如可适当控制软景中大乔木的数量,增加灌木及草坪的面积。据研究,人的最佳视角区在1-3米,在这个视觉范围内高灌木产生的效果最好。草坪是软景中单项成本较低的,可在保证效果的前提下适量提高草坪用量;花卉后期更换、维护的成本较高,建议适量选择,可多用色叶乔灌木或变色乔灌木。

3.重点区域进行成本投入的倾斜。一般来说,入口区、示范区和人行系统需要重点投入,尤其是人行系统,据悉,某标杆企业的展示区人流线至少200米。

二、招采阶段:合作、自产双管齐下

1.建立战略模式,保障材料质量,降低采购成本。进入一个城市大规模开发之初,有意识地寻找战略合作伙伴。通过集团公司规模效应,保证项目开发时有充足资源供选择、比较,确定合适的单位进行设计和施工。

2.分项列清单单独报价。请设计院按照各个园建分项单独报价,分别列明各个分区用材标准、数量与总成本,便于掌握各分项总价及各分项中各材料的价格,进行横向比较,对价格不合理的园建及材料进行调整及更换,从而综合控制工程的总造价。

3.选用经济合理的材料。选用与小区档次相一致的材料,适当选择能提高客户体验区位用材档次,不过度追求完美与极致,选材要与楼盘定位相符,在重要位置,加大成本投入,提高客户景观满意度,比如小区中心的水景。与此同时,充分了解市场,通过综合论证了解材料市场行情,尽量采用价廉物美的铺装材料,保证项目施工时所用材料在当时当地具有最佳经济性。

(1)石材的价格与产地、品名、厚度、面层类型有关,同样的品种,进口的比国产的贵一倍。

(2)软景成本高低对总景观成本影响重大, 因而有必要了解影响不同区域软景成本的主要因素,包括:可使用的苗木种类数量、苗木采购成本、苗木运输距离、苗木土球大小(运输成本)、适宜栽种期的长短、栽植成活率、冬季是否需用特殊防护等。

4.建立自有苗圃或托管苗圃。在项目开发地拥有大量合作苗圃或自有苗圃,确保苗木供应的质量和数量。比如,龙湖在初期开发时就使用甲方供苗这种方式来参与项目的景观施工,取得良好的经济效益和品质效益后在各地迅速推广,在各地拿地的同时就建立自有苗圃或托管苗圃,保证施工进度和质量。

三、施工阶段:施工工艺标准化,严控变更

施工阶段是设计实现的过程,要有效控制签证和变更,避免增加无效成本。某标杆房企景观成本目标确定后,取其80%为限额设计的标准,预留20%在施工阶段,作为景观调整备用。

1.重视施工图纸交底。施工进场前,应由建设单位组织多方图纸会审,包括:景观设计师、成本经理、工程经理、各专业现场代表、设计单位各专业设计师、施工单位各专业负责人。目的在于:完善图纸,防止缺漏项;明确施工边界,避免产生有争议的工程量;协调各专业,杜绝相关专业沟通上的盲点。施工交底会议记录将是工程结算的依据之一,应作好记录。

2.严格执行设计变更审批程序。施工过程中,由于现场条件发生变化,需要变更设计。工程建设涉及多个专业,互为设计条件,并且关系到销售承诺。因此设计需要统筹考虑,出现某一专业的错漏项都会带来返工。采用分级审批可以有效缩短审批周期,不耽误工程进度。同时也能有效控制成本。

除了正常设计变更外,还应该对恶意变更提高警剔。部分施工单位这了竞标成功,做标书时刻意降低某些项目的价格,达到拉低工程总价的目的,这一现象在绿化工程尤为明显。中标后通过各种手段和借口,将利润低的苗木品种变更为合同中利润高的品种。应严加防范此种变更发生。

3.工艺节点标准化。把成熟的工艺节点按工艺进行标准化,要求施工方严格参照操作手册的推荐手法进行施工,不允许随意变动施工工艺;在石材施工时,尽量使用规整拼装,减少碎拼,从而减少人工成本。

4.顺应季节种植有效提升存活率。小区园林的植物材料基本是移植而来的。移植成活率及植株长势是园林绿化施工质量的重要指标。植物成活率与移植期﹑植物根再生能力﹑树体储存物质多寡﹑是否断根﹑移植技术措施及植后管理密切相关。

按植物生存生长规律出发,传统的做法是从3月中旬开始至5月初结束或者是10月中旬至11月下旬。此间是正常施工季节。因此在种植时尽量顺应季节种植,从而减少重新种植的工程量,减少无谓成本的浪费。为了配合开盘等营销需求,往往会在非种植季节种植。由于非种植季节气候环境相对恶劣,对种植植物本身的要求就更高了,在选材上要尽可能的挑选长势旺盛、植株健壮的苗,这样成本无疑会增加。例如,项目要在9月份开盘,如果前置几个月种植,不仅存活率高而且等到开盘时植物已经生长茂密,给予客户更好体验。这样不仅有效控制成本,也让种植的植物落地生根。

总结

效果和成本是景观设计的两个重要评价指标,景观方案在决策过程中一直是在效果与成本之间找平衡。不能脱离成本谈论景观效果、评价设计方案,也不能撇开景观效果一味追求低成本。当前的市场情况更需要合理有效的成本管理,促使我们完善管理制度,向纵深发展管理体系,追求更专业、更卓越的精细化管理。

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